聲明
以下內(nèi)容來(lái)自徐遠(yuǎn)的分享。
本節(jié)思維框架
- 前言
- 什么是“共有”產(chǎn)權(quán)？
- 共有產(chǎn)權(quán)房的實(shí)質(zhì)是什么？
- 共有產(chǎn)權(quán)房會(huì)降低房?jī)r(jià)嗎？
- 購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房劃不劃算
- 總結(jié)
前言
昨天，我給你重點(diǎn)講了房產(chǎn)稅的問(wèn)題，相信你現(xiàn)在已經(jīng)明白，房產(chǎn)稅不會(huì)來(lái)得那么快，來(lái)了也沒(méi)那么可怕。
今天，我給你分析另一個(gè)重要的政策，就是共有產(chǎn)權(quán)房。共有產(chǎn)權(quán)房是這幾年新的政策，代表了房屋供給的一個(gè)新方向，而且為中低收入家庭買(mǎi)房上車(chē)提供了一種新的可能，值得重點(diǎn)關(guān)注。
為什么這么講？我通過(guò)回答四個(gè)問(wèn)題，分步給你說(shuō)清楚：
第一、什么是共有產(chǎn)權(quán)房？它和商品房子有哪些相同點(diǎn)和不同點(diǎn)？
第二、共有產(chǎn)權(quán)房的實(shí)質(zhì)是什么？會(huì)不會(huì)長(zhǎng)期存在？
第三、菜有產(chǎn)權(quán)房的推出，能不能降低房?jī)r(jià)？
第四、什么樣的家庭，適合購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房？
什么是“共有”產(chǎn)權(quán)？
首先來(lái)看第一個(gè)問(wèn)題，什么是“共有”產(chǎn)權(quán)。簡(jiǎn)單說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)房就是政府出地，居民出錢(qián)，按照一定比例，共同擁有產(chǎn)權(quán)的住房。其中的這個(gè)比例，根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值和出資比例確定，的有7:3開(kāi)或者5:5開(kāi)。
我們?cè)僬f(shuō)得直白一點(diǎn)，共有產(chǎn)權(quán)就是低價(jià)買(mǎi)房，因?yàn)閮r(jià)格低，和經(jīng)濟(jì)適用房差不多，所以買(mǎi)的只是部分產(chǎn)權(quán)，不是全部產(chǎn)權(quán)，余下的產(chǎn)權(quán)是政府持有。
這背后的邏輯是，居民之所以能夠低價(jià)買(mǎi)房，是因?yàn)檎峁┝苏咧С?，大多?shù)時(shí)代是拿土地買(mǎi)入了股。所以，也可以看作是政府出地，居民出錢(qián)，共同擁有住房的產(chǎn)權(quán)。
目前我國(guó)有六個(gè)城市在進(jìn)行共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)，分別是北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安，其中江蘇省的淮安市是最早進(jìn)行共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)的城市，早在2007年就開(kāi)始了嘗試。
剛才說(shuō)的是共有產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在我們把共有產(chǎn)權(quán)房和商品房做一個(gè)對(duì)比，進(jìn)一步看清共有產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)，主要是三個(gè)方面。
在居住屬性上
共有產(chǎn)權(quán)房和商品房差不多，但是有兩點(diǎn)重要的不同，一是共有產(chǎn)權(quán)房售價(jià)低，二是共有產(chǎn)權(quán)的位置大多比較偏。比如說(shuō)，北京的共有產(chǎn)權(quán)房，大多在五環(huán)外而且還比較遠(yuǎn)。從這兩點(diǎn)看，共有產(chǎn)權(quán)房確實(shí)有保障房子的性質(zhì)，定位在中低收入家庭。
在金融屬性上
共有產(chǎn)權(quán)也有金融屬性，可以申請(qǐng)商業(yè)垡和公積金貸款，可以使用公積金，購(gòu)買(mǎi)以后可以抵押，可以出租，出租的租金按比例與政府分享。
在轉(zhuǎn)讓屬性上
共有產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓會(huì)面臨約束。具體而言，購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿(mǎn)5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額。購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房產(chǎn)權(quán)份額，政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)力。
共有產(chǎn)權(quán)房的實(shí)質(zhì)是什么？
剛才回答的是第一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在我們來(lái)回答第二個(gè)問(wèn)題，共有產(chǎn)權(quán)房的實(shí)質(zhì)是什么。簡(jiǎn)單說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)是把一次性的土地出讓收入，轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢远啻蝺冬F(xiàn)的住房轉(zhuǎn)讓收入，增加了政府收入的持久性，是土地財(cái)政的新形式。
這里我敲一下，強(qiáng)調(diào)一下“土地財(cái)政的新形式”，這是共有產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)。為什么這么講呢？我們從購(gòu)買(mǎi)者和政府兩個(gè)角度來(lái)看這個(gè)問(wèn)題。
從購(gòu)房者的角度看
共有產(chǎn)權(quán)是中低收入家庭一下子買(mǎi)不起商品房，就少出點(diǎn)錢(qián)，買(mǎi)半套房。所以，共有產(chǎn)權(quán)是為中低收入家庭提供了一個(gè)買(mǎi)房上車(chē)的機(jī)會(huì)。只不過(guò)買(mǎi)的是較偏地段的半套房。比起買(mǎi)不起房，這是一個(gè)進(jìn)步。那么政府為什么要這么做呢？或者說(shuō)政府的好處是什么？政府的好處有兩個(gè)。
一是滿(mǎn)足了中低收入家庭的購(gòu)房需求，維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定。很多人買(mǎi)不起房，財(cái)富差距越來(lái)越大的狀況，對(duì)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)是個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。共有產(chǎn)權(quán)住房，有助于解決這個(gè)問(wèn)題。
二是政府在財(cái)政上并沒(méi)有吃虧。政府手里依然拿著部分產(chǎn)權(quán)，如果需要，這部分產(chǎn)權(quán)未來(lái)還可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)兂韶?cái)政收入。而且，隨著房?jī)r(jià)的上漲，這比現(xiàn)在一次性轉(zhuǎn)讓土地得到的收入還要高。
從政府的角度上
所以，從財(cái)政的角度，共有產(chǎn)權(quán)其實(shí)是把一次性的土地出讓收入，變成了可以多次兌現(xiàn)的住房轉(zhuǎn)讓收入，增加了政府收入的可持續(xù)性。
剛才討論中的要點(diǎn)，是政府沒(méi)有犧牲財(cái)政收入，因此這個(gè)共產(chǎn)權(quán)房的政策，財(cái)政上是可以持續(xù)的。這個(gè)可持續(xù)非常重要，因?yàn)樗馕吨@個(gè)政策能夠長(zhǎng)期存在下去。
進(jìn)一步講，這里面的深層意義，是解決了土地財(cái)政可持續(xù)的問(wèn)題?，F(xiàn)實(shí)中很多人都批評(píng)土地財(cái)政不可持續(xù)，但是這個(gè)問(wèn)題其實(shí)已經(jīng)找到了解決，你愛(ài)也好，恨也好，土地財(cái)政還會(huì)持續(xù)下去?？辞暹@一點(diǎn)，有利于我們做出明智的抉擇。
這里我們做一個(gè)大膽的猜測(cè)，未來(lái)大中城市的住房供應(yīng)模式，已經(jīng)浮出水面，就是由商品房、共有產(chǎn)權(quán)房、廉租房三部分共同組成，分別滿(mǎn)足了中高收入、中低收入、低收入家庭的住房需求，這就形成了房屋供給的“三足鼎立”的格局。
總體上看，這個(gè)三足鼎立的格局既能滿(mǎn)足百姓的住房需求，也符合政府的利益，而且可以持續(xù)，很可能會(huì)形成并且長(zhǎng)期存在。
從數(shù)據(jù)上看，截止到2018年底，北京已經(jīng)提供了大約9萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)房，上海已經(jīng)提供了大約13萬(wàn)套，總量已經(jīng)非?？捎^。
剛才回答的是第二個(gè)問(wèn)題，共有產(chǎn)權(quán)房的實(shí)質(zhì)。
共有產(chǎn)權(quán)房會(huì)降低房?jī)r(jià)嗎？
我們現(xiàn)在來(lái)回答第三個(gè)問(wèn)題，共有產(chǎn)權(quán)房會(huì)降低房?jī)r(jià)嗎？其實(shí)講到這里，這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)非常簡(jiǎn)單了。共有產(chǎn)權(quán)房和商品房沒(méi)有其他不同，只有產(chǎn)權(quán)分配上的不同。因此也不會(huì)改變房?jī)r(jià)的趨勢(shì)。
購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房劃不劃算
最后，我們來(lái)回答第四個(gè)問(wèn)題，購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房劃不劃算？答案是看情況。
如果你有購(gòu)買(mǎi)商品房的資格，而且有資金實(shí)力，不妨直接購(gòu)買(mǎi)商品房，因?yàn)樯唐贩坎粌H地段好，而且是全產(chǎn)權(quán)，投資價(jià)值大于共有產(chǎn)權(quán)房。這就相當(dāng)于當(dāng)你資金實(shí)力夠的時(shí)候，買(mǎi)股票多買(mǎi)多賺，少買(mǎi)少賺。你把商品房看作是城市的股票，這個(gè)道理是一樣的。
但是，如果你沒(méi)有購(gòu)房資格，資金受限，直接買(mǎi)商品房確實(shí)有困難，現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房上車(chē)，也未嘗不可，總比不上車(chē)強(qiáng)。
上了車(chē)，以后條件改善了，可以贖買(mǎi)政府手里的產(chǎn)權(quán)，或者轉(zhuǎn)讓自己的共有產(chǎn)權(quán)，重新購(gòu)買(mǎi)商品房。從這里也可以進(jìn)一步看出，共有產(chǎn)權(quán)住房的確幫助低收入家庭上車(chē)的功能。
當(dāng)然，和買(mǎi)商品房一樣，買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房也是需要挑選的。挑選的時(shí)候，除了“位置”這個(gè)永遠(yuǎn)重要的因素，還需要考慮共有產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)分割是否合理。
從已經(jīng)推出的共有產(chǎn)權(quán)房看，一般位置較偏，升值的潛力可能有限，對(duì)于資金狀況好的家庭可能不是特別合適。
總結(jié)
總結(jié)一下今天的內(nèi)容，今天我們分析了共有產(chǎn)權(quán)，這是個(gè)非常重要的政策。今天的分析比較長(zhǎng)，主要的結(jié)論可以概括為四句話(huà)：
第一句：共有產(chǎn)權(quán)就是政府出地、居民出錢(qián)，共同擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房的位置較偏，價(jià)格較低，同時(shí)具有商品房和保障房的性質(zhì)。
第二句：共有產(chǎn)權(quán)的實(shí)質(zhì)，是政府把一次性的土地出讓讓入，轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期可多次兌現(xiàn)的房屋產(chǎn)權(quán)收入，是土地財(cái)政的新形式，財(cái)政上是可持續(xù)的，因此會(huì)長(zhǎng)期存在。
第三句：未來(lái)城市房屋的基本格局已經(jīng)浮出水面，就是商品房、共有產(chǎn)權(quán)房和保障房三種住房共存，三足鼎立，分別解決中高收入、中低收入和低收入家庭的住房問(wèn)題。
第四句：共有產(chǎn)權(quán)的投資價(jià)值打了折扣，比較適合收入較低家庭，不太適合收入較高家庭。
