1、案情簡(jiǎn)介

1）2006年1月，X公司與L公司簽訂《商品房預(yù)售合同》,約定：X公司出賣開(kāi)發(fā)的房屋給L公司，價(jià)款1億元。合同簽訂后，L公司3日內(nèi)支付500萬(wàn)元房屋價(jià)款，其后2006年4月至2007年4月分四期付清全款。

2）L公司支付款總額到6000萬(wàn)元時(shí)，X公司應(yīng)在款到后3個(gè)月內(nèi)為L(zhǎng)公司辦理相應(yīng)房屋過(guò)戶手續(xù)。

3）合同約定：本合同甲乙雙方簽章并到房地產(chǎn)部門登記后生效。

4）合同簽訂后，雙方一直沒(méi)有到房地產(chǎn)部門進(jìn)行相關(guān)登記。

5）L公司自簽訂預(yù)售合同起于2006年4月共向X公司支付2000萬(wàn)元。其后L公司一直未付款。

6）2007年9月，L公司向人民法院起訴，請(qǐng)求：1．確認(rèn)雙方簽訂的預(yù)售合同未生效；2．X公司向其返還2000萬(wàn)元及相應(yīng)的利息。

2、兩審法院的不同判決結(jié)果：

1）一審法院認(rèn)為，根據(jù)合同約定，預(yù)售合同為附生效條件的合同，生效條件就是到房地產(chǎn)部門登記。在所附生效條件未成就時(shí)，合同不生效。本合同沒(méi)有到房地產(chǎn)部門登記，所以合同未生效。由于合同未生效，該合同對(duì)雙方都沒(méi)有約束力。因此，X公司應(yīng)當(dāng)返還所收取的款項(xiàng)及相應(yīng)利息。

2）X公司不服一審判決，向二審法院提起上訴。請(qǐng)求：駁回L公司的起訴。二審法院認(rèn)為，預(yù)售合同不是未生效，而是已經(jīng)生效。理由在于：

確認(rèn)合同的主要義務(wù)首先應(yīng)當(dāng)從合同中約定的義務(wù)的性質(zhì)進(jìn)行分析，不能將主要義務(wù)的履行簡(jiǎn)單地理解為履行全部義務(wù)中的大部分。涉案合同中，L公司的主要義務(wù)是支付購(gòu)房款，X公司的主要義務(wù)是交付房地產(chǎn)。L公司向X公司支付購(gòu)房款的行為即為履行合同的主要義務(wù)。對(duì)L公司支付的上述款項(xiàng)，X公司已經(jīng)接受。

據(jù)此，根據(jù)《商品房買賣司法解釋》第6條第2款的規(guī)定，即使涉案合同約定到房地產(chǎn)部門登記后生效，而實(shí)際上雙方并沒(méi)有履行這一約定，涉案合同也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。鑒于預(yù)售合同不是未生效，而是有效，故對(duì)L公司提出的確認(rèn)涉案合同未生效、X公司返還2000萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，不予支持。在涉案合同有效的基礎(chǔ)上，當(dāng)事人之間所生糾紛，可另循合法途徑解決。故二審改判駁回L公司的訴訟請(qǐng)求。

3、總結(jié)與建議

1）合同法律制度的總體原則是鼓勵(lì)交易，盡可能使合同生效，以及履行合同時(shí)當(dāng)事人的真實(shí)意思。所以，當(dāng)事人主張合同無(wú)效、未生效時(shí)，也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律和合同約定，看看自己的訴訟請(qǐng)求是否合法合理，否則就要換個(gè)思路解決問(wèn)題了。

2）不能將“主要義務(wù)”簡(jiǎn)單理解為履行全部義務(wù)中的大部分，而應(yīng)從合同義務(wù)的性質(zhì)、內(nèi)容、履行數(shù)量上分層次確定合同的效力。比如，在該售房合同中，一方的主要義務(wù)是支付購(gòu)房款，另一方的主要義務(wù)是交付房地產(chǎn)。既然一方當(dāng)事人已經(jīng)履行義務(wù)，并根據(jù)各方面因素可認(rèn)定為履行了主要義務(wù)，且對(duì)方已經(jīng)接受，因此，雖然沒(méi)有去辦理備案，該預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定為有效。

3）當(dāng)然，如果備案情況影響到辦理產(chǎn)權(quán)證，那么此時(shí)買房一方L公司的權(quán)利受到嚴(yán)重影響，達(dá)到無(wú)法辦理過(guò)戶登記的程度，那么L公司有權(quán)通過(guò)適用司法解釋第15條規(guī)定解除合同，藉以維權(quán)。

4）如果合同約定登記備案是過(guò)戶登記的必要條件，而合同約定合同備案后，買方才有收房的義務(wù)，那么該合同被認(rèn)定為未生效，還是有理由的。