買房這條路，現(xiàn)在并不是好走的一條路。

過去買房增值，絕大部分原因都是我們抓住了機(jī)遇，趕上了房地產(chǎn)的黃金年代。

我們大膽設(shè)想下，假如現(xiàn)在所處的白銀年代是優(yōu)質(zhì)城市、稀缺板塊的房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)，那白銀年代過去后又會(huì)怎樣？

人口增長(zhǎng)始終會(huì)放緩，房產(chǎn)后面會(huì)不會(huì)變成一二線大城市內(nèi)部流轉(zhuǎn)的游戲？

這個(gè)設(shè)想，我覺得不會(huì)有太大偏差。

所以，未來并不是隨便買套房就可以安枕無憂，你要想清楚房產(chǎn)保值增值背后的原因，并要用實(shí)踐去佐證。

好在，魔都財(cái)觀并不是一個(gè)只會(huì)云測(cè)評(píng)的自媒體，過去三年以來，我們除了自己在做房產(chǎn)配置，也帶著粉絲一起買。實(shí)操613套之后，我們總結(jié)出一些買到增值房產(chǎn)的方法，差不多有兩個(gè)大前提，四條基本原則，今天一次性說給大家聽。

01

應(yīng)對(duì)未知最好的辦法就是：站穩(wěn)已知。

現(xiàn)在早已經(jīng)不是閉著眼買房就能賺錢的時(shí)代，但房產(chǎn)依然是存放大筆資金量最安全的保值去處，普通人沒有更好更靠譜的選擇了。

所以房產(chǎn)配置的底層支撐邏輯很長(zhǎng)一段時(shí)間依舊不會(huì)變，變的是全國(guó)普漲行情已經(jīng)結(jié)束，分化才是以后的趨勢(shì)。

具體闡述就是城市分化、房?jī)r(jià)分化。?

先來聊聊城市分化，決定房?jī)r(jià)漲幅的下限是房東嗎？肯定不是，個(gè)體不足夠影響市場(chǎng)，而群體不會(huì)一致選擇降低下限。

所以決定房?jī)r(jià)漲幅下限的就是，城市本身。

還是那句老話，買房相當(dāng)于持有城市的股票，在哪里買就能跟隨這個(gè)城市的崛起，享受增值紅利。房?jī)r(jià)漲幅好的城市，經(jīng)濟(jì)基本面通常也不會(huì)差。

一二線這些城市都有共同的特點(diǎn)，不缺購買力。如果不是背后的一雙大手在控制市場(chǎng)流動(dòng)，毫無疑問大城市可以在一周內(nèi)匯聚全國(guó)所有的優(yōu)質(zhì)購買力。

中國(guó)的房產(chǎn)之所以猛漲幾十年，除了貨幣M2之外，還有一個(gè)重要的原因，就是城市化。

雖然現(xiàn)在城市化進(jìn)程，已經(jīng)不能完全視為房?jī)r(jià)上漲的主要原因了。但可以肯定的是，城市化依舊是樓市紅利的發(fā)展支撐，因?yàn)橘I房需求會(huì)持續(xù)涌進(jìn)城市，尤其是優(yōu)質(zhì)城市。

2019年中國(guó)的城鎮(zhèn)化率超過60%，按當(dāng)前階段的城市化增長(zhǎng)率趨勢(shì)看，國(guó)內(nèi)的樓市還有10年～15年的發(fā)展黃金期。也就是說，房產(chǎn)配置的“雪坡”依舊還存在。

當(dāng)然，這十幾年的城市化利好，不會(huì)平均分配到每個(gè)城市，毫無疑問，大城市是最大的受益者。詳情可參考

忘掉老家那套房，現(xiàn)在是時(shí)候置換到大城市了

來點(diǎn)我自己關(guān)于城市選擇的定性判斷，很主觀，但很實(shí)用：

1、一線城市一定沒問題。

京滬在眾人心中占據(jù)領(lǐng)先的心智，所以根本不用看人口流入，深圳和廣州最近搶人增速極快，也是可以買的。

2、二線城市最好選每年常住人口增長(zhǎng)超過20萬的。

因?yàn)榇蟪鞘行路抗?yīng)都在5到10萬套，人口不多不足以覆蓋這個(gè)供應(yīng)量。

很顯然，如今發(fā)展的紅利已經(jīng)到了超級(jí)城市和城市群，未來主要的機(jī)會(huì)在京津冀、長(zhǎng)三角和珠三角三個(gè)城市群將率先突圍，中西部依舊任重而道遠(yuǎn)。

當(dāng)然也有一些重要城市，比如長(zhǎng)沙、武漢、鄭州、成都、合肥、重慶等依舊值得期待，我特別提醒大家要高看一眼成渝都市群。

02

講到城市，我忽然想起來一個(gè)朋友，他在南通無錫有多套房產(chǎn)，問我要不要想辦法上車上海。

我很明確的告訴他：南通目前在高位無疑，牛市賣出也沒問題，當(dāng)下就是三四線置換二線，二線置換一線的最好時(shí)機(jī)，也是三大城市群的核心城市最好的上車黃金窗口。

錢都會(huì)用腳投票，大城市房?jī)r(jià)這么高，本質(zhì)上還是因?yàn)椋藗冋J(rèn)可城市的價(jià)值，并且想留在大城市。

有句話是這么說的，中國(guó)的城市化進(jìn)程無法阻擋，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)根本不用擔(dān)心。

只要人們向上折騰的想法不變，優(yōu)質(zhì)城市的樓市就總會(huì)有行情。

這一點(diǎn)很重要，是否有人接盤是市場(chǎng)最底層的反饋。?

就算城市化進(jìn)程放緩，城市人口數(shù)量不再增長(zhǎng)，但在城市內(nèi)部，每個(gè)人都總會(huì)想辦法置換到優(yōu)質(zhì)區(qū)域，搬到市中心。?

區(qū)域板塊輪動(dòng)的動(dòng)力永遠(yuǎn)存在，這也正是大城市魅力和活力的象征。

總而言之，選擇好城市，確定好區(qū)域，房?jī)r(jià)的漲幅就不會(huì)太差。

越稀缺的，就會(huì)越來越難得到。

強(qiáng)者恒強(qiáng)。

03

好，講完城市格局，再來說說價(jià)格分化。

價(jià)格，決定了房?jī)r(jià)漲幅的空間。如果買入價(jià)格低，那么省下來的都是利潤(rùn)。?

低價(jià)，本身就是一種優(yōu)勢(shì)，用低成本買到高價(jià)值的資產(chǎn)，買到就是賺到，以后賣房時(shí)，議價(jià)選擇權(quán)也會(huì)更多。這也是為什么很多城市的購房者，都在競(jìng)相去搖號(hào)限價(jià)盤，因?yàn)樗麄儼l(fā)現(xiàn)只要買入就是和周邊的倒掛利差。?

但這里的低價(jià)，不是指絕對(duì)價(jià)格更便宜，而是相對(duì)競(jìng)品更有性價(jià)比。絕對(duì)價(jià)格最低的，通常都是垃圾盤。

筍盤指的是相比其他同類價(jià)值的房產(chǎn)更便宜，核心是有價(jià)值且價(jià)格低于價(jià)值，所以才會(huì)有漲幅的空間。

這一輪房產(chǎn)牛市都幫各位完成了對(duì)筍盤的認(rèn)知和教育，如果你還不知道下面的定價(jià)體系，那你買到的可能就是假筍盤：

? 一樓不帶花園，天生要打85折；

??地下室和花園每平米只能按室內(nèi)面積3折單價(jià)計(jì)價(jià)；

? 層高3米是平價(jià)，層高3.3米溢價(jià)10%，層高3.6溢價(jià)20%；

? 大戶型要選動(dòng)靜分離戶型，小戶型要選飛機(jī)戶型；

? 有大額抵押的房子從來都不是筍盤，因?yàn)楦唢L(fēng)險(xiǎn)，9折的價(jià)格很公允；

? 近郊板塊很吃地鐵，有第一條地鐵，地鐵站規(guī)劃公布時(shí)可以漲20%，但邊際效應(yīng)急速衰竭，第二條地鐵只能漲5%了；

??上海的學(xué)票價(jià)格差不多值200-300萬左右，如果學(xué)區(qū)房里學(xué)票貴過這個(gè)數(shù)那就沒意思了。

你要做的，就是在總預(yù)算成本內(nèi)，盡量不要框定特點(diǎn)小范圍區(qū)域，從全市所有競(jìng)品中找出性價(jià)比最高的那一個(gè)。而在這一點(diǎn)上，魔都財(cái)觀

購房服務(wù)

性價(jià)比，除了相對(duì)競(jìng)品，還可以是相對(duì)未來更便宜。?

每個(gè)人投資的底層邏輯，都是這個(gè)資產(chǎn)未來價(jià)格會(huì)更高，所以要提前買入。但實(shí)際上，現(xiàn)實(shí)往往并不如此。?

稍微了解下市場(chǎng)，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在市場(chǎng)在回暖，但距離狂熱還有一段時(shí)間，所以兩極分化嚴(yán)重，好房子惜售，差房子依然賣不掉。

因?yàn)榉慨a(chǎn)交易周期很長(zhǎng)，通常大部分人只有等到真正要賣房的時(shí)候，才知道最終的真實(shí)價(jià)格。?

那個(gè)時(shí)候，市場(chǎng)認(rèn)可的接盤價(jià)，不一定會(huì)比當(dāng)初的售價(jià)更高。?

買房當(dāng)然要盡量追求物美價(jià)廉，但一切的前提是物美，價(jià)廉是加分項(xiàng)，否則就是另外一句諺語——便宜沒好貨。

只看價(jià)格，通常會(huì)出現(xiàn)兩種極端，要么大概率買到遠(yuǎn)郊的垃圾盤，要么則容易買到坑爹的CEO盤，都是因?yàn)楹雎粤藘?nèi)在價(jià)值。?

怎么能夠買到價(jià)值被低估的筍盤，沒有好辦法，買房和學(xué)習(xí)工作一樣，也要勤奮，不僅需要大量學(xué)習(xí)知識(shí)，更是要實(shí)地踩盤。

要知道，一套足夠被低估的筍盤可能是踩200套才能碰到的，另外也要有一些值得信任可常交往的靠譜中介，獲得第一手信息。

記住這句話，把你關(guān)于買房的所有軟肋都變成鎧甲，從過去到現(xiàn)在，除了中大獎(jiǎng)沒有人能靠不勞而獲就成功。

04?

城市是決定房產(chǎn)的漲幅下限，而決定漲幅上限的，是房子有多少利好。?

房?jī)r(jià)上漲，本質(zhì)上是因?yàn)榉慨a(chǎn)的價(jià)值被重新估價(jià)，有新增資金進(jìn)入。

而價(jià)值之所以會(huì)被重估，通常有以下兩個(gè)原因：

1.價(jià)值供需發(fā)生變化，供求關(guān)系有無改變

2.有疊加的新的利好點(diǎn)被發(fā)現(xiàn)?

另一個(gè)影響房?jī)r(jià)估值的因素，是房子是否有新增利好。

一是看規(guī)劃，周圍環(huán)境的重大改善，能帶來巨大增值。

比如90年代的陸家嘴，趕上了東風(fēng)。大量規(guī)劃的基建砸下去，增加土地的含金量。

其實(shí)不是房子在漲，房屋這個(gè)建筑體是在一天天的貶值，是腳下的土地在漲價(jià)，體現(xiàn)在上面房子里的單價(jià)上。

給大家一個(gè)簡(jiǎn)單判斷的方法，打開百度地圖衛(wèi)星圖，找空地多的，土地供應(yīng)大的地方，有腹地才有可能有暴擊。

另一種情況是靠人口流入。

很多地區(qū)之前并沒有非常好的規(guī)劃，但是由于城市人流的動(dòng)線交匯和產(chǎn)業(yè)的自動(dòng)集聚，隨著人口的不斷遷入，當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民的購買力得到升級(jí)，抬升了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。

上海是一個(gè)地傾西南的城市，任何時(shí)刻都不要小看西南角的潛力，比如上海外環(huán)外的莘莊地區(qū)就是很好的例子。

這里是江浙新移民登陸上海的第一站，交通便利上的優(yōu)勢(shì)促成新上海人在這里扎根，也讓這里成為上海外環(huán)外最貴的地方。

現(xiàn)在這種重大的利好比較難押中了，我們還是比較看好上海大虹橋、前灘和張江這三個(gè)區(qū)域及其輻射區(qū)，深圳的西側(cè)，北京的東側(cè)和南側(cè)，廣州的東南等等...

每一個(gè)利好，在消息確定，開始動(dòng)工，和最后完成時(shí)，都會(huì)有一波漲幅。利好因素越多，房?jī)r(jià)上漲的潛力更大。

利好程度如何，和最終能否落地，決定了利好漲幅的不同。

05

房?jī)r(jià)上漲肯定需要理由的，刨去所謂的運(yùn)氣成分，憑什么你買的房子就得漲？?

總結(jié)下來原因其實(shí)并不復(fù)雜，上漲是結(jié)果，追根溯源是因?yàn)槟阕隽苏_的事，選擇了有潛力的城市，買到了更有性價(jià)比的房子，并且房子未來還有很多利好因素等著被兌現(xiàn)。

另外再給大家?guī)c(diǎn)可以在樓市增值的參考：

1、樓市里賺的最大一部分是貨幣寬松，賺負(fù)債被稀釋的錢。

一個(gè)人通過貸款買房，可以把個(gè)人的資產(chǎn)負(fù)債表做得很大。隨著通貨膨脹，房產(chǎn)在增值，負(fù)債卻被鎖定，個(gè)人的財(cái)富就這么出來了。當(dāng)然現(xiàn)在這么做的前提是時(shí)機(jī)要把握好。

2、?第二部分是淘筍盤，賺折價(jià)房產(chǎn)的錢。

辦法上面也說過了，看房200套其實(shí)不是固定值，但這個(gè)數(shù)值只是參考，真正的房產(chǎn)配置專家，除了工作就是看房。另外在全市布滿自己信任的中介，具備足夠的價(jià)值判斷能力，保證比別人的信息和下手速度都要快。

3、第三部分是押注熱點(diǎn)區(qū)域，賺板塊增值的錢。

4、負(fù)債賺錢靠膽識(shí)，筍盤賺錢靠經(jīng)驗(yàn)，板塊賺錢靠眼光。

掌握了這些基本原則，就算在白銀時(shí)代或后白銀時(shí)代，你和你的房子，始終都會(huì)在時(shí)代的巨浪頂端。

改變?nèi)松嗣半U(xiǎn)，也要有足夠的把握。

以上是正文，來自觀觀和楚門。