? ? ? 案情：甲公司從某銀行貸款1200萬元，以自有房產(chǎn)設(shè)定抵押，并辦理了抵押登記。經(jīng)書面協(xié)議，乙公司以其價值200萬元的現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品為甲公司的貸款設(shè)定抵押，沒有辦理抵押登記。后甲公司屆期無力清償貸款，某銀行欲行使抵押權(quán)。法院擬拍賣甲公司的房產(chǎn)。

甲公司為了留住房產(chǎn)，與丙公司達(dá)成備忘錄，約定：“由丙公司參與競買，價款由甲公司支付，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸甲公司?！北疽婪▍⒓痈傎I，以1000萬元競買成功。甲公司將從子公司籌得的1000萬元交給丙公司，丙公司將這1000萬元交給了法院。法院依據(jù)競拍結(jié)果制作民事裁定書，甲公司據(jù)此將房產(chǎn)過戶給丙公司。

法院裁定書下達(dá)次日，甲公司、丙公司與丁公司簽約：“甲公司把房產(chǎn)出賣給丁公司，丁公司向甲公司支付1400萬元。合同簽訂后10日內(nèi)，丁公司應(yīng)先付給甲公司400萬元，尾款待房產(chǎn)過戶到丁公司名下之后支付。甲公司如果在合同簽訂之日起半年之內(nèi)不能將房產(chǎn)過戶到丁公司名下，則丁公司有權(quán)解除合同，并請求甲公司支付違約金700萬元，甲公司和丙公司對合同的履行承擔(dān)連帶責(zé)任。”

在甲公司、丙公司與丁公司簽訂房產(chǎn)買賣合同的次日，丙公司與戊公司簽訂了房產(chǎn)買賣合同。丙公司以1500萬元的價格將該房產(chǎn)賣給戊公司，尚未辦理過戶手續(xù)。丁公司見狀，拒絕履行支付400萬元首付款的義務(wù)，并請求甲公司先辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，將房產(chǎn)過戶到丁公司名下。甲公司則要求丁公司按約定支付400萬元房產(chǎn)購置首付款。鑒于各方僵持不下，半年后，丙公司索性把房產(chǎn)過戶給戊公司，并拒絕向丁公司承擔(dān)連帶責(zé)任。經(jīng)查，在甲公司、丙公司和丁公司簽訂合同后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格變化不大。

1.乙公司以其現(xiàn)有及將有的生產(chǎn)設(shè)備等動產(chǎn)，為甲公司的貸款設(shè)立的抵押是否成立？為什么？

答：根據(jù)物權(quán)法第189條：企業(yè)個體工商戶農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以本法181條規(guī)定的動產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權(quán)自合同生效時設(shè)立，未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。所以，本案中動產(chǎn)抵押自合同生效時即設(shè)立。

答案：成立。因為根據(jù)《物權(quán)法》第23條和《物權(quán)法》第189條規(guī)定，經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，乙公司可以現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品設(shè)定抵押，動產(chǎn)抵押無須以登記為設(shè)立要件。

2.某銀行是否必須先實現(xiàn)甲公司的房產(chǎn)抵押權(quán)后，實現(xiàn)乙公司的現(xiàn)有的及將有的生產(chǎn)設(shè)備等動產(chǎn)抵押權(quán)，為什么？

答：是。根據(jù)《物權(quán)法》199條：登記的抵押權(quán)要先于未登記的抵押權(quán)行使。

答案：不是。因為甲公司房產(chǎn)抵押與乙公司現(xiàn)有的及將有的生產(chǎn)設(shè)備等動產(chǎn)的抵押沒有明確約定抵押份額，屬于連帶抵押。根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第75條的規(guī)定，抵押權(quán)人（即銀行）可以選擇就任一財產(chǎn)實現(xiàn)抵押權(quán)。

思路：考的是連帶抵押，不是實現(xiàn)抵押的順位（前者是對一個債權(quán)人有多個財產(chǎn)抵押，后者是一個財產(chǎn)向多個債權(quán)人抵押）

3.甲公司與丙公司達(dá)成的備忘錄效力如何？為什么？

答：有效。合同不違反效力性強制性規(guī)定，不違背公序良俗，意思表示真實一致，未損害國家利益他人利益。應(yīng)當(dāng)屬于有效。

答案：具有法律效力。因為在法院依據(jù)競買結(jié)果制作裁決書后，甲公司將房產(chǎn)過戶給了丙公司，丙公司是房產(chǎn)所有人。根據(jù)《物權(quán)法》第5條規(guī)定的物權(quán)法定原則，當(dāng)事人對房產(chǎn)權(quán)屬的特別約定，不具有物權(quán)效力。根據(jù)《合同法》第52條規(guī)定，該備忘錄沒有違背法律的強制性規(guī)定，具有債權(quán)效力，丙公司對甲公司負(fù)有合同義務(wù)，即依約履行將房產(chǎn)過戶給甲公司的義務(wù)。

思路：1.非因法律行為之物權(quán)變動：裁決書。2.物權(quán)法定? 3.合同有效要件

4.丙公司與戊公司簽訂房產(chǎn)買賣合同效力如何？為什么？

答：有效。合同自訂立時生效。

答案：有效。因為丙公司是房產(chǎn)所有權(quán)人，有權(quán)對房產(chǎn)進行處分，且就同一房產(chǎn)簽訂多份買賣合同。根據(jù)《物權(quán)法》第15條規(guī)定，份合同效力既不會僅因為房產(chǎn)沒有過戶而受影響，也不會僅因為是一物多賣而受影響。

思路：一房多賣：有權(quán)處分、物債兩分

5.丁公司是否有權(quán)拒絕履行支付400萬的義務(wù)，為什么？

答：有權(quán)。此種情形下，乙可以行使不安抗辯權(quán)根據(jù)《合同法》68條規(guī)定：應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人…（四）有喪失或可能喪失履行債務(wù)能力其他情形的，可以中止履行。

答案：有權(quán)。因為根據(jù)《合同法》第68條的規(guī)定，丁公司可以行使不安抗辯權(quán)。雖然在甲公司、丙公司與丁公司簽訂的房產(chǎn)買賣合同中約定，丁公司應(yīng)先交首付，甲公司后辦理房產(chǎn)過戶。但是，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人丙公司在簽約次日就和戊公司簽訂房產(chǎn)買賣合同。該行為已經(jīng)明確表明，甲公司有無法履行交房義務(wù)的可能。作為先交首付款義務(wù)的丁方，有權(quán)行使不安抗辯權(quán)。

思路：不安抗辯權(quán)行使條件

6.丁公司是否有權(quán)請求甲公司在自己未交付400萬首付款情況下先辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)？為什么？

答：不可以

（1）因根據(jù)約定，須丁先支付400萬元的首付款 ，甲才辦理過戶手續(xù)。

（2）在丁不履行400萬元首付義務(wù)的情況下，甲有先履行抗辯權(quán)。即根據(jù)《合同法》67條，當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。

答案：無權(quán)。因為根據(jù)《合同法》第67條的規(guī)定，甲公司可以行使先履行抗辯權(quán)。甲公司辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的義務(wù)在后。雖然丁公司享有不安抗辯權(quán)，可以拒絕履行自己的先給付義務(wù)，但是不能以不安抗辯權(quán)要求甲公司履行在后的義務(wù)。

思路：先履行抗辯權(quán)

7.丁公司能否解除房產(chǎn)買賣合同，為什么？

答：丁公司可以解除買賣合同

根據(jù)《合同法》94條（四）：當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或有其他違約行為致使合同目的不能實現(xiàn)的。當(dāng)事人可以解除合同。結(jié)合本案，甲丙在與丁簽訂買賣合同后又與戊簽訂買賣合同。且將房屋過戶給戊，導(dǎo)致與丁的合同目的不能實現(xiàn)。丁可以解除合同。

答案：能。因為根據(jù)《合同法》第93條的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。因此，甲公司在合同訂立半年內(nèi)沒有履行辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的義務(wù)，丁公司行使約定解除權(quán)的條件已經(jīng)成就。

思路：是約定解除非法定解除

8.丙公司能否以自己非合同真正當(dāng)事人為由，拒絕向丁公司承擔(dān)連帶責(zé)任，為什么？

答：不能

根據(jù)約定明示：甲丙公司承擔(dān)連帶責(zé)任。即使買賣合同的相對人，其也作為債務(wù)人與甲一同并存的債務(wù)承擔(dān)。

答案：不能。因為甲公司、丙公司與丁公司簽訂房產(chǎn)買賣合同中約定丙公司和甲公司對合同的履行承擔(dān)連帶責(zé)任。根據(jù)《合同法》第52條規(guī)定，該約定屬于當(dāng)事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會公共利益，具有法律約束力。

思路：是合同效力問題，不是債務(wù)承擔(dān)問題（根據(jù)法院裁決書，丙公司就是真正當(dāng)事人，其與甲的約定不具有物權(quán)效力［物權(quán)法定］）

9.甲公司可否請求法院減少違約金數(shù)額？為什么？

答：可以

根據(jù)《合同法》114條：約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。而根據(jù)《合同法》司法解釋二29條：“當(dāng)事人違約金超過造成的損失的百分之三十的，一般認(rèn)定為：“過分高于造成的損失”本案中，700萬的違約金顯然超過損失的30％，故應(yīng)當(dāng)適當(dāng)予以減少。

答案：可以。因為根據(jù)《合同法》第114條和《合同法司法解釋（二）》第29條的規(guī)定，合同約定的違約金超過造成損失的百分之三十，數(shù)額過分高于損失，當(dāng)事人可以請求法院予以適當(dāng)減少。