近日，某開發(fā)商地產(chǎn)出現(xiàn)流動(dòng)性困難，停工狀態(tài)已經(jīng)嚴(yán)重影響即將收房的廣大購房者的信心，購房者普遍擔(dān)心開發(fā)商將不能如期交房，甚至擔(dān)心開發(fā)商因?yàn)榍穫黄渌麄鶛?quán)人（銀行、承建商等）起訴進(jìn)而被法院強(qiáng)制執(zhí)行，那么購房者買的房子該怎么辦？

1、以訛傳訛的網(wǎng)上流言。

網(wǎng)上流傳著一種說法：如果業(yè)主是全款購房，或者是貸款購房后，在交房前已經(jīng)支付了全部房款，那么開發(fā)商破產(chǎn)，撤離項(xiàng)目的情況下，業(yè)主是可以要求擁有優(yōu)先清償權(quán)的。貌似只要購房人全款購房，開發(fā)商即使破產(chǎn)，業(yè)主的購房款也可以在其他債權(quán)人（銀行、承包商等）之前全數(shù)獲得賠償。

這個(gè)說法沒有法律依據(jù)。

原因是，實(shí)踐中，如果開發(fā)商真的發(fā)生不能償付到期貸款或欠款等情況，那么債權(quán)人（銀行、承包商等）一定會(huì)通過訴訟固定債權(quán)債務(wù)關(guān)系以及債權(quán)數(shù)額，接下來就會(huì)在執(zhí)行程序中申請法院執(zhí)行開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)，包括查封廣大購房者購買的未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋。此時(shí)，對(duì)于購房者而言，可不是說付清全款就必然取得爭議的房屋所有權(quán)，或者必然排除其他債權(quán)人申請法院的強(qiáng)制執(zhí)行行為。

2、為什么？

首先，房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的標(biāo)志是不動(dòng)產(chǎn)登記中心的登記簿上登記的權(quán)利人（注意：不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)甚至都不是業(yè)主手中的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）。所以，在沒有將爭議房屋登記到購房者名下之前，爭議房產(chǎn)的所有權(quán)并不屬于購房者，認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)非常重要。

此時(shí)的法律狀態(tài)應(yīng)當(dāng)是，購房者花錢購買房屋，讓開發(fā)商給蓋房子，其實(shí)是對(duì)開發(fā)商擁有一筆支付購房款的債權(quán)，而開發(fā)商所負(fù)的債務(wù)是如期交付合格房屋的行為（注意：不是支付貨幣）。而其他債權(quán)人，無論銀行也好，還是各級(jí)承包商也罷，都對(duì)爭議房屋的建造付出了成本和代價(jià)，對(duì)開發(fā)商當(dāng)然也擁有債權(quán)。

既然法律上債權(quán)原則上都是平等的，那么除非有法律特別規(guī)定，購房者的購房款與銀行貸款、承包商的建設(shè)工程欠款性質(zhì)上都是一樣的，法律不能厚此薄彼。

購房者經(jīng)常想不明白這個(gè)問題，認(rèn)為法律不公。請換位想想，站在銀行的角度，假如銀行借給開發(fā)商的錢不還，還不能執(zhí)行開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)，包括未辦理產(chǎn)權(quán)登記的在建房屋，是不是也一樣會(huì)質(zhì)疑法律不公？對(duì)承包商也是一樣的道理，自己墊資蓋房，結(jié)果收不回成本，也當(dāng)然會(huì)對(duì)開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)采取查封等保全或者執(zhí)行措施。

3、法律的例外規(guī)定：符合條件的購房者可以排除強(qiáng)制執(zhí)行

畢竟，居住權(quán)作為生存權(quán)的一種，價(jià)值應(yīng)當(dāng)強(qiáng)于其他債權(quán)人的債權(quán)，包括建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)以及有抵押物擔(dān)保的債權(quán)。

因此，根據(jù)司法解釋規(guī)定，如果購房者滿足以下三個(gè)條件，可以向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議，要求解除查封措施，才可能在未來將爭議房屋確權(quán)到自己的名下：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。

當(dāng)然，以上規(guī)定在司法實(shí)踐中也會(huì)出現(xiàn)很多爭議，以后慢慢講。

4、其中，第（一）、（三）項(xiàng)稍微好證明一點(diǎn)，第（二）項(xiàng)在司法實(shí)踐中爭議最大。

最高人民法院對(duì)此的意見是：

1）爭議房產(chǎn)必須符合“用于居住”的真實(shí)目的這包含兩種情況：一是購房者名下根本沒有房屋；二是原來有房，但為了適當(dāng)改善，又購買了爭議改善型房屋。

2）“買受人名下”的范圍買受人名下包括購買者本人、配偶以及未成年子女。

3）“無其他用于居住的房屋”爭議房屋的地域范圍是指同一設(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)行政區(qū)（不包括設(shè)區(qū)的市的“區(qū)”）。

通俗點(diǎn)說，如果不是自住，設(shè)區(qū)的市內(nèi)只保護(hù)首套房，二套房不受保護(hù)；但如果在市管縣城有房，但在該市市區(qū)又買房自住，那么所購新房仍然受保護(hù)。

5、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

只有購房者符合法律和司法政策規(guī)定的購房者，在司法實(shí)踐中才可能受到司法保護(hù)，那些買房搞投資的，比如為了增值買二套房或者買商鋪、寫字間這種投資型房產(chǎn)，都沒有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

因此，如果開發(fā)商真的欠債甚至破產(chǎn)了，投資客即使付清全款，只要沒辦理過戶登記，那么爭議房屋也可能淪為開發(fā)商的一般債權(quán)人而失去法律的優(yōu)先保護(hù)。而屆時(shí)，面對(duì)承建商的建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)，銀行的抵押擔(dān)保債權(quán)，投資客的債權(quán)都會(huì)處于劣勢，無論是否解除購房合同還是要求繼續(xù)履行，都會(huì)困難重重。

6、律師建議

1）對(duì)于自住或者具有改善目的的購房者而言，如果發(fā)現(xiàn)所購房屋被法院查封，應(yīng)當(dāng)盡快向執(zhí)行法院提出書面異議。

2）根據(jù)民訴法規(guī)定，法院會(huì)自收到書面異議之日起15日內(nèi)審查，如果異議理由成立，法院會(huì)裁定中止對(duì)該爭議房產(chǎn)的查封；如果理由不成立的，法院會(huì)裁定駁回。

3）如果購房者對(duì)上述裁定不服，認(rèn)為法院的執(zhí)行依據(jù)（原判決、裁定）有錯(cuò)誤，那么就走再審程序；如果法院的執(zhí)行依據(jù)沒有問題，購房者應(yīng)當(dāng)自駁回的裁定送達(dá)之日起15日內(nèi)向人民法院提起訴訟。

對(duì)于投資房產(chǎn)的購房者而言，“房住不炒”，投資房產(chǎn)的好時(shí)代真要翻篇了，買不好是要虧本錢的。