1.定區(qū)域

2.選小區(qū)

對(duì)于新房，有很多賣的是期房，即使是現(xiàn)房，你買的時(shí)候，小區(qū)也就是建成80-90%的樣子，你并不能知道他以后的綠化和物業(yè)水平如何。

反倒二手房相對(duì)好判斷，去小區(qū)看一下，外在綠化采光等一目了然，至于物業(yè)水平，在小區(qū)里碰到年輕人，尤其是年輕的姑娘問(wèn)一下就知道了，他們都很善良很誠(chéng)實(shí)，告訴你又不會(huì)懷孕，說(shuō)不定還可以成就一段姻緣。

3.選房子

1.什么房型采光好？
朝向當(dāng)年然是正南，實(shí)在不行，東南，西南也都可以，誰(shuí)讓太陽(yáng)從東邊升起，從西邊落呢。而且最好是南北通透，夏天裸睡才愜意。

2.那個(gè)樓層好？
如果是6層樓，那么通常更多人喜歡2-3層，其實(shí)，我倒覺得年輕人沒什么講究，6樓也沒傳說(shuō)中的那么冬冷夏熱，就當(dāng)每天運(yùn)動(dòng)了，只是1層陰濕不太好。
如果是大于6層的，那么4樓以下，容易被樹木遮擋，導(dǎo)致采光不好。

4.關(guān)于二手房交易細(xì)節(jié)

如果你準(zhǔn)備買一套二手房，那么首先你要查好各種稅（契稅，印花稅，增值稅......），因政策變化頻繁，各地又有差異，這里就不贅述。
務(wù)必把二手房交易中的中介費(fèi)，房?jī)?nèi)家具費(fèi)用，物業(yè)費(fèi)，水電費(fèi)，有線電視費(fèi)等核算清楚。

二手房的首付比例，是可以和房東商量的，首付越少越好。因?yàn)楝F(xiàn)在公積金的辦理速度也就不到1個(gè)月，商貸也差不多，貸款年限盡量長(zhǎng)一些，以抵御貨幣通脹。

切實(shí)檢查房主的房產(chǎn)證，土地證，了解房產(chǎn)年限，以及每一件家用電器，設(shè)備，不然，簽完合同一切都晚了。

要分析賣房者的心理需求：是想要盡快賣掉套現(xiàn)金? 還是想要賣高價(jià)？不要表露自己急切買房的想法，甚至，盡量少提供自己的信息，因?yàn)?，有時(shí)你會(huì)不自覺地表露你的想法，你卻不自知。

5.給自己及家人買一份保險(xiǎn)

當(dāng)你把積蓄都拿出來(lái)買房時(shí)，一旦家人有健康問(wèn)題，特別是家庭支柱，那么收入就會(huì)減少，開銷則更大，給家庭帶來(lái)財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，因此給家人買一份：重疾險(xiǎn)，意外險(xiǎn)，壽險(xiǎn)是很有必要的。

6.住房公積金處理

• 買房、裝修、租房、離職、退休都可以領(lǐng)回家的。

首先要做的是進(jìn)行商業(yè)貸款“商轉(zhuǎn)公”，也即將一部分商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款。
王建國(guó)夫妻在深圳工作已經(jīng)近10年，公積金從未提取過(guò)，兩人賬戶上總共有超過(guò)20萬(wàn)的公積金余額。按照深圳市住房公積金貸款的相關(guān)規(guī)定，以家庭為單位可以貸款90萬(wàn)元，因?yàn)閮扇艘恢睕]有提取過(guò)公積金，可以再上浮10%，也就是可以公積金貸款99萬(wàn)元。這樣一來(lái)，原350萬(wàn)元的商業(yè)貸款變成了251萬(wàn)商業(yè)貸款加上99萬(wàn)公積金貸款，公積金貸款利率為3.25%，月供縮減至16892.47元，比原先純商業(yè)貸款節(jié)省了654.84元。

其次要辦理公積金按月提取還貸。因?yàn)橥踅▏?guó)家庭的月供達(dá)到1.8萬(wàn)，所以夫妻雙方每個(gè)月個(gè)人和公司繳納的公積金都可以全額提取出來(lái)。他們所在企業(yè)給予員工繳納的公積金比例為8%，即個(gè)人和公司總共繳納稅前月薪的16%，兩個(gè)人每月一共可提取5600元，這筆錢又可以直接用于償還貸款。

最后可以將兩人公積金賬戶上的余額進(jìn)行購(gòu)房一次性提取。這筆錢留在公積金賬戶上相當(dāng)于在不斷貶值，而且一套房只有一次購(gòu)房提取的機(jī)會(huì)，所以一定要利用。辦理住房公積金余額購(gòu)房一次性提取后將獲得20萬(wàn)元，這筆錢可以用于理財(cái)，比如投資年化10%收益的P2P，平均一個(gè)月會(huì)再有1666.67元的收入可用于償還月供。

7.房子稅費(fèi)

• 假設(shè)老王有一套房產(chǎn)要售賣，買方是他的朋友小李，那么會(huì)涉及的額外費(fèi)用是多少呢？

1.第一種為普通的二手房交易，即小李通過(guò)中介從老王手中購(gòu)得房產(chǎn)。首先需要支付個(gè)人所得稅，征收標(biāo)準(zhǔn)：個(gè)人所得稅=房屋總價(jià)×1%或差額×20%，這里將需要1萬(wàn)元的費(fèi)用。但是如果這套房產(chǎn)是老王唯一的房產(chǎn)且房產(chǎn)證（或契稅完稅發(fā)票）滿5年可以免征。

其次需要支付營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅為房款的5.6%，即需要5.6萬(wàn)元的費(fèi)用。但是如果這套房產(chǎn)的房產(chǎn)證已經(jīng)滿2年，則可以免征。（如果房產(chǎn)面積大于144平方米仍然需要繳納。）

再次是需要繳納契稅，契稅為房款的1%，即需要1萬(wàn)元的費(fèi)用，這是契稅最少的一種情況，如果小李名下有其它房產(chǎn)則契稅要達(dá)到3%。（另外，房產(chǎn)面積大于144平方米也是3%，大于90平方米小于144平方米為1.5%）

最后是需要支付中介費(fèi)，也即給中介的傭金，通常為1%～3%，即需要1萬(wàn)至3萬(wàn)的費(fèi)用。這筆費(fèi)用原則上是買賣雙方各付一半，但是現(xiàn)實(shí)中基本上都是由買家支付。

綜上，價(jià)值100萬(wàn)的房產(chǎn)，結(jié)合其面積（主要是90平方米以下或是144平方米以上兩種情況）以及房產(chǎn)證時(shí)間，交易時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用最低為2萬(wàn)，即1%的契稅，1%的中介費(fèi)（房產(chǎn)滿五唯一，小于等于90平方米，小李名下無(wú)房）。最高為12.6萬(wàn)，即1%的個(gè)人所得稅，5.6%的營(yíng)業(yè)稅，3%的契稅，3%的中介費(fèi)（房產(chǎn)證不滿兩年，老王和小李名下還有其它房產(chǎn)）?？梢钥吹贸鰜?lái)，最低和最高相差很多。

如果老王和小李不通過(guò)中介交易，自行交易，那么上述費(fèi)用中也就是省了1萬(wàn)至3萬(wàn)的中介費(fèi)而已。

2.還有一種房產(chǎn)過(guò)戶的情況需要關(guān)注，假如老王要將自己名下的一套房產(chǎn)以贈(zèng)予的方式過(guò)戶給小李呢？（小李再私下轉(zhuǎn)賬房?jī)r(jià)給到老王）那又該繳納些什么費(fèi)用？采用這樣的形式是不是可以節(jié)省很多費(fèi)用？

如果采取贈(zèng)予方式過(guò)戶給非直系親屬，通常需要按照?qǐng)?bào)稅價(jià)的2%繳納公證費(fèi)用，同時(shí)也要按照政策要求繳納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和契稅（符合減免條件也可以減免）。報(bào)稅價(jià)是指贈(zèng)予方和接受方商定的房產(chǎn)價(jià)格，比如本來(lái)市場(chǎng)價(jià)是100萬(wàn)的房產(chǎn)，但是兩人為了避稅，協(xié)商報(bào)稅價(jià)為50萬(wàn)。但是房管局的系統(tǒng)中對(duì)每個(gè)地區(qū)的房產(chǎn)都有一個(gè)最低評(píng)估價(jià)，如果低于該價(jià)格則要按照房管局的最低價(jià)格來(lái)。也就是說(shuō)想通過(guò)壓低報(bào)稅價(jià)來(lái)減少費(fèi)用是不太可行的。

對(duì)于100萬(wàn)的房產(chǎn)，房管局的最低價(jià)格可能是80萬(wàn)，那么采取贈(zèng)予的方式過(guò)戶，費(fèi)用就是最低2.4萬(wàn)，即1%的契稅和2%公證費(fèi)。最高9.28萬(wàn)，即1%的個(gè)人所得稅，5.6%的營(yíng)業(yè)稅，3%的契稅，2%的公證費(fèi)。另外要注意的是，如果采取贈(zèng)予的方式過(guò)戶，小李以后要售賣房產(chǎn)，單一項(xiàng)個(gè)人所得稅就要交報(bào)稅價(jià)的20%，會(huì)非常不劃算。

所以綜合來(lái)看，非直系親屬之間采取買賣的方式過(guò)戶房產(chǎn)可能比贈(zèng)予再私下交易的方式更適合，尤其是對(duì)于滿五唯一、小于90平方米的房產(chǎn)。

8.如何辦理商業(yè)貸款更劃算？

• 貸款第一個(gè)要考慮的就是貸款利率折扣，它是貸款銀行給予貸款者在貸款利率上的一種優(yōu)惠。相同的貸款數(shù)目，如果貸款利率折扣不同，即使只相差百分之零點(diǎn)幾，不僅每月的月供會(huì)不同，體現(xiàn)在利息總額上也會(huì)差不少。以貸款100萬(wàn)、基準(zhǔn)房貸利率4.9%、等額本息還款三十年的情形為例，貸款利率折扣為93折，每月月供是約5108元，需要償還總共約84萬(wàn)元的利息，而貸款利率折扣為88折則月供約4955，總共需要償還約78萬(wàn)元的利息。不難看出，如果是一線城市動(dòng)輒幾百萬(wàn)的房貸，貸款利率上只差0.05%，但是月供和利息總額也是不少。

那么什么樣的情況下才會(huì)有房貸利率折扣呢？一般要至少滿足兩個(gè)條件：一是辦理貸款的房產(chǎn)是首套房；二是銀行對(duì)貸款沒有收緊。關(guān)于首套房的定義時(shí)常會(huì)變，比如有時(shí)候是一定要在首次購(gòu)買，而且名下從未有過(guò)房產(chǎn)；有時(shí)候可以是非首次購(gòu)買，但是當(dāng)前名下沒有房產(chǎn)；甚至可以是名下有房產(chǎn)但是貸款都已經(jīng)還清，現(xiàn)在再貸款購(gòu)買房產(chǎn)。這都是會(huì)因不同的城市或者限購(gòu)政策有差異，需要提前了解清楚。有的時(shí)候銀行可能因?yàn)樽陨碣Y金、國(guó)家政策等原因收緊貸款，那么也不一定會(huì)給出貸款利率折扣。

相同的一筆房貸，不同的人能獲得的貸款利率折扣也會(huì)不同。如果是同一家銀行，你被認(rèn)定為銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，或者在銀行有比較多存款、理財(cái)產(chǎn)品，是高級(jí)VIP客戶等，那么有可能會(huì)比普通貸款者獲得更高的利率折扣。如果是不同的銀行，有的銀行會(huì)有活動(dòng)，那么會(huì)給出更為低的房貸利率折扣，一些小銀行為了獲得貸款也會(huì)給出更為優(yōu)惠的貸款利率折扣。還有就是部分一手樓盤的開發(fā)商跟某些銀行有合作，那么購(gòu)買該樓盤的購(gòu)房者到指定銀行也能獲得更低的貸款利率折扣。

貸款利率折扣比較重要，還款方式也很重要，也會(huì)在一定程度上影響到利息的多少。你在辦理貸款時(shí)銀行一般都會(huì)默認(rèn)給你按照等額本息的方式還款，但是相同的貸款數(shù)目和年限，采取等額本息比等額本金要支付出更多的利息。以貸款100萬(wàn)、基準(zhǔn)房貸利率4.9%、還款三十年的情形為例，等額本息還款方式的月供是約5300元，總利息約91萬(wàn)元。但是等額本金還款方式首月月供是6860元，每月遞減11.34元，總利息約74萬(wàn)元，比等額本息還款方式竟然少了17萬(wàn)?？梢韵胂笕绻J款額度更高的情況，利息差距會(huì)更大。

僅僅從節(jié)省利息的角度等額本金的還款方式的確比等額本息有很大優(yōu)勢(shì)，但是等額本金還款也不一定適合所有人，因?yàn)榈阮~本金的前期還款壓力更大。上面的例子我們可以看出以兩種還款方式的首月月供為例，等額本金比等額本息的還款方式要多付1560元，也即前者月供比后者高出近30%。另外考慮到貸款期限很長(zhǎng)，通貨膨脹的因素，等額本息雖然支付了更多的利息，但是在“錢更值錢”的時(shí)候支付得少，抗膨脹能力上會(huì)更強(qiáng)一些。所以是不是要選擇等額本金的還款方式要看自身可承受的月供能力，還要看看自己有沒有提前還貸的計(jì)劃，因?yàn)槿绻谖磥?lái)幾年有提前還貸計(jì)劃采用等額本金還款支出的利息會(huì)更少。

說(shuō)到提前還貸這里也要注意一下，一般銀行對(duì)提前還貸都是有一定的罰息政策的，除非滿足規(guī)定的條件才能免受罰息。比如還款時(shí)間已經(jīng)超過(guò)了36個(gè)月，銀行從你那里也賺了不少利息，這個(gè)時(shí)候提前還貸就不需要罰息了。也有的銀行為了給優(yōu)質(zhì)客戶優(yōu)惠，也給出了提前還貸免罰息的政策，這個(gè)可能是跟前面說(shuō)的貸款利率折扣優(yōu)惠活動(dòng)結(jié)合起來(lái)的。因此，你在選擇銀行辦理房貸時(shí)也要綜合考慮自己是不是有提前還貸的需求，把罰息的因素也要考慮進(jìn)去。不過(guò)一般來(lái)說(shuō)，房貸是利率極低的貸款，如果沒有特殊原因（比如為了購(gòu)買二套房）都不建議提前還貸。

最后一點(diǎn)是在辦理貸款時(shí)要特別注意的是：關(guān)于國(guó)家貸款利率調(diào)整時(shí)，你所辦理的貸款利率跟隨調(diào)整的時(shí)機(jī)。這個(gè)也是有兩種方式，一種是國(guó)家貸款利率調(diào)整后，你的貸款利率會(huì)在下個(gè)月就立即調(diào)整；另一種則是國(guó)家貸款利率調(diào)整后，你的貸款利率要在下一年的一月份才會(huì)調(diào)整。不難看出如果國(guó)家是在一月份調(diào)整的貸款利率，這兩種方式時(shí)間上差距達(dá)到一年。

至于采取哪種形式在辦理貸款時(shí)就可以選擇，不過(guò)兩種并沒有絕對(duì)的優(yōu)劣，要根據(jù)你辦理貸款時(shí)的形勢(shì)做判斷。如果你能判斷得到國(guó)家會(huì)在不久就下調(diào)貸款利率，那么你就可以選擇按月調(diào)整你的貸款利率，如果你能判斷得到國(guó)家會(huì)在不久就上調(diào)貸款利率，那么你就可以選擇按年調(diào)整你的貸款利率。這樣才是對(duì)自己最有利的。

綜上，購(gòu)房辦理商業(yè)貸款時(shí)優(yōu)先選擇貸款利率折扣更低的銀行，綜合考慮自己是否有提前還貸的情況，根據(jù)自身的還款能力選擇等額本息或者等額本金的還款方式，并且根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)選擇按月調(diào)整貸款利率或者按年調(diào)整貸款利率。

9.如何買到有升值潛力的房子？

哪些城市房?jī)r(jià)更抗跌？

說(shuō)到投資，肯定要考慮到風(fēng)險(xiǎn)。上一篇我們講過(guò)，外來(lái)人口少的城市房?jī)r(jià)沒前途，外來(lái)人口多的城市房?jī)r(jià)會(huì)有支撐。我查過(guò)大數(shù)據(jù)，近來(lái)十年中國(guó)居民省級(jí)之間的人口遷移變化，發(fā)現(xiàn)了以下兩組數(shù)據(jù)：
有六個(gè)省級(jí)的跨省人口流動(dòng)全部是凈流入，分別是“北京、上海、天津、浙江、廣東、福建?！?br> 而人口流動(dòng)凈流出前六名的省份分別是“河南、安徽、四川、湖南、湖北、江西?！?br> 事實(shí)也很明顯，前面那六個(gè)省份的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于后面那六個(gè)省份的房?jī)r(jià)，如果將來(lái)房?jī)r(jià)崩盤的話，凈流人口城市的房?jī)r(jià)也比凈流出城市的房?jī)r(jià)耐抗。反過(guò)來(lái)就是說(shuō)，如果投資凈流出城市的房子更危險(xiǎn)。
那么是不是只有上面六個(gè)省份的房?jī)r(jià)耐抗相對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)呢？顯然不止，我們還可以采用春節(jié)人流數(shù)據(jù)來(lái)詳細(xì)估出哪些城市還值得購(gòu)買。
也就是春節(jié)期間，人口突然很多的城市，房?jī)r(jià)泡沫更大。而春節(jié)期間，人口很少的城市泡沫更小。什么意思呢？
春節(jié)突然很多人的城市，代表平時(shí)這個(gè)城市的人都出外打工了，春節(jié)全回來(lái)了，（旅游觀光的不算），所以屬于凈流出城市。
而春節(jié)期間突然人口很少的城市代表它是凈流入型城市，因?yàn)榇汗?jié)期間打工的人都回老家了。
所以如果你問(wèn)我，你所在城市值不值得投資，可以套用這個(gè)指標(biāo)算算，這是第一指標(biāo)。

哪些地段未來(lái)漲價(jià)最穩(wěn)妥？

前不久，企鵝智酷聯(lián)合騰訊位置服務(wù)，發(fā)布了一份大城市出行報(bào)告，主要調(diào)查了北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市的出行情況。
從出行距離上來(lái)看，在北京上班的人，工作日平均出行半徑是9.3公里。這里的出行半徑的意思是，人們從工作的地方到居住的地方的直線距離。
在四個(gè)城市里，北京上班族通勤的時(shí)間壓力是最大的。排在北京之后的是上海和深圳，這兩個(gè)城市的工作日平均出行半徑分別為8公里和7.4公里。廣州排在最后，工作日平均出行半徑是6.5公里，在四個(gè)城市中通勤壓力最小。
那么我們可以從這則數(shù)據(jù)推算出，一線城市密集辦公區(qū)域方圓10公里以內(nèi)所有工作人員的收入總和就是這套房子對(duì)應(yīng)的購(gòu)買力。如果這個(gè)購(gòu)買力在漲，那房?jī)r(jià)漲就是理所應(yīng)當(dāng)。
所以，密集辦公區(qū)域方圓十公里的房子最保值（二三線的可以把這個(gè)公里數(shù)減小一些），但上漲速度與空間同樣有限。
所以現(xiàn)在才要投資的人，就盡量選擇未來(lái)會(huì)建設(shè)大型密集辦公區(qū)域的地方的周邊10公里的房子。因?yàn)槿绻麑?lái)該片區(qū)域涌入了大量外來(lái)勞動(dòng)力或大型公司的話，周邊房?jī)r(jià)肯定漲的最快最猛。

如何判斷房?jī)r(jià)是否有虛高？

大家都知道，現(xiàn)在不管那個(gè)城市，房?jī)r(jià)都虛高，那到底有多虛？當(dāng)我們看中一套房子之后，想知道這套房子是否泡沫過(guò)大或者是否還有升值空間怎么辦？這里可以采用0.025這個(gè)公式，可一鍵算出來(lái)。
計(jì)算方法：一年的房租÷房產(chǎn)總價(jià)=?

結(jié)果值以0.025為臨界線。算出來(lái)的值如果大于0.025越多越好，低于0.025越低越不好。
比如你要去買一套房子，對(duì)方報(bào)價(jià)是200萬(wàn)，而此房如果拿來(lái)出租的話，每月可以租到3000元的話。那套入公式就是 3000*12/2000000=0.018。
結(jié)果很明顯，它低于0.025，代表此套房子價(jià)格明顯虛高。 反推過(guò)來(lái)，也就是說(shuō)這套房子如果賣144萬(wàn)才勉強(qiáng)合理。
當(dāng)然，你會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在比較難找到高于0.025的房子。但是我敢說(shuō)，不管一線還是三線，絕對(duì)有大把高于0.025的房子。個(gè)人覺得0.045以上的房子拿來(lái)投資就比較適合。
所以你到現(xiàn)在真的還想投資房子的話，那就綜合這三大因素，就能算出那套房子將來(lái)的上漲空間以及抗跌能力了。

什么樣的房子升值最快？

綜上所述，判斷一套房子未來(lái)價(jià)格走勢(shì)，關(guān)注的就是將來(lái)房子附近人均的收入增長(zhǎng)潛力、還有房子周邊勞動(dòng)人口的增長(zhǎng)潛力。
還有，買電梯樓絕對(duì)比買樓梯樓升值空間大，而朝向絕對(duì)比戶型重要。關(guān)于這一方面我以前有一篇文章詳細(xì)分析過(guò)，有興趣的自己去查看歷史文章。
至于地鐵未來(lái)經(jīng)過(guò)你家門口之后，你家房?jī)r(jià)能漲多少，關(guān)鍵要看這條地鐵沿線上的寫字樓的數(shù)量，以及里面這些企業(yè)的規(guī)模與實(shí)力。
所以并不是有地鐵經(jīng)過(guò)的房子就一定爆漲。同樣是效區(qū)，將來(lái)房子周邊有開的起業(yè)的寫字樓一定比沒有寫字樓的漲的快。
總得來(lái)說(shuō)就是離市區(qū)較近、在市區(qū)邊緣的大型樓盤、但將來(lái)符合政府發(fā)展導(dǎo)向的辦公區(qū)域的地段的房子性價(jià)比最高。
如果你要投資房子，但真的是非常非常懶的話，那就直接套用0.025這個(gè)公式吧，就算錯(cuò)也不會(huì)錯(cuò)的太離譜了。
至于，房子要買在周邊有學(xué)校，有醫(yī)院，有大型購(gòu)物中心這些指標(biāo)我就不說(shuō)了，有這些的房子的房?jī)r(jià)都漲的很高了，而將來(lái)要建這些的也炒的很高了，所以說(shuō)了沒意義，這些指標(biāo)不存在隱形的潛伏空間了。
我們討論的是如何挖掘潛在升值的房子以及風(fēng)險(xiǎn)的判斷。

10.買房要考慮的因素

買房要考慮的因素主要是三個(gè)方面：總價(jià)、地段交通、戶型。我們?cè)谔暨x房屋時(shí)，往往傾向于大品牌是因?yàn)樗鼈兘鉀Q以后的隱性煩惱，以及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)配套。但是作為自主購(gòu)房者，我們還是要考慮這些基本的因素，再去考慮其他方面。很多人是價(jià)格一票否決制，可在接受的價(jià)格（首要）和地段（次要）里，找到可接受的戶型（小戶型）。許多首次購(gòu)房者一進(jìn)入售樓大廳，首先看的就是戶型，戶型滿意就定下來(lái)了。但是以上的三個(gè)方面絕不是只考慮的三個(gè)方面，否則一旦入住之后，各方各面的不滿意的就開始冒出來(lái)，所以，買房一定要做好準(zhǔn)備工作。

步驟1：購(gòu)房預(yù)算

首先要考慮的，當(dāng)然是買房預(yù)算的問(wèn)題，貸款首付最低是三成，住房公積金貸款最低為30%，且個(gè)人總額只有50萬(wàn)（家庭是60萬(wàn)）。雖然商貸要求購(gòu)房者月供不高于家庭收入的50%，單基本都可以拿到最低首付比例?？傮w而言，首套房3.5倍杠桿問(wèn)題不大，也就是手上有30萬(wàn)資金，差不多可以買100萬(wàn)的房子。

對(duì)于住房公積金貸款，一定盡最大努力用上。因?yàn)楣e金的貸款利率（3.5%）比商業(yè)銀行貸款（4.9%）低很多，別看每個(gè)月月供相差不大，積累二十年三十年，可就是十幾萬(wàn)的差距了。而且比起每年5%的通貨膨脹率，你所還的利息在未來(lái)是越來(lái)越不值錢，而你現(xiàn)在貸款買到的東西的價(jià)值在未來(lái)會(huì)越來(lái)越值錢，這會(huì)使債務(wù)人（購(gòu)房者）受益，債權(quán)人（銀行）受損——因?yàn)樗档土素?fù)債的實(shí)際利率。況且個(gè)人貸款中，房貸是利率最低的品種。所以在政策允許的范圍內(nèi)，公積金貸款請(qǐng)使用最大貸款額度，最長(zhǎng)還款年限。

除了貸款總額之外，還要考慮月供。建議是月供金額占家庭收入50%以下為宜。我們可以以月度結(jié)余與月供的比例來(lái)衡量住房貸款的激進(jìn)程度。
(月收入 - 月供 - 開銷) / 月供 = 100%
說(shuō)明家庭每月都能累積一個(gè)月的月供，一年就是12個(gè)月的月供，當(dāng)這個(gè)比例是負(fù)數(shù)時(shí)，那就表明入不敷出了，提醒你必須重新審視自己，要么提高收入，要么減少不必要的開銷。當(dāng)比例在0到100%之間時(shí)，此時(shí)你的結(jié)余資金經(jīng)不起損失，建議做一些風(fēng)險(xiǎn)低的穩(wěn)健型投資，當(dāng)然能超過(guò)5%的年化收益率的基準(zhǔn)線最為合適。超過(guò)100%，再去考慮那些高風(fēng)險(xiǎn)高收益的投資。

步驟2：惡補(bǔ)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

買新小區(qū)時(shí)需要重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目：
（1）容積率：整個(gè)小區(qū)的總建筑面積除以用地面積所得的比例。比例越高，說(shuō)明建筑越密，越低則居住越舒適。
（2）建筑面積：套內(nèi)面積+公攤面積。主要注意的是開發(fā)商贈(zèng)送的面積，如飄窗、陽(yáng)臺(tái)、入戶花園等，哪些面積是考慮了后期調(diào)整之后增加的面積。
（3）得房率：套內(nèi)面積/建筑面積。一般來(lái)說(shuō)這個(gè)比例越大越好，那么電梯井、樓梯間、公共過(guò)道這些公攤面積就越小。
（4）綠化率：植被面積與建設(shè)用地面積之比。
（5）車位配比：1：1.2。就是100戶配120個(gè)車位，但是物業(yè)不會(huì)把所有的車位拿來(lái)賣，具體多少拿來(lái)租只有再看具體情況。
（6）樓型：是板樓還是塔樓，不僅影響采光、公攤面、還會(huì)影響住宅時(shí)的噪聲，一般分兩梯四戶或者五戶等。
（7）毛坯房：入住前看清楚毛坯房還是精裝房，一般開發(fā)商報(bào)出的“裝修價(jià)格”是偏高的，而且交房時(shí)間一般會(huì)比毛坯晚半年。
（8）預(yù)售許可證：這是房管局發(fā)給開發(fā)商的證，有這個(gè)證才能對(duì)外銷售，交錢錢一定先看看有沒有這個(gè)證。
（9）訂金：很多開發(fā)商稱之為認(rèn)籌，交了訂金之后不想買了，開發(fā)商必須退還。定金：開發(fā)商將其沖抵為違約金，可以不退。所以，注意看訂（定）房條款，開發(fā)商在拿到預(yù)售許可證之前是不能收錢的。
（10）違約金：記住違約金不能超過(guò)標(biāo)的物價(jià)值的20%，超過(guò)部分無(wú)效（法律不支持）。

步驟3：仔細(xì)比較，慎重決定

看多了很多的樓盤，往往會(huì)發(fā)現(xiàn)各有優(yōu)劣，最終導(dǎo)致迷失了標(biāo)準(zhǔn)，看不清真實(shí)的品質(zhì)。有以下的參考標(biāo)準(zhǔn)

1.地段：與生活圈、工作圈的距離；周邊學(xué)校（學(xué)區(qū)劃分）；周邊休閑（公園、風(fēng)景帶）；周邊醫(yī)療
2.交通便利性：地鐵、公交等
3.戶型：室內(nèi)布局、朝向、通透采光等
4.價(jià)格：總價(jià)、每平米單價(jià)
5.小區(qū)配套設(shè)施：幼兒園、娛樂中心、商鋪等
6.小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)（樓棟布局、人車分流等）
7.綠化景觀
8、車位配比或價(jià)格
9、工程質(zhì)量（施工單位資質(zhì)、建筑用材等）
10、開發(fā)商品牌
11、物業(yè)公司品牌及費(fèi)用
12、扣分項(xiàng)（不利因素）：噪音源影響（工廠、交通、商業(yè)等噪音源）、空氣污染影響（工廠、污水處理廠等）、其他不利因素（變電箱、垃圾站等）。

可以根據(jù)對(duì)不同因素的喜好程度，你可以對(duì)其設(shè)定不同的權(quán)值，然后打分，得出綜合結(jié)果，在一輪看房后得出一個(gè)相對(duì)公平的主觀結(jié)果。
另外，不要買一樓二樓和頂樓，因?yàn)槭艹?、漏水、噪聲、冬冷夏熱?wèn)題來(lái)的時(shí)候，你就沒得選了。實(shí)在不習(xí)慣看樓盤時(shí)相互提及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤，這樣置業(yè)顧問(wèn)（已有銷講前的培訓(xùn)），對(duì)方會(huì)把你不易發(fā)現(xiàn)的不利因素全告訴你。

11.購(gòu)房類型

自住型：如果你覺得，對(duì)你來(lái)說(shuō)居住的舒適度最重要，那么推薦你選城郊的新盤。通常來(lái)說(shuō)同等價(jià)位下，相比于市中心的樓盤，城郊的新盤從面積上來(lái)說(shuō)是比市中心面積更大的。很簡(jiǎn)單的道理，單價(jià)更低嘛，比如200萬(wàn)你在市中心只能買70平，在市郊你能買100平的房子。包括空氣更清新、小區(qū)規(guī)劃更好、綠化率更高，居住更舒適沒有擁擠感等優(yōu)點(diǎn)。但是事情都是具有兩面性的，自然而然地你得花更多時(shí)間在交通上（如果你的工作地點(diǎn)在市中心的話，而大多數(shù)就業(yè)機(jī)會(huì)都在市中心）。還是那句話，你覺得什么最重要而選擇了它，那你得接受因此帶來(lái)的不便。

投資型：如果買房是單純?yōu)榱送顿Y，自己不居住的情況下。那只要牢記買房三要素就好了：地段、地段、地段！哪里繁華，哪里人多，哪里學(xué)校好（幼兒園及中小學(xué)）那就買哪里就對(duì)了！另一個(gè)就是交通樞紐附近，比如火車站周邊、地鐵口等。聽起來(lái)似乎是只能買市中心的房子了？不是的，其實(shí)還有一種房子適合你----潛力房。什么是潛力房？相比于市中心的房?jī)r(jià)，單價(jià)更低，升值空間更大，基本是位于市郊的新盤。想要判斷一個(gè)房子是不是潛力房主要通過(guò)對(duì)政府政策的解讀、市場(chǎng)行情的判斷以及其他信息；比如樓盤附近將要新建一個(gè)地鐵站、樓盤附近有名校要搬遷等。

半投資半自住型：買房大軍中，此類人是最多的?；鞠敕ň褪牵合荣I著先住下，等到合適的時(shí)候再拋售換大的或者更好的小區(qū)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，大多數(shù)人的一個(gè)換房周期是七年。（嗯，傳說(shuō)中的七年之癢）所以，你七年之前買的房子決定了你七年之后你能住上什么樣的房子。像這樣的情況選房就比較復(fù)雜了，要具體情況具體分析了。還是要回到第一個(gè)問(wèn)題，你眼下最需要解決的需求是什么?；蛟S你覺得投資所占比重更高，或者自住舒適度所占比重更高，都是沒有對(duì)錯(cuò)的，只是覺得重要的東西不一樣罷了。記住，買房是自己的事情。