做民宿的有兩種人，一種是真的有情懷，但是不懂做生意，開起來就容易虧損。 另外一種覺得開客棧會賺大錢，覺得民宿是暴利行業(yè)。 奉勸沒做好心理準(zhǔn)備的人都不要做民宿，其實(shí)民宿就是個(gè)正常的生意。?
?總的來說，只要規(guī)劃得當(dāng)，用情懷來把控客棧的裝修調(diào)性和服務(wù)調(diào)性，用生意人的思路去控制好客棧的經(jīng)營和管理。生意就會比預(yù)想的好做。 一句話：客棧是情懷+生意的結(jié)合體，少了一個(gè)都難以做好。 開客棧的人大部分都是很講情懷的，從而忽略了客棧也是門生意，誰也沒天生想著虧錢吧。 情懷先放到邊上不談，畢竟想開客棧的人都懷揣著一份。
一、選址 客棧是一門實(shí)體生意，雖然內(nèi)容跟酒店有點(diǎn)詫異，但是本質(zhì)還是酒店。 所以，李首富的那句話永遠(yuǎn)沒錯(cuò)：地段、地段、地段 想清楚，你的客源是哪里人，他們從哪里來，如何到你的客棧[飛機(jī)還是火車還是自駕]？周邊停車方便嗎[自駕游比例越來越多]？周邊吃飯方便嗎[80/90是消費(fèi)主力，往往都拖家?guī)Э诘腯？ 好多人開客棧是開在古鎮(zhèn)里面，這樣客源挺多，但是壓力也巨大，意味著租金非常高，接手的話還有比不小的轉(zhuǎn)手費(fèi)。 我的思路：在古鎮(zhèn)隔壁開，離古鎮(zhèn)幾分鐘，租金便宜，好多沒有轉(zhuǎn)手費(fèi)，而且可以免費(fèi)停車。畢竟網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)了，好多人都是通過網(wǎng)上預(yù)訂?？驮捶矫骐m然沒有古鎮(zhèn)里的多，已經(jīng)足夠了，畢竟還要講點(diǎn)情懷的，一個(gè)安靜的民宿更匹配有情懷的人。
?二、裝修和裝修的定位 裝修的前提條件是你要想清楚，你的客源是誰，他們要的是什么，你未來的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 1、我的思路：千萬不要做每個(gè)間夜300元以下的客棧。 先申明，這只是一個(gè)經(jīng)營思路哈，沒有貶低的意味。 300元以上的客人普遍素質(zhì)高很多，容易溝通，客棧的損壞會較少，也不會有大量的浪費(fèi)。且300元以上，意味著消費(fèi)力不錯(cuò)，有更多的附加生意可以做。這樣在有限的實(shí)體范圍里可以產(chǎn)生更高的效益。 2、價(jià)格的上限是多少？ 我的思路：調(diào)查下你的店址周邊的其他民宿價(jià)格體系，到路上觀察觀察，看看開車來的車牌都是哪里的，大致的車價(jià)是多少。 知道了客棧的定價(jià)了，然后計(jì)算下數(shù)字。 客棧價(jià)格 * 房間數(shù) *天數(shù) * 預(yù)計(jì)50%的入住率 * 12個(gè)月，一年大致的房費(fèi)就算出來了。 計(jì)算下自己的資金情況和預(yù)計(jì)多久收回成本，這樣大概其就能倒推出客棧需要的總費(fèi)用。 3、硬裝和軟裝 一個(gè)有點(diǎn)特色的酒店，基本上硬裝和軟裝費(fèi)用是1：1，另外裝修費(fèi)用預(yù)留10-15%的超支空間 具體裝修的事情比較復(fù)雜，一定要親自去盯，然后不斷調(diào)整。 所以盯緊了幾個(gè)地方:(1) 洗手間排水要快要好、要有點(diǎn)坡度，以免有臭味有積水，這個(gè)好多酒店都做得不好，啥情懷當(dāng)洗手間有臭味的時(shí)候，瞬間所有的滿意度都沒有了。 我的客棧就刻意做了2個(gè)化糞池，讓房間里的污物快速流到最近的化糞池，避免異味。 (2)房間漏水?？蜅＝?jīng)營的時(shí)間長了，好多客棧都會出現(xiàn)漏水，就是裝修時(shí)防水做得不太好。所以這塊我們家在做的時(shí)候要求做雙層防水。(3)裝修網(wǎng)絡(luò)配套要好。好的電視機(jī)、好的網(wǎng)絡(luò)wifi。(4)木質(zhì)結(jié)構(gòu)的房子千萬千萬要做好隔音，要不以后麻煩超級超級大。你去古城里木質(zhì)的房子住一晚上你就明白了，有時(shí)候隔壁打呼嚕都聽的很清楚，鋼筋水泥的隔音效果好。 總之啦，千萬千萬盯緊裝修，要不以后會悔恨的，我們就是盯緊了，發(fā)現(xiàn)了太多太多的細(xì)節(jié)問題，能夠得以及時(shí)的更改，要不在以后的經(jīng)營過程中隱患極多。 (6)預(yù)留足夠的電源插口，預(yù)留公區(qū)的洗手間(還有淋浴設(shè)施，店內(nèi)工作人員是可以洗澡的)，預(yù)留多蓋幾個(gè)小的工人房（會請很多住店的工人的），我的客棧就留了3個(gè)小房間，后面招了6個(gè)工人，都是住在客棧，吃住全包。 (7)軟裝方面要注意下，選用的所有燈具都要考慮用節(jié)能燈，要不等開業(yè)了看到電費(fèi)很高的時(shí)候你就來不及了。注意性價(jià)比，有些可有可無的采購，問下你的設(shè)計(jì)師能不能去掉。什么都買，什么都想好的，如果還給自己找個(gè)理由：貴就貴點(diǎn)，我是做情懷，那鐵定超出預(yù)算。
三、經(jīng)營 不要想著民宿是你一個(gè)人啥都做了，那樣自己不僅忙的半死，服務(wù)也上不去，就更別談睡到自然醒，喝喝茶的情懷了?？蜅Ｊ情T需要各個(gè)方面都做細(xì)致的生意。不是花點(diǎn)錢開起來就了事了，開起來才是剛剛開始。 建議：真想做個(gè)賺錢的客棧，就花了6個(gè)月以上的時(shí)間先去別人的客棧打打工。 你會少走很多彎路的。我的客棧就是在找設(shè)計(jì)師以及整個(gè)裝修5個(gè)月的時(shí)間內(nèi)安排合伙人去別人的客棧實(shí)習(xí)了，做了6個(gè)月。 不僅了解清楚客源從哪里來，日常有哪些需求，更重要是了解了客棧日常經(jīng)營里的林林總總的問題。從裝修時(shí)我們就避免了很多隱患。
?四、網(wǎng)絡(luò)推廣 用好互聯(lián)網(wǎng)的推廣平臺，加大跟OTA之間的合作。? OTA的合作不能簡單的上線就不管了 要多跟OTA的地方經(jīng)理多溝通，多參與他們的活動(dòng)。 比如有的OTA偶爾會搞抽獎(jiǎng)活動(dòng)，免費(fèi)入住一晚，我們都積極參與 中獎(jiǎng)的客人不僅會幫我們傳播，客房是免費(fèi)住，但是其他方面客棧還是有收益的，總的來說一舉多得。
五、做好口碑經(jīng)營 (1) 這里才是重點(diǎn)，客人從下飛機(jī)接機(jī)開始，就要把每個(gè)細(xì)節(jié)都服務(wù)好，務(wù)求客人的滿意。 一定要把管家培訓(xùn)好，對客人的所有需求都能及時(shí)的處理，讓客人快速的熟悉這個(gè)陌生的城市。 攜程等OTA平臺上的點(diǎn)評一定要及時(shí)跟進(jìn)。 我的客棧開業(yè)半年左右，已經(jīng)有300多條滿分好評了。 (2) 店內(nèi)推廣 因?yàn)橛泄芗曳?wù)，對于服務(wù)滿意的客人，會讓管家提醒客人，幫我們在網(wǎng)絡(luò)平臺上給個(gè)好評，微信朋友圈里幫我們轉(zhuǎn)發(fā)下。大部分的客人都會樂意幫忙的。 所以，只要服務(wù)做好，口碑會越來越正向的。
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