房貸作為我們生活中最常見(jiàn)的貸款方式，被大家廣泛使用。但是關(guān)于還款的方式可能很多人知道的并不全面。本文以本人實(shí)際貸款為例為大家講解。

一、房貸還款可以選擇兩種方式

1、等額本金還款；

2、等額本息還款。

二、等額本金和等額本息的區(qū)別

1、等額本金

是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息。

每月還款金額= （貸款本金/ 還款月數(shù)）+（本金 — 已歸還本金累計(jì)額）×每月利率

特點(diǎn)：由于每月的還款本金額固定，而利息越來(lái)越少，貸款人起初還款壓力較大，但是隨時(shí)間的推移每月還款數(shù)也越來(lái)越少。

2、等額本息

在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)。

每月還款金額 = [貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數(shù)]÷[（1+月利率）^還款月數(shù)－1]

特點(diǎn)：相對(duì)于等額本金還款法的劣勢(shì)在于支出利息較多，還款初期利息占每月供款的大部分，隨本金逐漸返還供款中本金比重增加。但該方法每月的還款額固定，可以有計(jì)劃地控制家庭收入的支出，也便于每個(gè)家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。

三、選擇哪種更省錢(qián)？如何選擇？

不論是等額本息還是等額本金，利息的本質(zhì)都是不會(huì)改變的?？傮w來(lái)看，等額本息是會(huì)比等額本金多付一點(diǎn)利息。但前提是貸足了年限。

在實(shí)際選擇過(guò)程中，等額本息更利于借款人的掌握，方便還款。

事實(shí)上，大部分借款人在進(jìn)行比較后，還是選擇了等額本息方式，因?yàn)檫@種方式月還款額固定，便于記憶，還款壓力均衡，實(shí)際上與等額本金差別不大。

實(shí)質(zhì)上，兩種還款方式是一致的，沒(méi)有優(yōu)劣之分。只是在需求不同時(shí)，才有了不同的選擇。

等額本息，還款壓力均衡但需多支付利息，所以適合有一定積蓄，但收入可能持平或下降，生活負(fù)擔(dān)日益加重，并且無(wú)打算提前還款的人群。

等額本金，由于借款人本金歸還較快，利息就可以少付，但前期還款額度大，因此適合當(dāng)前收入較高者，或預(yù)計(jì)不久將來(lái)收入大幅度增長(zhǎng)，準(zhǔn)備提前還款人群，則較為有利。

四、手里有閑置資金，如何提前還款？

1、歸還本金，月供不變，縮短還款期限；

2、歸還本金，期限不變，減少月供。

五、提前歸還本金，應(yīng)該選擇縮短期限還是減少月供？

結(jié)論：縮短期限。

以我本人房貸為例。

我的貸款額度為61.8萬(wàn)，期限30年，2月份時(shí)剛還款一個(gè)月，打算提前還款7萬(wàn)元，預(yù)計(jì)還本時(shí)間為2022年2月15日，兩種還款方式可以選擇：

第一種不改變?cè)逻€款額，縮短還款期限，這樣算下來(lái)，我原來(lái)還款期限為2051年12月到期，調(diào)整之后還款期限變?yōu)?044年4月到期，總共減少了94個(gè)月的月供，每月3853.5元，94個(gè)月共計(jì)可以減少362229元，扣掉我還的7萬(wàn)元，總共節(jié)約292229元；

第二種方式：不改變還款期限，減少月還款額，到期時(shí)間沒(méi)有變化，都是2051年12月到期，月還款額由原來(lái)的3853.5元，減少為3416.61元，每月減少月供436.89元，359個(gè)月共計(jì)可以減少156843.51元，扣掉我還的7萬(wàn)元，總共節(jié)約86843.51元；

大家可以看到，兩種算法，同樣是提前還款7萬(wàn)元，縮短期限比減少月供節(jié)約了205385.49元，差的不是一星半點(diǎn)，所以如果大家選擇的話，個(gè)人建議縮短年限比減少月供要?jiǎng)澦恪?/p>

六、總結(jié)：

我們?cè)谶x擇還款方式的時(shí)候可以選擇適合自己的，并不是省錢(qián)的就是最優(yōu)的。

知道如何省錢(qián)，但是還要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力選擇最適合的。

謝謝大家！