? ? ? ? ? ? ? 4808班1組? 心蓮
一、從太極圖漲跌規(guī)律角度分析
觀察美國近30年房產(chǎn)價(jià)格指數(shù)漲跌曲線發(fā)現(xiàn)，經(jīng)歷了三次波動(dòng)，1990年——2006年間，房產(chǎn)價(jià)格指數(shù)從82點(diǎn)漲到226點(diǎn)，經(jīng)歷了一個(gè)上漲的周期；2006年—2012年間，房產(chǎn)價(jià)格指數(shù)從226點(diǎn)跌至146點(diǎn)，經(jīng)歷了一個(gè)下跌的周期；2012—2020年間，房產(chǎn)價(jià)格指數(shù)從146點(diǎn)漲到226點(diǎn)，又經(jīng)歷了一個(gè)上漲的周期。
漲跌幅=(結(jié)束點(diǎn)位–開始點(diǎn)位)÷開始點(diǎn)位×100%
第一階段上漲
=(226–82)÷82×100%=1.756=175.6%
即：漲幅為175.6%
第二階段下跌
=(146–226)÷226×100%=–0.354=–35.4%
即：跌幅為35.4%
第三階段上漲
=(226–146)÷146×100%=0.548=54.8%
即：漲幅為54.8%
結(jié)論：根據(jù)太極圖理論，房?jī)r(jià)大張之后必有大跌，大跌之后必有大漲，資產(chǎn)價(jià)格的漲跌是循環(huán)往復(fù)的，因此房?jī)r(jià)的漲跌也是循環(huán)運(yùn)動(dòng)，具有曲線波動(dòng)性，而不是有規(guī)律的線性運(yùn)動(dòng)。由此可以確定，未來美國的房?jī)r(jià)還會(huì)出現(xiàn)新一輪下跌，但具體時(shí)間不確定，也不做預(yù)測(cè)。但是可以從資產(chǎn)的屬性研判，因此就要從凈現(xiàn)金流和回報(bào)率兩方面做分析。
二、從凈現(xiàn)金流角度分析
1.如果2006年購入這套房產(chǎn)，凈現(xiàn)金流計(jì)算如下：
持續(xù)流入=月租金收入2800元
持續(xù)流出=月供2900元?其他支出840元=3740元
月凈現(xiàn)金流=2800–3740=–940元
投資年回報(bào)率=月凈現(xiàn)金流×12個(gè)月÷成本(即首付)×100%
投資年回報(bào)率=
–940×12÷180000×100%
=–0.063=–6.3%
2.如果2012年購入此房產(chǎn)，凈現(xiàn)金流計(jì)算如下：
持續(xù)流入=月租金收入2400元
持續(xù)流出=月供1100元?其他支出720元=1820元
月凈現(xiàn)金流=2400–1820=580元
投資年回報(bào)率=580×12÷105000×100%=0.066=6.6%
3.如果2020年購入此房產(chǎn)，凈現(xiàn)金流計(jì)算如下：
持續(xù)流入=月租金收入3200元
持續(xù)流出=月供2000元?其他支出960元=2960元
月凈現(xiàn)金流=3200–2960=240元
投資年回報(bào)率=240×12÷195000%=0.015=1.5%
結(jié)論：凈現(xiàn)金流的正與負(fù)是循環(huán)往復(fù)的，同一套房子在不同時(shí)期，其屬性可能是不同的，判斷房子的資產(chǎn)屬性，就要分析凈現(xiàn)金流。
1.2006年這套房子的凈現(xiàn)金流為–940元，投資年回報(bào)率為–6.3%，說明此房產(chǎn)為耗錢資產(chǎn)，不宜購入，而應(yīng)賣出。根據(jù)太極圖中的規(guī)律，凈現(xiàn)金流的正負(fù)是循環(huán)往復(fù)的，即時(shí)該房產(chǎn)凈現(xiàn)金流目前為負(fù)，但是未來某個(gè)時(shí)段一定會(huì)變?yōu)檎怠?/p>
2.2012年該房子的凈現(xiàn)金流為580元，投資年回報(bào)率為6.6%，說明該房子屬于生錢資產(chǎn)，如果手中有房產(chǎn)，可以持續(xù)持有，不急于賣出，此時(shí)該房產(chǎn)市價(jià)已跌至35萬元，如果是有投資價(jià)值的房產(chǎn)，可以考慮買入。
3.2020年該房子的凈現(xiàn)金流為240元，投資年回報(bào)率為1.5%，該房子依然是生錢資產(chǎn)，如果手中有此房產(chǎn)，可以持續(xù)持有。此時(shí)該房產(chǎn)市價(jià)已漲至65萬元，如果綜合考慮到太極圖理論，隨后一個(gè)時(shí)期美國房產(chǎn)將迎來新一輪下跌，所以此時(shí)可考慮賣出。
