最近，閔行吳女士為了她的房子有點犯難。

原來，吳女士4年前向上海新大陸公司，購入了一套位于閔行的商品房，開發(fā)商原約定于2018年交房，然而現(xiàn)在離約定的交房期間已經(jīng)過去了4年，她的房子卻因為開發(fā)商“債務(wù)危機(jī)”導(dǎo)致交付杳無音訊，眼看著自己“六個錢包”集資的新房就要打水漂，吳女士心里別提有多苦悶。

其實，這樣的“受害者”，不只吳女士一人。

據(jù)小芝了解，吳女士買房的小區(qū)，共有商品住房126套，債務(wù)危機(jī)爆發(fā)之前，開發(fā)商已經(jīng)對外銷售并網(wǎng)簽79套(其中69套已辦理預(yù)告登記，10套未辦理預(yù)告登記）。

然而，到了2020年，剩余的41套房屋，開發(fā)商后在收取50萬元至600萬元不等的定金和房款后，就因股東之間的債務(wù)糾紛被法院查封了，由于司法查封導(dǎo)致這些房屋無法辦理網(wǎng)簽、更無法辦理預(yù)告登記。

吳女士就是其中之一。

現(xiàn)在開發(fā)商已經(jīng)深陷破產(chǎn)清算泥潭，吳女士擔(dān)心，自己的房產(chǎn)會成為開發(fā)商的“破產(chǎn)財產(chǎn)”后被清算償還債務(wù)。

那么，是有這種風(fēng)險嗎？

在開發(fā)商面臨被破產(chǎn)清算的情況下，我國法律和司法實踐對于購房者都有哪些特別保護(hù)規(guī)定呢？

一、已辦理預(yù)告登記的購房人享有對抗破產(chǎn)的物權(quán)請求權(quán)

《民法典》第二百二十一條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”

預(yù)告登記具有破產(chǎn)保護(hù)效力。

其實，破產(chǎn)保護(hù)效力是指在預(yù)告登記義務(wù)人破產(chǎn)的情況下，預(yù)告登記權(quán)利人仍有權(quán)請求破產(chǎn)管理人履行移轉(zhuǎn)或者設(shè)立不動產(chǎn)物權(quán)的義務(wù)，不必與其他債權(quán)人共同分配該不動產(chǎn)的價值。

通俗的說，經(jīng)預(yù)告登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)在一定程度上具有對抗所有權(quán)人、破產(chǎn)管理人的相對效力，可排除破產(chǎn)管理人對合同是否繼續(xù)履行選擇權(quán)的適用，從而保障預(yù)告登記權(quán)利人獲得不動產(chǎn)物權(quán)。

在吳女士的案例中，已在不動產(chǎn)登記中心完成預(yù)告登記的購房人，享有物權(quán)請求權(quán)，有權(quán)對抗破產(chǎn)程序，在案涉建設(shè)工程已經(jīng)竣工驗收合格，并取得住宅交付許可的情況下，可以辦理房屋過戶登記，最終獲得房屋所有權(quán)。

二、未辦理預(yù)告登記的購房人如屬于消費者購房人，則在破產(chǎn)程序中享有優(yōu)先權(quán)

根據(jù)現(xiàn)行法律和司法實踐，僅簽署商品房預(yù)售合同但未辦理預(yù)告登記的買房人，則僅享有債權(quán)請求權(quán)，不能依據(jù)預(yù)售合同備案登記取得房屋所產(chǎn)。

但是《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定（2020修正）》第二十九條、《九民會議紀(jì)要》等規(guī)定，在破產(chǎn)程序中，如被認(rèn)定為消費者的購房人，則可以在執(zhí)行中提出執(zhí)行異義，且在破產(chǎn)程序中享有優(yōu)先權(quán)。

那么，哪些情況屬于司法實踐中的消費者呢？

根據(jù)現(xiàn)行司法解釋，需要滿足以下三項條件：

1）購買的商品房系用于居住，且符合買受人名下無其他用于居住的房屋的要求；

2）應(yīng)當(dāng)支付房屋總價款的百分之五十以上或者接近百分之五十；

3）在法院查封之前或者裁定受理破產(chǎn)申請之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。

三、不屬于消費者的購房人，是否享有優(yōu)先權(quán)具有爭議

從當(dāng)前的司法實踐來看，對于非消費者購房人由于不完全符合司法解釋關(guān)于消費者購房人的要求，一般是作為普通債權(quán)人對待的。

小芝分析，司法解釋之所以保護(hù)消費者購房人主要基于生存權(quán)的考慮，而建設(shè)工程承包人的權(quán)利主要是經(jīng)營權(quán)，一旦法院認(rèn)定購房人不屬于消費者（比如炒房者），那么其生存權(quán)就很大概率被法院認(rèn)定為無需特別優(yōu)先考慮。

小芝提醒：吳女士的這則案例提醒我們，在購買新建商品房后，一定要盡快督促開發(fā)商辦理預(yù)告登記，只有辦理預(yù)告登記后才能更好的保護(hù)自身權(quán)利。

歡迎關(guān)注我以及我的系列法律評論，每天為您分享最新法律知識～