進(jìn)來許多大號(hào)都在談房價(jià)要跌了，知乎大號(hào)貓叔聊地產(chǎn)文章“明明房價(jià)跌了，為什么我們還不愿買房”也在訴說一個(gè)事實(shí)：多地房價(jià)真的正在偷偷下跌。
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目前來看，一二線城市普遍存在房價(jià)下跌現(xiàn)象，三四線城市這一情況不明顯，但究竟會(huì)不會(huì)跌？我姑且試著分析一下。
樓市有一個(gè)不成文的規(guī)律，買漲不買跌！
從購房者角度來看，房價(jià)上漲，影響最大的兩類人，一類是有剛需的購房者，房價(jià)上漲，會(huì)刺激剛需抓緊時(shí)間搶盤，生怕晚了就漲的更高。另一類是手里有閑錢的人，看到房價(jià)上漲，就想抓緊在低位買入，然后囤著，等漲到合適的價(jià)位再賣出去，從中獲取高額的收益。而從整體來看，最后的效果就是大量購房者一哄而上，房價(jià)暴漲！房價(jià)下跌的時(shí)候，剛需購房者又會(huì)想著再等等，等價(jià)格再低點(diǎn)的時(shí)候再買，這樣能省很多錢。而手里有閑錢的人也不再急著買入。這樣從整體上看到的效果就是，房市冷清，價(jià)格搖擺不定。
從開發(fā)商角度來看，房價(jià)上漲，大量購房者入市，來發(fā)張為了謀求最大利益，開始控制售房數(shù)量，坐地起價(jià)。房價(jià)下跌的時(shí)候，開發(fā)商又擔(dān)心房子一直空著沒人買，為了回籠資金不得不降價(jià)出售，而結(jié)果就是，買房者會(huì)繼續(xù)觀望，希望能夠繼續(xù)下跌。
房地產(chǎn)一直是一個(gè)高負(fù)債運(yùn)營的行業(yè)
眾所周知，融創(chuàng)董事長孫宏斌曾經(jīng)在一次采訪中談到為什么選擇房地產(chǎn)行業(yè)，孫宏斌是這樣說的
“我選擇房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，是因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)我做不了別的。第一，你沒有資金，沒有實(shí)力，這是先決條件；第二，我當(dāng)時(shí)也想過回中關(guān)村干老本行，但是我覺得那個(gè)行業(yè)競爭比較激烈，像HP、IBM等國際大公司都在做中國市場，還有來自北大的、清華的、科學(xué)院的一些公司的競爭，我感覺做起來挺費(fèi)勁。想來想去，我就發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)代理這個(gè)行業(yè)是一個(gè)很大的行業(yè)，但是多大那個(gè)時(shí)候也沒有概念。所以，我想這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的選擇，因?yàn)椴恍枰度牒芏噱X，而且當(dāng)時(shí)做這個(gè)行業(yè)的人很少?，F(xiàn)在超過10年的這種公司已經(jīng)不多，順馳做這個(gè)行業(yè)在全國也算是元老級(jí)的公司?！?br>
正如孫宏斌所說，房地產(chǎn)行業(yè)就是一個(gè)空手套白狼的行業(yè)，只要拿到相關(guān)的證書就可以有資質(zhì)參與土地競標(biāo)，有競標(biāo)資格就可以拿到銀行土地競標(biāo)的貸款，利用貸款拿到土地以后就是將土地承包給建筑商，通過開盤預(yù)售加上地產(chǎn)集資就有了啟動(dòng)資金。建成以后再通過出售住宅房回籠資金，然后進(jìn)行下一輪競標(biāo)。
明眼人可以看得出來，房子一天賣不出去，資金一天無法回籠，就要多支付銀行一天的利息，而這利息是以萬計(jì)的。房價(jià)上漲的時(shí)候，開發(fā)商不用考慮銀行利息的問題，但是房價(jià)下跌的時(shí)候，開發(fā)商就不得不考慮這個(gè)問題，為了回籠資金，減少損失，開發(fā)商不得不降價(jià)出售，像房價(jià)下跌開發(fā)商捂盤的情況是斷然不會(huì)發(fā)生的。
房地產(chǎn)市場一直是金融市場調(diào)節(jié)的重要手段
從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，金融市場一直是國家經(jīng)濟(jì)狀況的風(fēng)向標(biāo)。金融市場健康穩(wěn)健，那么國家的經(jīng)濟(jì)狀況就穩(wěn)步發(fā)展，如果金融市場不穩(wěn)定，那么國家的經(jīng)濟(jì)狀況就會(huì)出現(xiàn)問題。
而房地產(chǎn)行業(yè)，一直都是金融市場的關(guān)鍵。開發(fā)商競標(biāo)土地需要貸款，購房者買房需要貸款，這些都是銀行貸款的大頭。房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營狀況直接關(guān)系到銀行貸款的收回，而銀行資金的周轉(zhuǎn)狀況，就會(huì)直接影響金融市場的穩(wěn)定。
如果房價(jià)一直上漲，那么購房者的購房成本就會(huì)一直增加，而在收入水平相對(duì)穩(wěn)定的條件下，購房者為了擁有自己的房產(chǎn)，就不得不降低生活成本，也就是消費(fèi)能力降低，而這一行為帶來的結(jié)果就是經(jīng)濟(jì)下行，從而導(dǎo)致通貨膨脹的發(fā)生。簡單來說，就是消費(fèi)者可支配收入減少，用于流通的錢少了，市場按照正常預(yù)期生產(chǎn)出來的產(chǎn)品賣不動(dòng)，導(dǎo)致產(chǎn)品積壓，無法變現(xiàn)，生產(chǎn)者經(jīng)營者收入下降，生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)減弱，經(jīng)歷低迷。
而起到宏觀調(diào)控職能的政府為了防止這一現(xiàn)象的發(fā)生，必然要采取一定的措施，而作為始作俑者的房地產(chǎn)行業(yè)，就只能被動(dòng)挨刀。作為殺手锏的房產(chǎn)稅，只能被提上日程。
關(guān)于房產(chǎn)稅，搜狗百科的解釋就是：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。
用通俗的話解釋，就是房屋作為你的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，要像你的收入一樣，根據(jù)自身價(jià)值向國家繳納一定比例的稅款。如果你是全額繳納的，你需要根據(jù)購房時(shí)的價(jià)值征收相應(yīng)比例的稅款，通過按月分期或者一次性征收的方式繳納，也就是說如果你用來出租，那么你的租金基本上要全額繳納給國家，有的甚至還不夠。如果你是貸款買房，你相當(dāng)于每個(gè)月要還雙倍的貸款。這樣的結(jié)果就是，沒人愿意多買房，因?yàn)檫@就是一個(gè)燙手山芋。哪怕未來會(huì)升值，但是在你出手以前，你需要一直砸錢，最后的結(jié)果可能會(huì)是賠錢。當(dāng)然，這一切都是建立在有人愿意接手的情況下。現(xiàn)實(shí)的狀況是，同樣的價(jià)錢大家更喜歡買新房。也就是說你花了幾十萬幾百萬買來的房子只能是房子，永遠(yuǎn)也變不了現(xiàn)，除非你作為抵押物變現(xiàn)，而這中間的損失用腳趾頭也能算得明白。
如果買房的人不敢買，開發(fā)商為了止損也只能降價(jià)出售。只要價(jià)格一有下降，所有購房者都將不再著急，而開發(fā)商就會(huì)更加坐不住，房價(jià)必然會(huì)迎來一輪暴跌！
綜上所述，一旦房價(jià)出現(xiàn)下跌，如果沒有新的政策性引導(dǎo)，未來房價(jià)必定一跌再跌！
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