盡貸 。盡可能多貸款，并努力保持住杠桿比率。

要明白這一點(diǎn)首先要知道，我們做房產(chǎn)投資賺的是什么錢(qián)？

1.房子的價(jià)格上漲。房?jī)r(jià)上漲讓我們獲得投資收益，這一點(diǎn)毋庸置疑。但問(wèn)題在于為什么房子會(huì)上漲。房子是一種固定資產(chǎn)，是會(huì)折舊的，每一年每一年固定資產(chǎn)的價(jià)值都在下降。而過(guò)去十幾年房?jī)r(jià)一直在漲，是因?yàn)殡m然房子本身的價(jià)值一年比一年低（因?yàn)樵絹?lái)越舊），但房子其他屬性的價(jià)值一直在上升，比如：城市基礎(chǔ)建設(shè)使地段價(jià)值提升、城市化進(jìn)程使房子背后的優(yōu)質(zhì)教育資源的需求越來(lái)越旺盛、房子的投資需求、人們對(duì)美好生活的追求等。

2. 賺杠桿的錢(qián)，或者說(shuō)是貸款的錢(qián)。我認(rèn)為這一點(diǎn)比上述第一點(diǎn)房?jī)r(jià)上漲更為重要。杠桿讓房子成為一種特殊的投資品 —— 只需支付兩三成首付，就可以擁有使用權(quán)和所有權(quán)，并且剩余的錢(qián)以很低的利息還30年（你想想，除了買房，誰(shuí)可以借你幾百上千萬(wàn)，而且借30年，利息才5%）。其他投資都是把錢(qián)給別人，買房是借錢(qián)投資，而我們最缺的就是資金。因?yàn)楦軛U的存在，房產(chǎn)投資的預(yù)期收益率很是可觀。如果房?jī)r(jià)一年上漲10%，首付3成，相當(dāng)3倍杠桿，你的資金回報(bào)率就是30%（還沒(méi)有算上租金回報(bào)）。

道理似乎很簡(jiǎn)單，就是要盡可能地多貸款。但你會(huì)看到很多人買房子會(huì)提高首付少貸款、選擇等額本金還款、提前還款甚至全款買房，都是因?yàn)闆](méi)想清楚這個(gè)問(wèn)題，或者根本就沒(méi)有把買房當(dāng)作一個(gè)投資行為，這個(gè)下個(gè)部分（住投分離）我們?cè)倭摹?/p>

但當(dāng)你明白要多貸款，提高杠桿比率后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)當(dāng)你以3倍、5倍的杠桿買入房子后，房子的杠桿每個(gè)月每個(gè)月都在下降，因?yàn)樵鹿Ｎ矣?jì)算了一下，10年后，你的杠桿比率僅僅只有1.5倍了，即10年后，你的首付和月供之和已經(jīng)占到房子總價(jià)的7成左右。

買入房子后，如果想提高收益率，就要努力保持住貸款的杠桿比率。方法是做抵押貸，把資金抵押出來(lái)后繼續(xù)以高杠桿買入房子，前提是房?jī)r(jià)已經(jīng)翻一倍以上且當(dāng)時(shí)的抵押貸成數(shù)較高。也許你這時(shí)會(huì)想，可我已經(jīng)沒(méi)有貸款資格，或者再買房已經(jīng)需要7成首付了。能有這個(gè)疑問(wèn)說(shuō)明你是懂行的。破限購(gòu)和限貸的方法很多，只要你想。

住投分離。

很多年前，在我還沒(méi)有接觸到房產(chǎn)投資領(lǐng)域之前，我對(duì)房子上漲的想法是：買房子是用來(lái)住的，即使它漲了很多，我又不賣，只是感覺(jué)比較好而已。成長(zhǎng)就是覺(jué)著曾經(jīng)的自己很可笑和幼稚。有數(shù)據(jù)顯示，過(guò)往很多人在買房的10年內(nèi)都會(huì)把房子賣掉以換更大更好的房子。如果你有去看過(guò)二手房，你會(huì)發(fā)現(xiàn)滿五年的房子并不多，甚至有一些房子還沒(méi)有滿兩年。就是說(shuō)，在你買完房子的幾年后，你可能會(huì)把它賣掉。這時(shí)候，房子漲了多少，是不是就異常重要了。

不管你買了房子是用來(lái)自主或者投資，房子都有很強(qiáng)的金融屬性。買房子，投資兼自住。一開(kāi)始我也是這么想的。但其實(shí)投資和自住，在很多方面就是矛盾的。比如：在深圳買房，選擇買龍華還是寶安中心。從自住出發(fā)，你肯定會(huì)考慮你是在哪里工作。如果你在福田，那么你應(yīng)該會(huì)選擇龍華；如果是在南山工作，你會(huì)選擇寶安中心。而從投資的角度，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，深圳是向西發(fā)展的，那么你就會(huì)選擇寶安中心。再比如選擇成熟的市中心香蜜湖，還是新區(qū)前海。住的角度肯定是香蜜湖，因?yàn)橹苓吪涮淄晟?，去哪里都方便。做投資的話，選擇前海片區(qū)。你已經(jīng)看到投資和自住考慮的角度是如此不同。有沒(méi)有辦法解決？

住投分離。買房子投資，租房子自住。

買房子純粹是為了投資，可以讓你集中考慮影響房產(chǎn)投資收益率的因素，而不受自住考慮的影響。另一方面，租房也可以過(guò)上很有品質(zhì)的生活，甚至比住在自己買的房子還好（你去了解了解就知道）。

住投分離，看似很簡(jiǎn)單，實(shí)則影響很大，會(huì)影響到你幾百上千萬(wàn)的房子的決策。比如當(dāng)我們確定了要買哪個(gè)小區(qū)，在選擇買哪一套時(shí)，自住的話，你要綜合考慮朝向、樓層、是否南北通透、是臥室出陽(yáng)臺(tái)還是客廳出陽(yáng)臺(tái)，而投資的話，你會(huì)選擇最便宜的那一套（差別可能有小幾十萬(wàn)），因?yàn)檫@些因素對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的影響不大，影響最大的是地段，而同個(gè)小區(qū)的地段價(jià)值都是一樣的。

其他一些零碎的思考：

頭寸多少。房產(chǎn)投資，最重要的是擁有房產(chǎn)還是沒(méi)有。幾乎也是最重要的是，你的頭寸多少，你是買了一套，兩套還是10套。再往后是建倉(cāng)的策略（我們前面講的盡貸和住投分離都是策略的范疇）。再再往后才是選擇哪個(gè)區(qū)域、哪個(gè)小區(qū)、哪個(gè)房子這些新手最關(guān)注的東西。這就是戰(zhàn)略大于戰(zhàn)術(shù)。

關(guān)于房?jī)r(jià)太高，買不起。富人的思維，是以終為始。窮人則是以始為終。窮人會(huì)想我口袋里沒(méi)有錢(qián)，買不起房子。富人，以終為始，思維模式是：我要買房子（終），現(xiàn)在資金不夠，我要怎么“找錢(qián)”。隨帶說(shuō)一句，覺(jué)得自己買不起房的人，其實(shí)對(duì)房?jī)r(jià)并不了解，只是聽(tīng)說(shuō)房?jī)r(jià)很高，一平要6萬(wàn)、10萬(wàn)，反正買不起。按照深圳現(xiàn)在2017年底的房?jī)r(jià)，房產(chǎn)投資的最低門(mén)檻僅是50萬(wàn)人民幣（甚至更低）。

房產(chǎn)投資也許是最被很多人誤解的投資領(lǐng)域。比如租售比。很多專家的文章老是說(shuō)一線城市的租售比只有不到2%。但實(shí)際上他們故意忽略了杠桿。房產(chǎn)投資，兩三成的首付，租售比可以保持在4%-5%，甚至6%以上。再比如房奴。說(shuō)買了房子，就放棄了夢(mèng)想，放棄了遠(yuǎn)方，成為了房奴，一生都在還債。本質(zhì)上，是因?yàn)閷?duì)月供的壓力不了解。真正有還貸壓力的期限最多只有10年，因?yàn)槟愕募彝ナ杖朐谏仙?、房租在上升、貨幣在貶值，而月供一直不變。

說(shuō)了這么多，希望能讓你對(duì)房子有新的認(rèn)識(shí)。財(cái)富自由的路上，房產(chǎn)投資是一個(gè)尤為重要的部分。不管你現(xiàn)在的資金量多少，你都應(yīng)該去關(guān)注和了解（沒(méi)錢(qián)就更要懂了）。