我們回顧一下中國的房地產(chǎn)歷史，看了請對號入座，別哭！

2008年你看房：房價(jià)2000每平，你沒有買房，你說金融危機(jī)，房價(jià)會暴跌！

2009年你看房：房價(jià)4000/平，你沒有買房，你說房價(jià)上漲太多，要觀望，說房價(jià)會崩盤！

2010年你看房：房價(jià)/8000平，你沒有買房，你說國家已出臺限購，房價(jià)會下跌！

2011年你看房：房價(jià)12000/平，你沒有買房，你說國家要出臺房產(chǎn)稅！房價(jià)會跌！

2012年你看房：房價(jià)17000/平，你沒有買房，你說房價(jià)漲的有點(diǎn)離譜，估計(jì)要崩盤了！

2013年你看房：房價(jià)21500/平，你沒有買房，你聽專家的，說房價(jià)快崩盤了！

2014年你看房：房價(jià)28000/平，你沒有買房，你說國家要出臺不動產(chǎn)登記，房價(jià)一定會跌！

2015年你看房：深圳市均價(jià)房價(jià)30000/平，不動產(chǎn)登記已經(jīng)出臺，小媳婦都成丈母娘了，你還在等.......

2016年你還在繼續(xù)看房：首套房首付款最低20%，二套房首付最低降至30%；房貸利率、契稅、營業(yè)稅全面下調(diào)；二胎政策、個(gè)稅抵房貸、地王加持！你真的覺得房價(jià)會降嗎？

如今2017年，我國已邁入負(fù)利率時(shí)代，不論你選擇把錢存入銀行/支付寶或其他儲蓄性質(zhì)的平臺，你所賺的利率都追不上通脹！錢一直在貶！值！

如果你選擇的是在深圳買房，2006年買入價(jià)280萬，2016年賣出價(jià)2600萬。十年漲2320萬，一年漲232萬，一月漲19.3萬，一天漲6352元，一小時(shí)漲264元，平均每分鐘漲4.4元，這就是房地產(chǎn)的價(jià)值所在。

講真

如果你恰好是剛需族

恰好你的承受能力也還算可以

那么現(xiàn)在就是入市的時(shí)候

買房要趁早！

阻礙你買房的其實(shí)一直不是房價(jià)，而是你那顆猶豫不決的心?。?/p>

舉個(gè)例子來分析買房和租房哪個(gè)更劃算

第一種人：買房

假設(shè)在一個(gè)二、三線城市，房屋總價(jià)為50萬的地方買房：首付20萬公積金貸款30萬20年計(jì)，月供1963元。10年后選擇一次性還款20萬還清貸款，房子歸自己。

那么十年的月供總計(jì)為1963*12*10 ≈23.6萬。

第二種人：租房

租這套房子的話：按國內(nèi)住宅3%的普遍回報(bào)率算，50萬的房子月租為1250元。

由于國家統(tǒng)計(jì)局公布的1975年~2011年CPI匯總為6.15倍，年均CPI5.7。取整，房租每年增長6%計(jì)算，10年房租為：

第1年房租：15000元

第2年房租：15900元

第3年房租：16854元

……

第10年房租：25342元

則租房人：

A、10年房租總計(jì)：

15000+15900+16854+……+25342=197709≈20萬;

B、省下首付20萬，存銀行按年回報(bào)率5%(存款利率通常跑不贏CPI)算

20*1.05^10 ≈ 32.6萬;

C、省下月供1963元存銀行按年回報(bào)率5%、且利滾利算，約31萬;

D、省下的一次性還貸的錢為20萬。

現(xiàn)在有三個(gè)假設(shè)

假設(shè)1

未來10年房子增值速度和CPI一致，每年6%計(jì)算(非常理想化)，10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5萬。

那么買房的人財(cái)富為89.5萬。

租房的人財(cái)富為32.6萬首付存款+31萬月供存款+20萬一次性還款的錢-20萬房租=63萬

假設(shè)2

未來10年房屋大幅增值4倍，房產(chǎn)市值為200萬。

買房人財(cái)富是租房人的3倍有余。

假設(shè)3

未來10年房子漲幅低于(63/50)*100%=26%，平均年漲幅2.5%，或者下跌。

租房人勝出.

單從財(cái)富上計(jì)算，只要房子隨CPI增值，買房就是值得的。但是可能有些人預(yù)期10年后房價(jià)還不如今天，或者漲幅低于26%。

上面的算法只是一個(gè)泛泛而談的算法，畢竟，每個(gè)人所生活的城市和潛力是不一樣的，所以該不該買，想不想買都得根據(jù)自己的情況量力而為地進(jìn)行分析。

最后，買不買房，每個(gè)人心里都有了自己的答案。

房價(jià)為啥這么高？

一：房子的成本高

1.地價(jià)，也就是開發(fā)商拿地的成本；

2.建安費(fèi)，建筑安裝等等的支出；

3.稅費(fèi)，政府各部門收取的稅收和其他費(fèi)用。

從供給角度，在正常情況下，房價(jià)就是以上三項(xiàng)成本，再加上開發(fā)商的利潤。開發(fā)商的利潤率，是波動的，一般是10%，高的時(shí)候是20%甚至更多。

如果房價(jià)長期上漲，一定是成本過高造成的。

成本的第一項(xiàng)是地價(jià)

地價(jià)就是土地出讓金。在住房改革前，房子都是政府蓋的，土地是通過免費(fèi)的劃撥方式獲得。改革后，開發(fā)商一律國土資源部門主持下，通過“招拍掛”，也就是招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得土地使用開發(fā)權(quán)。拍賣的資金，也就是著名的“土地出讓金”，進(jìn)入地方政府的財(cái)政專戶。

盡管法律是城市土地是國有的，但是，其實(shí)際的所有者，是地方政府。據(jù)說，地方政府靠賣地籌集資金，是受了香港地方政府的影響，土地出讓收入，是港府的主要收入部分。城市土地，具有稀缺性。

伴隨城市化過程，農(nóng)村人口向城市流動，小城市向大城市流動，后就會出現(xiàn)超大城市，就目前來說，中國出現(xiàn)的超大城市還不多，將來勢必出現(xiàn)真正的超級大都市。城鎮(zhèn)化和人口流動，是造成地價(jià)進(jìn)而房價(jià)高的基礎(chǔ)性因素。

成本的第二項(xiàng)是建安費(fèi)

這個(gè)包括七通一平、人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、施工管理費(fèi)、設(shè)備購置及安裝使用費(fèi)、小區(qū)公共服務(wù)及建設(shè)費(fèi)、小區(qū)公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。

這部分成本，大體上是正常的。

成本的第三項(xiàng)是政府各部門收取的稅費(fèi)

稅收有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加（是營業(yè)稅的附加）、契稅、印花稅、耕地占用稅、土地增值稅等。

政府收取的費(fèi)，各地有差別，明目五花八門，比如渣土費(fèi)、人防費(fèi)、中學(xué)增建費(fèi)、舊城改造費(fèi)、公建地費(fèi)、墻改費(fèi)、環(huán)境保護(hù)監(jiān)察費(fèi)、城市綠化費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、價(jià)格評估費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、散裝水泥限袋費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)管費(fèi)、工程造價(jià)管理費(fèi)、安全監(jiān)察費(fèi)、勞動定額測定費(fèi)、外省承包工程管理費(fèi)、施工圖紙審查費(fèi)、預(yù)算費(fèi)、施工噪音管理費(fèi)、專家評審費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、行業(yè)管理部門培訓(xùn)費(fèi)、城市建通集資、治安費(fèi)、報(bào)刊費(fèi)、街道管理費(fèi)、計(jì)劃生育管理費(fèi)等等。

據(jù)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家估計(jì)，大約有12項(xiàng)稅，56項(xiàng)費(fèi)。幾乎每個(gè)政府部門，都有一項(xiàng)收費(fèi)，房子成了唐僧肉。政府性稅費(fèi)占房價(jià)（非成本，因?yàn)槎愘M(fèi)大部分是按照房價(jià)收取的，比如營業(yè)稅）的70%左右。

明白了房價(jià)的構(gòu)成，就不難理解，為什么2010年以來，在被稱為史上嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，在萬眾喊打的聲浪中，一線城市核心區(qū)域的房價(jià)只是輕微下跌，這是利益使然。土地出讓金不降低，而且還在上升，稅費(fèi)一項(xiàng)不減，成本基本不變！房價(jià)安能下降？

二：土地制度、住房需求和居住文化影響

第一、土地制度導(dǎo)致市場供給短缺。在土地公有制的條件下，土地是被政府壟斷的，前期土地很便宜甚至免費(fèi)（互聯(lián)網(wǎng)模式哦），比如建工廠、學(xué)校，讓企業(yè)把基礎(chǔ)設(shè)施建起來，從而周邊房價(jià)上漲起來，政府開始限量慢慢拍賣土地，價(jià)高者得，其實(shí)最開始土地拍賣是為了防止腐敗及土地開發(fā)利用考慮，這樣可以讓有實(shí)力的開發(fā)商去開發(fā)，從而使土地得到充分利用，也避免了利益輸送以及國有資產(chǎn)的流失，但這形成了后來的土地財(cái)政，在一個(gè)壟斷的市場里，地價(jià)再也沒有便宜的了，只有越來越高，那建起來的房子能便宜嗎？所以我是否可以這樣理解，就如同股市里的莊家，拿著所有的籌碼，慢慢的放貨，那些提前拿到貨的人變成了一個(gè)一個(gè)的小莊家，拿到了就不放或者高價(jià)放，于是大莊家的貨只有以越來越高的價(jià)格放出來，但是放的還是太少了，莊家甚至說貨沒了，比如京滬規(guī)劃要限制建設(shè)用地，限制人口，所以市場上的籌碼就那么多了，想要的人不僅要有資格還要有能力去接，提高門檻，最終，提高的還是價(jià)格。所以，如任志強(qiáng)所說，除非發(fā)生戰(zhàn)爭，房價(jià)不可能跌，因?yàn)橥恋刂贫炔惶赡芨淖儭?/p>

第二、住房需求激增。從傳統(tǒng)的福利分房到住房分配貨幣化，再到城鎮(zhèn)化帶來的住房需求，都導(dǎo)致核心城市的住房需求激增，而土地的壟斷讓供需嚴(yán)重矛盾，帶來的只有上漲，所以現(xiàn)在越來越高的租售比和房價(jià)收入比，人們還是有住房需求沒有滿足。

第三、居住文化的刺激。很多人說房價(jià)上漲有丈母娘的一份功勞，其實(shí)這也是我們的文化，過去的家族為生產(chǎn)單位產(chǎn)生的互助方式，在現(xiàn)今已變換的生產(chǎn)單位情況下，依舊難以改變；同樣，租房居住意味著收入低、財(cái)產(chǎn)少、沒面子、不穩(wěn)定、不受尊重，所以結(jié)婚必須買房，能買房不租房，這都促進(jìn)了房價(jià)的上漲。

另外，還有如考慮糧食安全問題保護(hù)耕地、國家調(diào)控、小產(chǎn)權(quán)房問題等等都拉高了房價(jià)或租售比。

三：房產(chǎn)屬性、資產(chǎn)價(jià)格變動周期與貨幣的關(guān)系以及房地產(chǎn)vs購房者vs銀行vs地方政府的四角關(guān)系

1. 兩個(gè)屬性：居住屬性和金融屬性。

金融屬性主要是指買房子是為了獲得投資升值收益而非居住需求。理解這一點(diǎn)有助于我們看清市場上很多有關(guān)房價(jià)的妖魔言論，比如中國一線城市房價(jià)永不會跌。

哪怕是北上廣深的房價(jià)里，金融屬性也絕非僅占「一小部分」。這些城市房子的居住屬性怕是支撐不了八萬十萬一平的價(jià)格。橫向縱向可以比較東京等國際城市的現(xiàn)狀和歷史。

最簡單的辦法，大家可以去觀察一下這些城市樓房里的開燈率，這個(gè)是生活指標(biāo)，騙不了人。

高層近期密集出臺的歷史罕見的嚴(yán)格調(diào)控措施，其總體思路就是一句話：房子是用來住的，不是用來炒的。

這句話雖然被炒房客反過來解讀，但也不要低估高層釋放的重要信號：增加房子的居住屬性，擠壓金融屬性。

這恰恰從側(cè)面印證了，中國房價(jià)包括一線城市的房價(jià)，金融屬性已經(jīng)到了不可不管的地步。為什么高層要頻繁地喊這句話？

因?yàn)檫@關(guān)系到整個(gè)經(jīng)濟(jì)「趕虛入實(shí)」的大計(jì)，即是把資本從虛擬繁榮的金融體系里（包括房子），趕到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中。

「趕虛入實(shí)」是中國經(jīng)濟(jì)目前最大的問題，這個(gè)問題解決不了，任由錢在泡沫里空轉(zhuǎn)，等著大家的，就是泡沫破滅。其后果可以參考美國次貸危機(jī)，或日本失去的十年。

2. 資產(chǎn)價(jià)格變動周期：與貨幣的關(guān)系。

無論是股票債券，還是生姜大蒜，任何資產(chǎn)、商品都會在貨幣寬松的環(huán)境里漲價(jià)，直到出現(xiàn)泡沫，泡沫擴(kuò)大膨脹，變成人們難以承受之痛。比方大家去菜市場就不能承受十幾塊一斤的生姜。

之后中央銀行收緊流動性，資產(chǎn)價(jià)格就會下跌，回歸理性。直到經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)通縮，貨幣政策又開始新的一輪寬松，資產(chǎn)價(jià)格又開始上漲。新的一輪循環(huán)開始。

經(jīng)濟(jì)周期成百上千年都沒有變過。

現(xiàn)代周期是以短期周期里債務(wù)越來越多，最后導(dǎo)致崩潰，開啟一輪長周期的回歸。

簡單來說，市場錢多了，資產(chǎn)價(jià)格就會被吹起來。錢少了，價(jià)格就跌下來了，泡沫就破了。

無論上個(gè)世紀(jì)八九十年代日本房地產(chǎn)泡沫的破滅和股市的崩潰，還是07年美國房地產(chǎn)泡沫的破滅引致的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，都是貨幣當(dāng)局連續(xù)收縮貨幣刺破泡沫的典型結(jié)果。

如果市場上錢一直少不下來，你怎么能指望房價(jià)降呢？

回到中國的房價(jià)。事實(shí)上，跟隨央行的貨幣投放，在過去的一些年份，房價(jià)是出現(xiàn)過下跌的。比如在2014年，哪怕是北京的房價(jià)，也出現(xiàn)過從2014年4月到2015年1月長達(dá)10個(gè)月的下跌，跌幅超過了8%。

2014年的房價(jià)下跌，主要原因是美聯(lián)儲宣布退出超級寬松的貨幣政策，導(dǎo)致中國央行的外匯新增占款連續(xù)下滑。

而大家都知道，過去中國央行印錢，都是靠外匯新增占款來印的，也就是說，外匯占款變少了，相當(dāng)于被動地讓央行收緊了貨幣投放。

高層在2014看起來很有決心要搞去杠桿，擠泡沫的工作，但當(dāng)房地產(chǎn)哀鴻遍野的時(shí)候，終究沒兜住經(jīng)濟(jì)下行的壓力。

從2015年2月開始，央行連續(xù)降準(zhǔn)降息，刺激銀行信貸，就這樣，房價(jià)開始了最新一輪一飛沖天的上漲。時(shí)至今日，就算經(jīng)濟(jì)再面臨巨大下行壓力，內(nèi)外環(huán)境已不允許央行再搞15年那樣的寬松政策。

內(nèi)部看，嚴(yán)重的資產(chǎn)泡沫（高房價(jià)）會對人民幣匯率形成巨大的貶值壓力，繼續(xù)寬松貨幣推泡沫，可能把人民幣徹底搞崩潰。這后面的機(jī)制是匯率的購買力平價(jià)理論。

外部看，美國經(jīng)濟(jì)正在加速復(fù)蘇，美聯(lián)儲正在加速進(jìn)入加息的貨幣緊縮通道，這鎖死了中國央行貨幣寬松的空間。這背后的機(jī)制是利率平價(jià)理論。

事實(shí)上，全球央行都正在退出寬松的貨幣政策，小川行長前不久也高調(diào)表示本輪寬松政策已接近尾聲。這說明什么？

說明靠寬松貨幣驅(qū)動的房價(jià)上漲，也已經(jīng)接近尾聲。

歸根到底，一切價(jià)格現(xiàn)象都是貨幣現(xiàn)象。

中國房價(jià)的問題，沒有大家分析的那么玄乎，根本上就是錢多了。把水龍頭關(guān)緊，房價(jià)自然就會跌。什么區(qū)位、城鎮(zhèn)化、中國人的文化心理分析，都是掩耳盜鈴，統(tǒng)統(tǒng)扯淡。

無論是從「趕虛入實(shí)」的大計(jì)中提出「房子是用來住的，不是用來炒的」這樣的政策思路，還是從寬松的貨幣環(huán)境接近尾聲這樣的貨幣思路，我們都可以得出結(jié)論：

中國房價(jià)單邊上漲的時(shí)代，已經(jīng)結(jié)束了。

3. 四角關(guān)系：房地產(chǎn)vs購房者vs銀行vs地方政府。

3.1 房地產(chǎn)與銀行。

房地產(chǎn)是個(gè)高桿桿（高負(fù)債）的行業(yè)，房價(jià)的漲跌會直接影響到它的償債能力。

房價(jià)漲-房地產(chǎn)公司賺錢且股價(jià)上漲-按期償還銀行貸款-信用評級優(yōu)良-繼續(xù)獲得開發(fā)貸款-與此同時(shí)銀行壞賬率維持低位。

房價(jià)跌的話，把上述邏輯反過來走一遍即可。極端情況下，房價(jià)如果快速進(jìn)入下降通道，那么最終就會導(dǎo)致房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，銀行壞賬增加。參考美國次貸危機(jī)中的房地美房利美。

3.2 購房者與房地產(chǎn)。

人都很賤，買漲不買跌?；蛘哒f，人的本性，就是追漲殺跌。

在房價(jià)上漲時(shí)，人們更愿出手買房，無論是新房還是二手房，都更容易達(dá)成交易。房地產(chǎn)公司就能按照既定規(guī)劃收回成本和獲利，轉(zhuǎn)而償還銀行的開發(fā)貸款。

如果市場下跌，購房者會持觀望或者更極端，會拋售手中房產(chǎn)，導(dǎo)致住房供應(yīng)增加，房地產(chǎn)公司已開工新房銷售困難，資金鏈緊張甚至斷裂，無法償還銀行貸款，銀行壞賬形成。

3.3 購房者與銀行。

現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)的最大問題，就是信貸全跑房子里去了，不進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。為什么？

因?yàn)閲螽a(chǎn)能過剩，虧損連連，民營經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)又不可控，所以銀行就拼命貸款給買房子的人，反正最不濟(jì)可以把房子收回來，只要房價(jià)不跌。

可是，萬一哪天房價(jià)跌了呢，這個(gè)「只要房價(jià)不跌」的邏輯不再成立了會怎么樣？

房價(jià)大跌-購房者斷供（按揭的是價(jià)值500萬的房子，現(xiàn)在市場價(jià)只有400萬，誰還還錢？）-銀行收到跌價(jià)的房子-銀行拋售房子收回流動性-促進(jìn)房價(jià)加速下跌-斷供增加-銀行壞賬飆升。

銀行壞賬飆升意味著什么？意味著銀行會失去儲戶的信任，你的存款正在變成無法收回的銀行壞賬。人們會爭相把錢從銀行里取出來，不再相信銀行。

銀行里沒錢了，經(jīng)濟(jì)還怎么玩兒？

銀行壞賬到一定情況，就是金融體系崩塌，市場流動性枯竭，資產(chǎn)價(jià)格狂跌，工廠大量倒閉，民眾大量失業(yè)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)就出現(xiàn)大規(guī)模蕭條。參考1929-1933的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。還記得那場危機(jī)的結(jié)果嗎？希特勒上臺，二戰(zhàn)爆發(fā)，世界秩序最終重構(gòu)。

2007年金融危機(jī)之后，雷曼破產(chǎn)，貝爾斯登倒閉，美國最大的住房抵押貸款公司房地美房利美被政府接手，沒有倒閉的大型銀行也在更嚴(yán)厲的監(jiān)管下更艱難地經(jīng)營（請參考德意志銀行、蘇格蘭皇家銀行等的遭遇），英國脫歐，川普上臺，逆全球化思潮喧囂塵上。

歷史總在往前，但歷史又是何其相似。

3.4 地方政府與房地產(chǎn)與銀行。

中國是分稅制，地方的財(cái)政收入有一部分要進(jìn)貢給中央，所以地方的收入其實(shí)不能完全覆蓋支出，這個(gè)缺口一般通過地方政府向銀行貸款來填補(bǔ)。日后地方政府償債，除了靠日常的地稅收入，則主要依賴地方的土地出讓金。

要房價(jià)跌很簡單，大規(guī)模增加土地供應(yīng)，壓低地價(jià)，房子價(jià)格自然就會下降。政府為毛不這樣做？

地價(jià)跌進(jìn)而房價(jià)跌，政府的賣地收入減少，地方政府欠銀行的債就可能違約。這樣的邏輯下，銀行壞賬的來源，除了上面提及的購房者斷供，房地產(chǎn)公司違約，又要多一筆地方債務(wù)違約。

而銀行壞賬一旦飆升，出現(xiàn)的后果非常可怕，上面已有提及。

明白了這些關(guān)系之后，你就明白，不是不能快速讓房價(jià)跌，實(shí)際上如果只是單純要房價(jià)跌，以當(dāng)局對經(jīng)濟(jì)的絕對把控能力，一句話就能做到。只是這樣做的后果就是巢傾。

傾巢之下，安有完卵？

四：腐朽的戶籍制度

中國人之所以必須買房子，不在于房子本身，而在于房子背后的相關(guān)權(quán)利，比如子女的入學(xué)、享受相應(yīng)的當(dāng)?shù)鼐用竦囊恍?quán)利。所有的所有，前提條件就是要買住房。如果不買住房，如果隨意去全國任何地方都能享受到和當(dāng)?shù)鼐用窕镜臋?quán)利的話，沒有那么多人執(zhí)著于買房。房價(jià)高漲的根源在腐朽的戶籍制度等。

房價(jià)趨勢總結(jié)：

1. 政策面和貨幣面，已經(jīng)封死了房價(jià)繼續(xù)上漲的空間。中國房價(jià)單邊快速上漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，這里不分北上深和二三線。

2. 中短期，房價(jià)將維持在一個(gè)高位盤整或者局部城市小幅下跌的情況，不會出現(xiàn)大跌（整體20%以上的跌幅），這是經(jīng)濟(jì)不發(fā)生系統(tǒng)危機(jī)的底線。

邏輯1告訴我們，未來還想通過炒房賺大錢的同志們，可以洗洗睡了。邏輯2告訴我們，指望房價(jià)快速下跌不費(fèi)力氣就可以買房的同志們，也可以洗洗睡了。

事實(shí)上，房價(jià)的問題高層非常清楚。解決問題的思路，也非常清晰：用時(shí)間換空間。先把房子穩(wěn)住，進(jìn)而把經(jīng)濟(jì)穩(wěn)住，然后解決產(chǎn)能過剩，三四線城市房子庫存過高的問題。

把這些問題解決了，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的回報(bào)率（ROE）才可能回歸到合理水平，「趕虛入實(shí)」才能真正實(shí)現(xiàn)?？啃姓牧α浚惶岣邔?shí)體經(jīng)濟(jì)的ROE，是無法真正讓錢離開金融體系的。

現(xiàn)在該不該買房？

我認(rèn)為在控制好風(fēng)險(xiǎn)（非常重要）的前提下，有能力買房還是應(yīng)該買，但是至少是強(qiáng)二線城市，其它城市都不建議投資買了。房地產(chǎn)是長周期，但是已經(jīng)漲了十多年，在房貸要還完之前的那段區(qū)間，基本會看到房價(jià)的調(diào)整甚至是大幅下跌，有能力買基本是晚買不如早買，尤其是這些強(qiáng)二線城市，在下跌前的漲幅是可以抹掉之后的下跌的，甚至中途你還可能有機(jī)會出售獲得不錯(cuò)的收益；即使房價(jià)下跌了，強(qiáng)二線城市的工作崗位也遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于其他城市，也比你去其他城市要強(qiáng)得多，你的選擇也基本遠(yuǎn)好于在其它的城市。

如果沒能力買房，租房也沒什么，風(fēng)雨來臨時(shí)，保持現(xiàn)金會好過大多數(shù)持有資產(chǎn)者；由于計(jì)劃生育碰到的各種東西可能都在拐點(diǎn)區(qū)域，比如一些傳統(tǒng)文化的慢慢改變，可能不得不從我們這里開始了，另外，這代人以后的財(cái)富構(gòu)成，一定和現(xiàn)在大部分財(cái)富所有者以房地產(chǎn)為主不同，所以，投資自己，培養(yǎng)其他資產(chǎn)的投資能力，會很重要。

中國正有一個(gè)農(nóng)業(yè)化國家轉(zhuǎn)型成一個(gè)現(xiàn)代化工業(yè)國家，京津冀、長三角、珠三角等特大城市群正在形成，無數(shù)來自農(nóng)村的人們，正在這城市化進(jìn)程中得到紅利，在城市里買房置業(yè)。更多的農(nóng)村人正在涌入大城市，在一個(gè)城市買房子是他們成功并且扎根的唯一標(biāo)準(zhǔn)。

給準(zhǔn)備買房者的幾點(diǎn)建議：

1.對于沒有房子的人

如果可以接受長期租房，并且自己有安全投資穩(wěn)定增值的能力，眼下的房租跟房價(jià)比，確實(shí)低。不過，一定要記住，你的財(cái)產(chǎn)要有其他安全、穩(wěn)定的增值能力，如果沒有，那么可能還是買房會保險(xiǎn)一點(diǎn)。

2.對于沒有房子、但又確實(shí)有購房需求的人

那么，你還是買吧。作為傳統(tǒng)華人概念中的生活必需品，房子承載的東西有很多——教育、生活、甚至是夫妻感情、跟丈母娘的關(guān)系……都有關(guān)。家庭幸福、家的安全感，是很難替代的，這一點(diǎn)女人尤甚。

3.買房一定要“借錢”，要會用銀行貸款杠桿

年輕人不要過分擔(dān)憂還貸問題，中國房地產(chǎn)按揭貸款的平均還款年限是6年左右，有句俗話叫“莫欺少年窮”。做了房奴會更上進(jìn)，男人更甚。

4.選擇物業(yè)，無論是自住還是投資

判斷物業(yè)價(jià)值重要的是地段。李嘉誠說的核心價(jià)值地段觀，放到現(xiàn)在一樣是真理。

5.市區(qū)樓越小越值錢

以后，市中心土地越來越稀缺，想住在市區(qū)的人有很多，市區(qū)樓越小越值錢。如果你手里有大房子在投資，不如換成幾套小房子更劃算。

6.訴你開發(fā)商是怎么選擇要投資進(jìn)駐的城市

他們會研究人均GDP、人口凈流入、市場供應(yīng)量這些關(guān)鍵指標(biāo)，其研究結(jié)果是，中國的三大經(jīng)濟(jì)圈：京津、長三角、珠三角這些超大型都市群，十年內(nèi)房價(jià)很難出現(xiàn)暴跌，眼下看不到任何外來人口流出跡象。

7.想買房子，我們可以先去看二手房租金

這里不是說要請大家去對比一下月租金和月供款哪個(gè)更低，而是去看看租市和買賣情況。租市是個(gè)很好的購入考量指標(biāo)，如果求租的人多，以后承接的買家也多。二手房日后能不能順利賣掉，是判斷一個(gè)區(qū)域物業(yè)供應(yīng)是否過剩的一個(gè)很好標(biāo)準(zhǔn)。很多地方，被炒得熱鬧，卻始終有價(jià)無市。

8.不要用房價(jià)收入比去計(jì)算

現(xiàn)在北京、上海、深圳、廣州這些一線城市房價(jià)，放在全球進(jìn)行比較并不算貴（絕對值），不要用房價(jià)收入比去計(jì)算，因?yàn)閺?988年起就是錯(cuò)的。

9.買一線城市的房子還是比較靠譜

扯多了，其實(shí)就一句話：必需品應(yīng)該買，投資品對于高手而言是雞肋，對于一般老百姓，只要求跑贏通脹的，買一線城市的房子還是比較靠譜。

10.市場回歸理性，可入手買房

事實(shí)上，自全國各地，尤其是一線城市政府出臺多項(xiàng)樓市調(diào)控政策后，市場回歸理性，正是買房的好時(shí)機(jī)！