原創(chuàng)：?戰(zhàn)斗員哈利??Cloud號帆船
設(shè)想一下，在深圳，有一種低于市場價、不限購、不限貸、一般無稅的紅本房產(chǎn)，你愿意買嗎？如果你愿意，那么你很有可能成為回遷房投資的一員。
在房地產(chǎn)業(yè)下行的大背景下，回遷房投資是一個相對不錯的選擇。但是，由于其涉及深圳城市更新（即舊改）的特殊程序，投資中往往具有不同于一般房產(chǎn)投資的套路與法律風(fēng)險。
今天，哈利就為大家介紹一下深圳回遷房投資的套路與反套路。
免責(zé)聲明：
本文不構(gòu)成投資建議或法律意見！
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01什么是回遷房
所謂“回遷房”，是指在城市更新項(xiàng)目中，開發(fā)商與被拆除房屋權(quán)利人（以下統(tǒng)稱“業(yè)主”）簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議，依據(jù)搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議向業(yè)主補(bǔ)償?shù)姆课荨?/p>
一般情況是現(xiàn)金補(bǔ)償和回遷房補(bǔ)償相結(jié)合，按照過往市場行情，回遷房補(bǔ)償面積可高達(dá)拆除房屋的1.3倍。
在深圳，城市更新項(xiàng)目由開發(fā)商以市場化方式推進(jìn)，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商確定，且開發(fā)商必須與全部業(yè)主簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議，方能取得城市更新項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)益（即被確認(rèn)為實(shí)施主體）。
這也是為什么某些釘子戶能暴富的原因。
如果在城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)業(yè)主本身有大量房產(chǎn)（含產(chǎn)權(quán)房、小產(chǎn)權(quán)房、原村民分配宅基地建設(shè)房屋等），則一般能夠通過拆遷補(bǔ)償取得大量合法化的回遷房（一般為市場商品房）。但由于城市更新項(xiàng)目周期過長，部分業(yè)主為了盡快“套現(xiàn)”，在回遷落地前即會選擇出售其回遷房指標(biāo)。
02回遷房投資的“優(yōu)勢”
許多中介推薦或業(yè)主自薦的回遷房投資中，推介方常常滔滔不絕地標(biāo)榜回遷房投資的各項(xiàng)優(yōu)勢，包括但不限于：
不限購；
不限售；
無稅；
低于市場價格；
能夠登記為紅本（即市場商品房）；
與開發(fā)商直接簽約，協(xié)議在政府部門備案有保障。
并“不惜重金”打出廣告：
（網(wǎng)上翻到的回遷房廣告，廣告主可聯(lián)系本公眾號支付廣告費(fèi)，侵刪）
但是（總有但是），實(shí)際上，在城市更新項(xiàng)目的不同階段進(jìn)行回遷房投資，有不同的風(fēng)險，中介乃至業(yè)主本人推銷的所謂“回遷房投資優(yōu)勢”，可能難以實(shí)現(xiàn)，且存在違法違規(guī)風(fēng)險。
03回遷房投資的不同套路
在不同階段介入回遷房投資，實(shí)現(xiàn)交易目的的套路不同，風(fēng)險迥異。
情況1：業(yè)主尚未與開發(fā)商簽訂拆補(bǔ)協(xié)議
違法違規(guī)風(fēng)險可參考http://toutiao.szhome.com/detail/290664.html?fromyituapp=2，實(shí)際操作中存在諸多灰色空間。
情況2-1：業(yè)主已與開發(fā)商簽訂拆補(bǔ)協(xié)議，但回遷房尚未建成交付，能夠?qū)⒁押炇鸬牟鹧a(bǔ)協(xié)議“更名”
違法違規(guī)風(fēng)險可參考http://toutiao.szhome.com/detail/290664.html?fromyituapp=2，實(shí)際操作中存在諸多灰色空間。
情況2-2：業(yè)主已與開發(fā)商簽訂拆補(bǔ)協(xié)議，但回遷房尚未建成交付，不能將已簽署的拆補(bǔ)協(xié)議“更名”
情況3：業(yè)主已與開發(fā)商簽訂拆補(bǔ)協(xié)議，且回遷房已建成
04反套路：風(fēng)險控制手段
如上所述，回遷房投資的不同交易套路，伴隨著不同的交易風(fēng)險。但是，資本從來不懼怕風(fēng)險。正如網(wǎng)絡(luò)盛傳的馬克思名言：“一有適當(dāng)?shù)睦麧櫍Y本就會非常膽壯起來。只要有10％的利潤，它就會到處被人使用；有20％，就會活潑起來；有50％，就會引起積極的冒險；有100％，就會使人不顧一切法律；有300％，就會使人不怕犯罪，甚至不怕絞首的危險。”
優(yōu)質(zhì)的投資需要良好的風(fēng)險控制手段護(hù)航。總的來說，應(yīng)對種種套路，回遷房投資的反套路（風(fēng)險控制手段）包括但不限于：
（一）調(diào)查及跟進(jìn)城市更新項(xiàng)目的推進(jìn)情況
如果回遷房所在的城市更新項(xiàng)目本身“不行了”，覆巢之下豈有完卵，回遷房基本就不用想了，因?yàn)閴焊鶅壕蜎]有回遷了……
從節(jié)點(diǎn)來看，一般城市更新項(xiàng)目的階段劃分如下表所示：
（二）審核業(yè)主與開發(fā)商簽署的拆補(bǔ)協(xié)議，盡可能與開發(fā)商及村股份公司等各方主體對接
根據(jù)《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》第四十七條的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商與被拆除房屋權(quán)利人簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議中應(yīng)明確約定補(bǔ)償方式，補(bǔ)償金額和支付期限，回遷房屋的面積、地點(diǎn)和登記價格，搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限，協(xié)議生效的時間和條件等相關(guān)事項(xiàng)。
如果業(yè)主與開發(fā)商已簽署拆補(bǔ)協(xié)議，投資者務(wù)必取得該等協(xié)議，并詳細(xì)審核。如果業(yè)主尚未簽署，也可以嘗試聯(lián)系開發(fā)商或項(xiàng)目內(nèi)其他業(yè)主，取得協(xié)議文本加以審核（一般都是模板文件）。
如果回遷房投資中涉及權(quán)利人認(rèn)定（情況1）、更名（情況2-1）等“騷操作”，應(yīng)盡可能聯(lián)系村股份公司、相關(guān)政府部門及專業(yè)人士，確定該等交易模式的可操作性。
（三）寫一個好的投資協(xié)議
涉及權(quán)利人認(rèn)定（情況1）、更名（情況2-1）、購買期房（情況2-2）等情況的回遷房投資，協(xié)議文本一般不會采用二手房買賣的文本。因此，一份條款完善的協(xié)議就十分必要。協(xié)議內(nèi)容既要保障投資者的權(quán)益，又要考慮相關(guān)約定在法律上是否具有可操作性。例如，有的回遷房投資協(xié)議會名為“舊改收益轉(zhuǎn)讓協(xié)議”；又如，協(xié)議中一般約定高額違約金，該等違約金應(yīng)明確約定包含投資者的可得利益損失，但過高的違約金可能難以得到法院支持，需要在協(xié)議文本中加以考慮。
（四）盡可能實(shí)際控制房屋
如果開發(fā)商沒有控制待拆除房屋，投資者應(yīng)盡可能控制該等房屋（包括掌握鑰匙、門禁卡、水電卡、實(shí)際居住等），并通過抵押協(xié)議、租賃協(xié)議等形式完善控制。
（五）最后
深圳不乏回遷房投資的成功案例，但現(xiàn)在越來越難，投資者需要具有良好的市場嗅覺與成熟的操作經(jīng)驗(yàn)，因此，請一個靠譜的中介及/或律師（譬如本文作者O(∩_∩)O），非常重要。
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