這次人少，銀行家兼職玩家（經(jīng)理 ）陳麗霞陪玩 ，有門衛(wèi)王鵬飛、司機(jī)黎明，而我考慮上次是中低收入的工程師，這次選了個(gè)高收入的醫(yī)生挑戰(zhàn)下。

結(jié)果，第二次現(xiàn)金流雖未出圈，但收獲更多。

先寫所得

1，最大的所得是游戲要落地

其實(shí)每次游戲我們問的最多的問題是，他對你的現(xiàn)實(shí)意義是什么？我們自己獨(dú)自一個(gè)人回答這個(gè)問題，最好的辦法是靜靜的反思。但這不是最高效率的方法，最高效率的辦法是別人的指點(diǎn)。幸運(yùn)的是，我們這次遇到了一個(gè)非常厲害的銀行家，每個(gè)點(diǎn)評點(diǎn)上都在舉例子深入談，受益良多。我收獲的主要有下面三點(diǎn)：

1.1 對房產(chǎn)的理解

游戲中，我一直把公寓的現(xiàn)金流收入當(dāng)成了純租金收入，計(jì)算上我貸款所帶來的現(xiàn)金流減少，購置房產(chǎn)，總體上會(huì)減少我的現(xiàn)金流，所以前期不怎么購買房子。而實(shí)際上，游戲中的現(xiàn)金流收入實(shí)質(zhì)上是，租金收入減掉償還貸款，所帶來的每月的凈現(xiàn)金流收入，是正的。

之所以會(huì)形成買房然后出租會(huì)帶來負(fù)現(xiàn)金流收益的印象，是因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)生活中，通常租金是無法覆蓋每月還貸。

舉個(gè)例子，經(jīng)過去年的房產(chǎn)瘋漲，杭州申花板塊銀泰商業(yè)中心附近。即使考慮最一般的回遷商品房，小戶型73方大概要182萬，首付兩成36萬，公積金加商業(yè)貸款146萬，還貸三十年，月供在七千左右。而房子可以隔成三間，取中位數(shù)一間房1800每月，每月租金收入5400。當(dāng)年必然是虧損，考慮到回遷房的，租房市場是競爭壓力比較大，門口到處都是貼租房廣告的，每年每間房大概有100左右的租金增加，同時(shí)考慮到還貸額也在不停的下降，大概4到5年才開始有正現(xiàn)金流，再考慮到裝修的成本，租賃正現(xiàn)金流的難度是比較大的。

但從資本收益率的角度考慮，這需要36萬的首付，然后準(zhǔn)備三年安全金，每年8萬，用于做還每月七千貸款的安全空間，大概需要準(zhǔn)備60萬的資金。假設(shè)房產(chǎn)每年的上漲是3%，算是比較低的上漲幅度。5年大概能夠收獲29萬，年化8.2%。

上述數(shù)據(jù)都是基于現(xiàn)在房地產(chǎn)緊縮得到周期而假設(shè)。得出的結(jié)論是，即使是在比較差的時(shí)候，只要沒有崩盤的預(yù)期，五年計(jì)，收入是可以持平貸款付出，或略有虧損（虧在裝修和電器上）。房產(chǎn)本身的升值是一個(gè)8.2%的投資。如果考慮到，日?，F(xiàn)金流來自于你的工資收入而非存量的資金，或者有存量的資金放在支付寶里面有年華化3.6%的收益，整體收益率會(huì)更高。如果房產(chǎn)有暴漲或者暴跌的，那收益就很難預(yù)估了。

從這個(gè)角度說，購房后單靠租賃，帶來的現(xiàn)金流回報(bào)周期是比較長的，可能要4-5年左右才有正的。風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)市場的收益和流動(dòng)性，目前看這個(gè)在杭州還是正的。好處是消耗精力比較少，如果特別不想花時(shí)間，可以包租給二手房東們，他們都是一租5-7年。后續(xù)開始都是正現(xiàn)金流收益了，只要房地產(chǎn)不崩盤。房產(chǎn)的增值是額外的，目前看8.2收益還可以的，只要房地產(chǎn)不崩盤。

目前房地產(chǎn)處于一個(gè)先冷后熱周期的開始階段，正好是學(xué)習(xí)積累的好時(shí)機(jī)，未必是投資行動(dòng)的好時(shí)機(jī)。

1.2 對安全空間的理解

現(xiàn)實(shí)生活中安全空間是兩個(gè)：身體健康和失業(yè)安全金。對于身體健康，一方面要投入金錢和時(shí)間在健身房和水果上，另一方面要購買一份健康保險(xiǎn)。對于失業(yè)安全金，已經(jīng)準(zhǔn)備半年，放置在支付寶里面。

1.3 重大決策在核心知識能力范圍內(nèi)做

一兩年內(nèi)不會(huì)再碰股票，沒有足夠的知識技能積累，也沒有足夠的精力去學(xué)習(xí)。投資市場會(huì)聚焦在房產(chǎn)購買和租賃市場，雖然房產(chǎn)處于下行期，但仍可把時(shí)間花在了政策周期的理解，去走樓盤，看租房，懂裝修和二手房東市場。

2.先關(guān)注自己有余力再關(guān)注市場

主要是，要聚焦。精力有限，不能急。主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)。一是在記錄別人的交易過程的時(shí)候。二是去買賣信息的時(shí)候估價(jià)。記錄別人交易過程可以模仿銀行家，比如銀行家會(huì)記錄：工資，市場風(fēng)云和大小買賣，事件如慈善事業(yè)生孩子，買賣如2室1廳首付5000貸款，賣掉房子還貸3.5萬，售價(jià)6萬，凈賺3萬，股票編號價(jià)格股數(shù)等。買賣信息的價(jià)格不但與核算有關(guān)，還和對方性格有關(guān)。多嘗試吧！基本原則是：我開心你也要開心，大家一起長久的開心。

3 具體游戲流程

開始記錄別人，發(fā)現(xiàn)根本來不及，沒練到那份兒上，我專注自己吧。

早期運(yùn)氣不是特別好，每次都是兩三步往前挪。機(jī)會(huì)來自于第五輪，花費(fèi)2000信息費(fèi)從門衛(wèi)處買入2室1廳的公寓信息，并于第七輪將公寓其賣掉，凈收益3萬，后續(xù)加上工資收入到達(dá)過45000的現(xiàn)金。但同時(shí)機(jī)會(huì)開始變少，只有第十三輪買黃金幣的機(jī)會(huì)，但考慮到價(jià)值不大，沒有買。而同場競技的門衛(wèi)和司機(jī)都已經(jīng)在買賣公寓和股票。這個(gè)時(shí)機(jī)我應(yīng)該更多的去嘗試大生意，珍惜手頭為數(shù)不多的摸生意的機(jī)會(huì)。在下一次的轉(zhuǎn)折在十六十七輪，買入了5400十元股和1萬一元股，因?yàn)橛X得醫(yī)生支出多，應(yīng)該有更多現(xiàn)金的時(shí)候才能夠做好投資。但考慮到現(xiàn)在已經(jīng)是游戲的后半段，生意上其實(shí)不應(yīng)該只局限在股票上，即使錢不夠多，也應(yīng)該不停的嘗試大生意。雖然十元股在19輪變現(xiàn)，收入20萬，但投資的時(shí)間已經(jīng)太晚了，最后只購得一套增加現(xiàn)金流的房子，同時(shí)握著1萬一元股結(jié)束游戲。

時(shí)機(jī)很重要！