ID：內(nèi)審師修行與實(shí)戰(zhàn)
一、商業(yè)管理公司的崛起
重點(diǎn)講的是：地產(chǎn)行業(yè)中派生出來(lái)的商業(yè)管理！
說(shuō)白了=就是“商鋪出租”，而不是大型商場(chǎng)或大型超市之類(lèi)的供就鏈或銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)管理。
這項(xiàng)業(yè)務(wù)之所以單獨(dú)作為一項(xiàng)審計(jì)，最大的原因是，一些地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，積累了大量未出售商鋪（賣(mài)不掉，或者是想持有重資產(chǎn)，養(yǎng)雞生蛋）。
于是就將商鋪整合整合，成立商業(yè)管理公司，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)商鋪出租，慢慢地，會(huì)增加一些自主經(jīng)營(yíng)的商鋪和托管商鋪。
不過(guò)，核心仍舊是出租為主，就算一些大型市場(chǎng)，比如：家具市場(chǎng)、茶城、古玩城、書(shū)城之類(lèi)的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，其核心業(yè)務(wù)仍舊是“租賃”。
樓市下行，地產(chǎn)項(xiàng)目賺錢(qián)變難了，很多地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始將目光瞄向了地產(chǎn)派生出來(lái)的2個(gè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流大牛：物業(yè)和商業(yè)。
商業(yè)管理也由原來(lái)的粗放式管理開(kāi)始變得日益精細(xì)化，慢慢進(jìn)入一些企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)之中。
商業(yè)管理審計(jì)，也變得日益重要！
二、只說(shuō)干貨
商業(yè)公司和其他公司一樣，有內(nèi)部管理制度、內(nèi)部管理流程，財(cái)務(wù)系統(tǒng)、人力資源等。
這些基本的業(yè)務(wù)，和其他行業(yè)都是通用的，本文不再細(xì)述。
只講一些商業(yè)公司具有特色性的管理問(wèn)題。
全是根據(jù)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，挑一部分干貨講講。
三、資產(chǎn)完整性
很扯蛋的一件事兒，按說(shuō)你有多少商鋪，有多少可出租物，應(yīng)該清清楚楚才對(duì)。
但是，粗放式的商業(yè)管理，連個(gè)資產(chǎn)明細(xì)都沒(méi)有，這就造成了：
1.邊界不清。一間商鋪，商業(yè)公司說(shuō)地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)中心在賣(mài)，營(yíng)銷(xiāo)人員說(shuō)商業(yè)公司在出租，小區(qū)都交房多年了，售樓部也撤了，而鋪?zhàn)泳瓦@樣一直閑下來(lái)了。
2.地下儲(chǔ)藏室或地下車(chē)庫(kù)。這個(gè)也是很扯的事兒，有的說(shuō)歸物業(yè)管理，有的說(shuō)讓商業(yè)公司用，最后，一直空著。
另外，還有一些停車(chē)場(chǎng)管理，可參照規(guī)劃和實(shí)際對(duì)比，有很多未劃車(chē)位。
3.空置場(chǎng)地。比如，商鋪前面有一個(gè)大廣場(chǎng)，并沒(méi)有租給商戶(hù)，但被他們拿來(lái)經(jīng)營(yíng)。
商業(yè)公司運(yùn)營(yíng)人員會(huì)說(shuō)：這個(gè)場(chǎng)地沒(méi)產(chǎn)權(quán)，誰(shuí)占了是誰(shuí)的？
明明是你紅線(xiàn)內(nèi)的廣場(chǎng)，你就不能出租？
更多時(shí)候，是現(xiàn)場(chǎng)商管人員收了好處，但并沒(méi)有給公司帶來(lái)收益。
4.廣告位。無(wú)論是底商還是大型商場(chǎng)，都會(huì)有一些好的“廣告位”，這些位置并沒(méi)有簽入租賃合同內(nèi)。
卻被一些商戶(hù)免費(fèi)使用，甚至是外來(lái)商家的廣告，自然也可能是商管們收了好處。
5.無(wú)產(chǎn)權(quán)商鋪。按法律來(lái)說(shuō)，有產(chǎn)權(quán)的你才能出租，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房屋（樓梯間、儲(chǔ)藏間、無(wú)產(chǎn)權(quán)門(mén)樓、配套用房、重要位置的二次開(kāi)發(fā)等等）很多時(shí)候沒(méi)有形成“資產(chǎn)”。
既不登記，也不出租，要么閑置，要么被人免費(fèi)占用。
對(duì)公司來(lái)說(shuō)，這些都是“隱形資產(chǎn)”，都是需要二次開(kāi)發(fā)的。
6.鋪位號(hào)問(wèn)題。因?yàn)樯啼伋鲎馍婕傲撕喜⒑筒鸱?，然后，鋪位?hào)很多時(shí)候都是商業(yè)人員自己編制的。
要明白：鋪位號(hào)是商鋪資產(chǎn)的唯一標(biāo)志，弄得混亂或不規(guī)劃，本身就是一項(xiàng)重要管理缺陷。
7.商鋪面積。估計(jì)很多說(shuō)會(huì)問(wèn)，商鋪面積還會(huì)有錯(cuò)？還真得會(huì)！一方面：商鋪出租時(shí)，涉及到預(yù)測(cè)面積、產(chǎn)權(quán)面積，還有現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)劃面積，不一定按哪個(gè)面積出租；
另一方面：商鋪私自擴(kuò)建或無(wú)產(chǎn)權(quán)房，面積更不準(zhǔn)確。
所以，我們需要核實(shí)下：出租面積是不是少了？對(duì)比合同、平面圖、產(chǎn)權(quán)證和現(xiàn)場(chǎng)查看等等，通常是能查出問(wèn)題的！
四、合同管理
這一項(xiàng)審計(jì)內(nèi)容，其實(shí)和其他行業(yè)的合同管理相近，但因?yàn)樯虡I(yè)管理不精細(xì)，而且日常審計(jì)過(guò)程中又經(jīng)常發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，所以，單獨(dú)作為一項(xiàng)來(lái)說(shuō)。
1.合同臺(tái)賬。未設(shè)立臺(tái)賬，或者臺(tái)賬登記信息不完整。
2.以?xún)?nèi)部政策代替合同條款。
最明顯的是，商戶(hù)因經(jīng)營(yíng)困難，提出免除部分“租金”、“年交改月交”、“延期交租”、“降低租金單價(jià)”或者“減免面積”，當(dāng)然也有“增加租金”的。
按道理，這些都是合同變更，應(yīng)該簽訂補(bǔ)充協(xié)議或重簽合同。
實(shí)際業(yè)務(wù)，有很多都是走一套公司內(nèi)部簽批手續(xù)，沒(méi)有補(bǔ)充協(xié)議，也沒(méi)有讓承租人簽字確認(rèn)；
這種情況下，一旦出現(xiàn)糾紛，只會(huì)參照合同執(zhí)行。
3.合同條款。（1）合同內(nèi)未約定：撤場(chǎng)時(shí)，商戶(hù)遺留物品或恢復(fù)原狀的條款；（2）未約定：撤場(chǎng)應(yīng)提前提出撤場(chǎng)申請(qǐng)條款，為二次招租留足招商時(shí)間；（3）合同內(nèi)未約定或不明確：“履約保證金”、水電押金、裝修改造押金等。
4.先出租后簽合同，或續(xù)簽合同。雖然有免租期，但也應(yīng)先簽合同后進(jìn)場(chǎng)。
曾遇到過(guò)一例糾紛：租戶(hù)交了定金就進(jìn)場(chǎng)了，還沒(méi)簽訂合同也沒(méi)有達(dá)到進(jìn)場(chǎng)條件。
等簽合同時(shí)價(jià)格講不攏，最后只得打官司，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，又耽誤出租。
5.合同簽批。這是一個(gè)很弱智的審計(jì)問(wèn)題，仿佛也只有商業(yè)公司會(huì)出現(xiàn)，內(nèi)部簽批手續(xù)不完整，合同就蓋章簽字下發(fā)了。
還有更離譜的，只有財(cái)務(wù)人員那里才有合同，其他人的合同都不保存。
五、空鋪檢查
商業(yè)管理審計(jì)，一定要進(jìn)行空鋪檢查，到現(xiàn)場(chǎng)一戶(hù)一戶(hù)看，別嫌麻煩，這道程序才是最能查出問(wèn)題的。
1.空鋪仍在出租
一次巡檢時(shí)，發(fā)現(xiàn)有間商鋪，在資產(chǎn)明細(xì)上，明明是空鋪，但是卻有商家在用。
一問(wèn)招商和商管（運(yùn)營(yíng)）人員，有的說(shuō)：“不知道”。
有的說(shuō)：“鋪?zhàn)右恢遍e著，閑著也是閑著，他們臨時(shí)用用，明天就搬走！”
也有說(shuō)：“正準(zhǔn)備簽合同，他們剛從原來(lái)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)搬出來(lái)，沒(méi)地方，需要臨時(shí)占用！”
也有說(shuō)：“是公司某某的關(guān)系戶(hù)，一直在用，領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)先不管！”
而實(shí)際上，都他媽的經(jīng)營(yíng)多少年了，從沒(méi)有掏過(guò)租金，至于有沒(méi)有人從中落好處，還得進(jìn)一步審計(jì)。
2.被其他商戶(hù)占用
空鋪并沒(méi)有商戶(hù)經(jīng)營(yíng)，但也沒(méi)上鎖或者其他人有鑰匙，就被附近商戶(hù)當(dāng)成倉(cāng)庫(kù)在用。
也有被物業(yè)公司占用，往往物業(yè)和商業(yè)同屬一家公司。
有時(shí)，也會(huì)被當(dāng)成自己的倉(cāng)庫(kù)使用，而不是出租。
3.原商戶(hù)減鋪后繼續(xù)使用
一些大戶(hù)，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)困難，需要縮減面積。
比如，曾經(jīng)一個(gè)酒店，一層二層三層全是他的，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)困難，將三層退租了。
現(xiàn)場(chǎng)檢查時(shí)，三層仍舊在使用，仍舊可以入住。
我們查查水電使用情況或突擊檢查的情況下，就能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。
4.沒(méi)有招商廣告或信息
雖然在一些空鋪大門(mén)上貼著“此鋪出租”，非常難看。
但是，你連出租信息都不公示，是幾個(gè)意思？
就算不在商鋪大門(mén)上張貼，你在商業(yè)區(qū)或其他位置總得打打廣告吧？
建議：用統(tǒng)一的公示牌，弄一套好看的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。
5.空鋪垃圾和雜物
好多空鋪在商戶(hù)撤場(chǎng)后，留下一堆建筑垃圾；
也有遺留的沒(méi)用的桌椅板凳；
更難看的是，商鋪墻面頂棚被敲得亂七八糟，還滿(mǎn)地雜物。
無(wú)論新商戶(hù)是不是得重新裝修，你都需要保持干凈??！這么亂客戶(hù)來(lái)了會(huì)相中嗎？
6.商業(yè)公司沒(méi)有鑰匙
檢查中，出現(xiàn)過(guò)很多想不到的事兒！
明明，商家已經(jīng)撤場(chǎng)很長(zhǎng)時(shí)間了，但是商業(yè)公司卻沒(méi)有這個(gè)鋪?zhàn)拥蔫€匙，一問(wèn)才知道，鑰匙還在商戶(hù)那里。
你說(shuō)扯不扯？
7.商業(yè)撤場(chǎng)后，物品仍舊存放
最好在租賃合同中明確規(guī)定：商家撤場(chǎng)時(shí)，可移動(dòng)的東西撤走，不可移動(dòng)?xùn)|西的不準(zhǔn)撤除，并無(wú)償歸商業(yè)公司所有。
這樣更有利于二次招商。
有些合同會(huì)簽訂“恢復(fù)原狀”！有點(diǎn)兒過(guò)于扯蛋了，你的原狀是毛坯??？怎么恢復(fù)？
但是，很多時(shí)候，商家撤場(chǎng)后，所有物品都沒(méi)搬走！
這時(shí)，你問(wèn)商業(yè)人員，他們會(huì)說(shuō)：“這些東西商家不要了。”
但是，里面明明有電腦、空調(diào)、貴重?cái)[件啊？
這時(shí)，就要細(xì)查了：這些東西到底歸不歸我公司？丟了算誰(shuí)的？還是一直被他們當(dāng)倉(cāng)庫(kù)使？
8.門(mén)沒(méi)上鎖，沒(méi)斷水?dāng)嚯?/p>
現(xiàn)場(chǎng)檢查時(shí)，一定要看商鋪有沒(méi)有鎖門(mén)，尤其是消防通道。
理論上，消防通道一定要保留，但是，如果全空了，還需不需要留著通道？
我們要考慮會(huì)不會(huì)有人上去？如果空鋪里出現(xiàn)殺人、販毒或其他非法事件，責(zé)任算誰(shuí)的？
更可氣的是，好多空鋪里面的水電還通著。
這點(diǎn)一定要細(xì)查：現(xiàn)場(chǎng)檢查，和水電抄表檢查。
如果出現(xiàn)非法經(jīng)營(yíng)，或者火災(zāi)，或者水漫金山，損失會(huì)很大！
六、撤場(chǎng)和收鋪
1.流程控制：有沒(méi)有設(shè)置收鋪流程？有沒(méi)有收鋪的管理表單？參與人完整不？
2.收鋪驗(yàn)收：這是必不可少的程序，包括：地墻門(mén)窗，也包括水電氣暖和消防設(shè)施。
更重要的是一些內(nèi)部結(jié)構(gòu)和水電改造，一定要留下改造圖。
3.租金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)結(jié)清：不結(jié)清不能搬離。
4.上鎖、斷水、斷電：必須保證鎖是自己的，鑰匙只是自己有，水電必須斷掉，這些東西都要寫(xiě)入收鋪驗(yàn)收的手續(xù)里。責(zé)任人簽字確認(rèn)。
5.遺留物品協(xié)議：如果商戶(hù)有些東西或裝修物，可以被下家使用，也利于二次招商，那就不需要搬遷和拆除。
此時(shí)，需要重新簽訂一份物品遺留協(xié)議：
貴重物品不得留存；
我方掌握商鋪出入權(quán)，商戶(hù)如需搬遷需提前申請(qǐng)或協(xié)商，不得私自出入；
物品丟失我方不賠付，理論上已經(jīng)歸我方所有；
如二次招商用不到，需要提前搬離或我方無(wú)償清理。
下家如需支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)，可由撤場(chǎng)商戶(hù)與下家協(xié)商，我方不參與。
七、租金標(biāo)準(zhǔn)
1.“招商”一定要與“運(yùn)營(yíng)”分開(kāi)，不要同一批人既負(fù)責(zé)招商又負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)（現(xiàn)場(chǎng)管理），很容易出問(wèn)題。
2.租金標(biāo)準(zhǔn)的確定，一定要有內(nèi)部簽批手續(xù)，要有調(diào)研信息，不能由招商人員決定。
3.不要迷信“金角銀邊”，商鋪的好壞完全看“人流動(dòng)線(xiàn)”，如果規(guī)劃不好人流動(dòng)線(xiàn)，地圖上看著再好位置的商鋪，也經(jīng)營(yíng)不好。
4.戰(zhàn)略性商家或自帶流量的業(yè)態(tài)或品牌，不要計(jì)較租金。
他們是商業(yè)活動(dòng)的“資源”，租金可以低，甚至零租金，各種政策一定要一路綠燈。
因?yàn)?，人家的價(jià)值，是讓其他商戶(hù)交租金。
5.審計(jì)時(shí)，一定要對(duì)比分析，同樣地段，同樣的價(jià)值的商鋪，租金會(huì)差好多。
對(duì)比一下，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，有很多“關(guān)系戶(hù)”存在。
這也是舞弊線(xiàn)索之一。
八、欠租和清鋪
市場(chǎng)環(huán)境不好，就會(huì)出現(xiàn)一批欠租商家，但怎樣減少欠租現(xiàn)象，是一項(xiàng)重要內(nèi)部控制手段。
1.分清“欠租”和“負(fù)租”
欠租是該交租金了沒(méi)有交，比如：你需要在本年12月1號(hào)前，交齊明年租金。
你在12月2日交租金，那么，在12月1日，你就是欠租，是沒(méi)按合同要求付租金。
如果你在次年的2月1號(hào)交租金，那么，整個(gè)1月份，商戶(hù)就處于負(fù)租狀態(tài)，因?yàn)?月份的租金一直沒(méi)收到。
我們一定要控制“負(fù)租”現(xiàn)象，我們可以免租，可以減租，但一定不允許出現(xiàn)“負(fù)租”！
2.清鋪
如果租戶(hù)不交租金，又不撤場(chǎng)。
這時(shí)，就需要執(zhí)行強(qiáng)制清鋪措施：重新上鎖、清理物品等手段。
如果搞不好，麻煩很大。
曾經(jīng)遇到過(guò)一件事兒，公司全員出動(dòng)，把商家人員趕走，物品清理。
然后，被人家投訴“黑社會(huì)”，并上訴賠償“損失”，然后就是無(wú)休止地打官司和投訴。
一方面，我們?cè)诤贤瑑?nèi)應(yīng)約定，不交租金后可清鋪，物品歸屬等等。
另一方面，清鋪前，應(yīng)提前送達(dá)撤場(chǎng)通知，讓法務(wù)介入，甚至協(xié)調(diào)政府機(jī)構(gòu)參與。
3.違約金和履約保證金
合同內(nèi)一定要約定這些東西。
出現(xiàn)負(fù)租不可怕，只要履約保證金能覆蓋租金就行，一旦覆蓋不了，租金收取就困難了。
從個(gè)人感情來(lái)看：很多商戶(hù)確實(shí)是經(jīng)營(yíng)困難才不交租的，能免租還是免租吧，不要落井下石。
4.催收程序
對(duì)于我們審計(jì)來(lái)說(shuō)，要看商業(yè)人員有沒(méi)有執(zhí)行催收程序，各公司有不同要求，就不細(xì)說(shuō)了：催款函、扣保證金、訴訟、停水停電等等。
當(dāng)然，有時(shí)為了收租，為給商戶(hù)一些租金減免政策，此時(shí)，就要看這些政策有沒(méi)有簽批，往往也能查出不少東西。
九、時(shí)間節(jié)點(diǎn)
1.二次招租信息的內(nèi)部流轉(zhuǎn)，比如：現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)人員一定要將商戶(hù)退場(chǎng)信息，轉(zhuǎn)交給招商人員。
這個(gè)時(shí)間一定要早于撤場(chǎng)時(shí)間；不要等商戶(hù)走了，才開(kāi)始準(zhǔn)備招租，這會(huì)造成更長(zhǎng)空租；
2.催收租金時(shí)間，要早于應(yīng)交時(shí)間，應(yīng)交租時(shí)間要早于上次租金到時(shí)間；
3.撤場(chǎng)申請(qǐng)時(shí)間，一定要早于租期到期時(shí)間，最好能夠滿(mǎn)足“二次招租”所需時(shí)間；
4.續(xù)租時(shí)間，要早就合同到期時(shí)間；
這些時(shí)間點(diǎn)，可以審計(jì)下，能發(fā)現(xiàn)一部分管理問(wèn)題。
十、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
關(guān)于財(cái)務(wù)審計(jì)和其他行業(yè)的公司都差不多，但只有“房產(chǎn)稅”這一項(xiàng)和其他公司的差別較大，我們審計(jì)人員也要重視。
1.房產(chǎn)稅問(wèn)題
如果房屋所有權(quán)是開(kāi)發(fā)公司，出租管理歸商業(yè)公司。
租賃合同中，要衡量租金是開(kāi)發(fā)公司收還是商業(yè)公司收？因?yàn)檫@對(duì)房產(chǎn)稅的影響很大。
做好稅務(wù)籌劃：比如，可以讓開(kāi)發(fā)公司將商鋪?zhàn)饨o商業(yè)公司，商業(yè)公司再轉(zhuǎn)租，也就將收益的一部分轉(zhuǎn)嫁給了商業(yè)公司。
那么開(kāi)發(fā)公司的房產(chǎn)稅可以少交一些，12%可不是小數(shù)目。
當(dāng)然，也得考慮商業(yè)公司的所得稅和增值稅，得看他們有沒(méi)有充足的可抵扣成本？
所以，我們審計(jì)人員得會(huì)計(jì)算，才能提出合理建議！
還有就是，可以將租金拆成“租金收入”和“管理費(fèi)收入”，甚至物業(yè)費(fèi)收入；適當(dāng)減少租金收入，從而減少房產(chǎn)稅支出。
這些都應(yīng)在“合理”的稅務(wù)籌劃范圍之內(nèi)，不過(guò)太過(guò)分，比如：租金10元，管理費(fèi)你收30元/月/平，本末倒置，清等著稅務(wù)局找你事兒??？
2.無(wú)產(chǎn)權(quán)用房
曾經(jīng)，公司開(kāi)除了一位商管員工，人家投訴公司把很多無(wú)產(chǎn)權(quán)房出租，收的租金沒(méi)有開(kāi)票和交稅，然后，公司被罰了一大筆錢(qián)。
所以，還是提醒：哪怕沒(méi)產(chǎn)權(quán)，最好也要開(kāi)票交稅，因?yàn)?，以后稅控?huì)越來(lái)越嚴(yán)格，雖然沒(méi)產(chǎn)權(quán)也是違法，但起碼稅局不找你麻煩！
當(dāng)然，你也可以進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁，比如：以個(gè)人名義出租！
對(duì)于稅務(wù)籌劃，雖然八仙過(guò)海，各顯神通！但是，還是規(guī)規(guī)矩矩最安全！
十一、共享收益式出租
商鋪出租，一般是你給我錢(qián)，我給你鋪?zhàn)佑谩?/p>
但也有其它模式，比如：你不用給我租金（或只有極低的保底租金），但你得按收入或利潤(rùn)的一定比例給錢(qián)。
也稱(chēng)為零租金模式。
大型的賣(mài)場(chǎng)、超市、商場(chǎng)經(jīng)常會(huì)用這種模式吸引小攤販，小租位，多采用集中收銀制度。
對(duì)于商業(yè)公司來(lái)說(shuō)，隨著商鋪收益的下降，固定租金收取越來(lái)越困難，這種模式也會(huì)越來(lái)越多！
這時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：商戶(hù)隱藏收入或轉(zhuǎn)移收入的現(xiàn)象。
常見(jiàn)的：更換收款碼或故意混亂收入數(shù)據(jù)，從而減少“租金”支付。
請(qǐng)多多關(guān)注轉(zhuǎn)發(fā)！
