丨信息來源：宏觀經(jīng)濟(jì)、第一財(cái)經(jīng)

4月25日下午，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》(下稱《通知》)，對開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、政策優(yōu)先支持領(lǐng)域、資產(chǎn)證券化開展程序以及資產(chǎn)價(jià)值評估方法等作出明確，并將在審核領(lǐng)域設(shè)立“綠色通道”。

《通知》還稱，將重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)。

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劃定優(yōu)先支持領(lǐng)域

黨的十九大和中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出，要建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，此前國務(wù)院、住建部也專門下發(fā)文件提出發(fā)展要求。

根據(jù)前述政策要求，證監(jiān)會與住建部聯(lián)合發(fā)文，推動政策的具體落地。在監(jiān)管層看來，住房租賃資產(chǎn)證券化可以從三大領(lǐng)域發(fā)揮積極作用。

宏觀方面：預(yù)期將有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)，引導(dǎo)社會資金參與住房租賃市場建設(shè);

企業(yè)方面：有利于降低住房租賃企業(yè)的杠桿率，促進(jìn)形成金融和房地產(chǎn)的良性循環(huán);

投資者方面：可以豐富資本市場的產(chǎn)品供給，提供中等風(fēng)險(xiǎn)、中等收益的投資品種。

根據(jù)《通知》，開展住房租賃資產(chǎn)證券化需要滿足至少三項(xiàng)條件。

開展住房租賃資產(chǎn)證券化的三項(xiàng)基礎(chǔ)條件

1、物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù);

2、物業(yè)正常運(yùn)營且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流;

3、原始權(quán)益人公司治理完善且最近兩年無重大違法違規(guī)行為。

滿足上述基礎(chǔ)條件之后，政策將優(yōu)先支持兩大類項(xiàng)目：

政策將優(yōu)先支持兩大類項(xiàng)目：

1、大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點(diǎn)支持區(qū)域的住房租賃項(xiàng)目;

2、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目。

政策鼓勵專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。

主體方面：支持住房租賃企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營租賃住房，并通過資產(chǎn)證券化方式盤活資產(chǎn);

資產(chǎn)方面：支持將限制的商業(yè)辦公用房等，改建為租賃住房，并開展資產(chǎn)證券化融資;

項(xiàng)目方面：優(yōu)先支持項(xiàng)目運(yùn)營良好的發(fā)起人(原始權(quán)益人)開展住房租賃資產(chǎn)證券化。

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“雙綠色通道”

為了推動住房租賃資產(chǎn)證券化快速落地，提高各環(huán)節(jié)工作效率，住建部門和證監(jiān)系統(tǒng)，將分別在審核環(huán)節(jié)設(shè)立“綠色通道”，提供支持。

在支持措施方面，《通知》提出，住房租賃企業(yè)可結(jié)合自身運(yùn)營現(xiàn)狀和財(cái)務(wù)需求，自主開展住房租賃資產(chǎn)證券化，配合接受中介機(jī)構(gòu)盡職調(diào)查，提供相關(guān)材料，協(xié)助開展資產(chǎn)證券化方案設(shè)計(jì)和物業(yè)估值等工作，并向證券交易場所提交發(fā)行申請。

優(yōu)化驗(yàn)收、備案、交易等程序方面，政策要求各地住房建設(shè)管理部門，對開展住房租賃資產(chǎn)證券化中涉及的租賃住房建設(shè)驗(yàn)收、備案、交易等事項(xiàng)，設(shè)立“綠色通道”。對于在租賃住房用地上建設(shè)的房屋，允許轉(zhuǎn)讓或抵押給資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃等特殊目的載體，用于開展資產(chǎn)證券化。

優(yōu)化審核程序方面，證監(jiān)會要求各地證券交易所和中國證券投資基金業(yè)協(xié)會，根據(jù)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)規(guī)定，對申報(bào)的住房租賃資產(chǎn)證券項(xiàng)目進(jìn)行審核、備案和監(jiān)管，并研究建立受理、審核和備案的“綠色通道”，專人專崗負(fù)責(zé)，以提高審核、發(fā)行、備案和掛牌的工作效率。

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“收益法”估值

住房市場關(guān)系國計(jì)民生，如何能夠真正實(shí)現(xiàn)增加住房供給，滿足更多住房需求，推進(jìn)形成“房住不炒”，發(fā)展住房租賃市場的同時(shí)，還必須輔之以全面的監(jiān)管措施。

根據(jù)《通知》，證監(jiān)會和住建部將推動建立健全合規(guī)、風(fēng)控與管理體系，指導(dǎo)相關(guān)單位完善自律規(guī)則及負(fù)面清單，建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測、違約處置、信息披露和存續(xù)期管理的制度規(guī)則，并引導(dǎo)相關(guān)主體合理設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)，做好風(fēng)險(xiǎn)隔離。同時(shí)，兩部委還將研究探索設(shè)立專業(yè)的住房租賃資產(chǎn)證券化增信機(jī)構(gòu)。

中國證券業(yè)協(xié)會、基金業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會，將根據(jù)要求，配合搭建住房租賃資產(chǎn)證券化自律監(jiān)管協(xié)作平臺，研究推動將住房租賃證券化項(xiàng)目運(yùn)行表現(xiàn)，納入住房租賃企業(yè)信用評價(jià)體系考核指標(biāo)，對嚴(yán)重失信主體，將采取聯(lián)合懲戒措施。

住房租賃資產(chǎn)證券化另一個(gè)核心問題是資產(chǎn)估值。前述相關(guān)人士告訴記者，《通知》明確提出要以收益法，來合理評估住房租賃資產(chǎn)價(jià)值，是為了避免用市價(jià)法等方式做出的明顯偏高的評估結(jié)果。

根據(jù)《通知》，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對底層不動產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行評估時(shí)，應(yīng)以“收益法”作為最主要的評估方法。承擔(dān)估值職能的機(jī)構(gòu)，需要在住建部備案，且專業(yè)能力強(qiáng)、聲譽(yù)良好。資產(chǎn)支持證券存續(xù)期間，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)需要按照規(guī)定或約定進(jìn)行定期或不定期評估，發(fā)生收購或處置資產(chǎn)等重大事項(xiàng)的，需要重新評估。

另外，資產(chǎn)證券化管理人、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、評級機(jī)構(gòu)等中介機(jī)構(gòu)，需要對交易主體和基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行全面的盡職調(diào)查，確保符合政策和監(jiān)管要求，發(fā)起人(原始受益人)需要履行約定的基礎(chǔ)資產(chǎn)移交與隔離、現(xiàn)金流歸集、信息披露、提供增信措施等相關(guān)義務(wù)，并配合中介機(jī)構(gòu)做好盡職調(diào)查。

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REITs“最后一公里”

《通知》還明確提出，要重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)。

住房租賃資產(chǎn)證券化目前有多種試點(diǎn)類型，據(jù)國泰君安研報(bào)統(tǒng)計(jì)，2017年已經(jīng)獲批的包括私募抵押型及類 REITs(不動產(chǎn)信托投資基金)、CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)、 ABN (資產(chǎn)支持票據(jù))等已達(dá) 500 億。但是，這些資產(chǎn)證券化產(chǎn)品當(dāng)中，私募抵押型 REITs 和類 REITs 仍是主流，且債權(quán)性質(zhì) REITs 居多。

根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，未來與國際接軌發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)公募ABS、股權(quán)性質(zhì) REITs是發(fā)展趨勢，企業(yè)也將會從現(xiàn)階段的融資需求轉(zhuǎn)變到未來的資管模式。

“權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，才能真正實(shí)現(xiàn)投資者的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，讓中介成為純粹的中介，金融機(jī)構(gòu)只提供服務(wù)，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)和收益都在投資者?！睆埍笳J(rèn)為，權(quán)益型公募REITS，不僅可以為居民提供一種長期性投資產(chǎn)品，參與房地產(chǎn)市場投資，還可以解決企業(yè)的融資問題，提高現(xiàn)金流、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升住房服務(wù)，同時(shí)又有助于化解金融風(fēng)險(xiǎn)，是一舉多得的創(chuàng)新。但是，還需要盡快解決稅收安排和公募開放這兩大問題。

“股權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化，會涉及到所有權(quán)的變更，就會涉及到底層資產(chǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)、開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、投資者等多個(gè)主體之間的交易和轉(zhuǎn)讓，如果交易環(huán)節(jié)稅收太貴，大家就不愿意參與交易，市場就很難發(fā)展起來。”張斌認(rèn)為，后續(xù)應(yīng)盡快出臺有關(guān)稅收減免或遞延安排的政策，解決這一障礙。

業(yè)內(nèi)點(diǎn)評

“這是國務(wù)院提出加快發(fā)展住房租賃市場之后，兩部委聯(lián)合下發(fā)的第一個(gè)落地文件，”一位了解政策制定的相關(guān)人士向第一財(cái)經(jīng)記者透露，此前市場已經(jīng)試點(diǎn)發(fā)行了多單住房租賃類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，這次發(fā)文是對前期試點(diǎn)情況的規(guī)范，并且通過文件對相關(guān)程序的標(biāo)準(zhǔn)予以明確。

“住房租賃市場對宏觀經(jīng)濟(jì)和居民投資都有重要意義，這次文件的出臺給出了更多具體的方向，”金融四十人論壇高級研究員張斌表示，目前實(shí)踐當(dāng)中尚需解決的問題還包括公募參與和稅制改革的問題，如果政策在這兩部分能夠取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，將會真正推動市場的形成和發(fā)展。

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中國證監(jiān)會 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》：

為貫徹落實(shí)黨的十九大精神和中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度要求，完善發(fā)展住房租賃市場配套政策，近日中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在總結(jié)前期工作的基礎(chǔ)上，聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》(以下簡稱《通知》)。推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化，將有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)，提高資金使用效率，促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展。

《通知》明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件。主要包括物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù);物業(yè)正常運(yùn)營且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流;原始權(quán)益人公司治理健全且最近兩年無重大違法違規(guī)行為等。

《通知》明確了優(yōu)先和重點(diǎn)支持領(lǐng)域。明確優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點(diǎn)支持區(qū)域和利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目開展資產(chǎn)證券化。

《通知》完善了住房租賃資產(chǎn)證券化的工作程序。鼓勵住房租賃企業(yè)結(jié)合自身運(yùn)營現(xiàn)狀和財(cái)務(wù)需求，開展資產(chǎn)證券化，明確了住房租賃資產(chǎn)證券化申請、受理、審核、發(fā)行的程序，并對開展住房租賃證券化中涉及的租賃住房建設(shè)驗(yàn)收、備案、交易等程序進(jìn)行優(yōu)化，建立綠色通道，提高工作效率。

《通知》明確提出加強(qiáng)住房租賃資產(chǎn)證券化的監(jiān)督管理。在建立健全業(yè)務(wù)合規(guī)、風(fēng)控與管理體系，建立健全自律監(jiān)管體系，合理評估住房租賃資產(chǎn)價(jià)值，強(qiáng)化中介機(jī)構(gòu)和發(fā)起人責(zé)任等方面，提出了要求。

《通知》提出要營造良好政策環(huán)境，培育多元化的投資主體，鼓勵專業(yè)化機(jī)構(gòu)化的建設(shè)或運(yùn)營機(jī)構(gòu)，建立健全監(jiān)管協(xié)作機(jī)制，支持開展住房租賃資產(chǎn)證券化。

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