嘉賓：單親二寶媽、30套包租民宿主；負債80w即將上岸

記錄：張愛萍

【來到財籽后】

1、1500元啟動包租事業(yè)，到現在月入3萬。

3、平均2-3個月裝修期

3、所有合同都是先付一個月押金，裝修期結束付租金

4、還有的合同是后附租金。

5、被前夫牽連的負債官司全部解決，我和孩子獲得免貴。(用了差不多一年的時間)

6、7次征信逾期，全部清掉

7、正在布局個人和企業(yè)信用資產，何機出擊

一，在三個城市中自由切換：南京，海南，鎮(zhèn)江

?半年內，平均每堂課聽至少2次，見了很多優(yōu)秀的比自己還努力的人，見了很多案例，用眼睛用耳朵看老師看優(yōu)秀案例，和他人交流，對自己越來越有信心

?聽話照做

?簡單單純，所以之前家庭出現那樣的情況資不抵債，負債

?只有20萬如何翻盤，歐陽學長建議：先別動，先去上課

?之前從來不學習，一個人背包走了20多個國家。財籽是第一次付費學習、而且是負債的情況下去付費鉆石，學習，頂著巨大的壓力，當時冷靜的思考

?助教Megan學姐對喜妹的關懷讓她淚目，那么優(yōu)秀的學姐，還那么付出，從早到晚非常用心的在服務學員，不斷地鼓勵喜妹贊美喜妹，一定能夠絕地反擊

?做最壞的打算：哪怕我就只收一套房子

?最強的信念：我不比別人差，別人能做到的，我也能做到

二、聽話照做，真誠是必殺技

?老師說6年一定簽6年以上，老師說需要裝修期空置期，就一定談到

?強大的信念和信息傳遞給中介和房東，談成的幾率很大，平均兩到三個月的裝修期，所有合同都是先付一個月押金，裝修期結束付租金，還有合同后付租金。

?敢于開條件，從海南到南京，向房東展示能夠提供的價值：房子裝修維護保養(yǎng)，幫助房東省時省心省力。

但是我要軟裝，要支付裝修費，房東主動說那你后付租金

非常誠懇的告訴房東自己的現狀，表達自己的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)造的決心

?一開始房東也不同意6年，溫柔而堅定的語言打動了房東，我是個聽話照做的好學生，我的自信，我的決心，房東答應6年了

?如果我的孩子也是像這樣子聽話啊，老師叫做什么？叫怎樣去學就怎樣去學，而且自己還能這么堅定，這么努力這么有勇氣的話，可能也會就他的孩子成績不怎么好當時。是吧，可能會成績更好。他的孩子復讀高三。嗯，第一年沒有考上什么好的學校，他可能看可能是這個方面去觸動了他，我的堅持，我的聽話照做，還有我對自己的這種自信。遇到對的房東。

我是一個聽話照做一定能拿結果的人。所以后來他就給到我了，就是條件就是先付一個月押金，然后半年以后付租金，當時特別開心，是 1 月 1 號簽到合同

3個月的裝修期也是這么跟她談的，很篤定。我說我們都是簽3個月的裝修期，老師也是這么教我的。你看我這是第一套房子，我肯定是要按照老師的要求去做，要不然我的內心會很焦慮，我怕我在這個房子上面投入太多了，我賺不到的錢，那更加對我的生活又是雪上加霜，你肯定也不想看到我這樣。

條件就是 6 年他給到我了，然后談了3個月的裝修期，給到兩個月的裝修期，免租期每年是有，他們也都沒有聽說過免租期這個事情，當時沒有就說我還要跟他解釋這個免租期是什么情況，但是后來他只給到我了 15 天的免租期。就是，6 年是3個月這樣子。

感動房東了，就是用你的誠懇，用你的溫柔，用你的堅定去感動房東。所以，昨天跟蛋花姐連麥，她笑著跟我說，天吶，你這個叫扮豬吃老虎。

說維護期就更能接受，現在有更好的很多的談判方式我也都學到了，但是當時是第一套，又是緊張又還有很多的技巧沒有學到，所以，沒破蛋的伙伴就不要害怕你，按照老師的說法去做，在每天的房咖會、合伙人會議學到更多，就讓你的堅強慢慢的就長大。堅定就慢慢的長大，長大到你到那就能夠鎮(zhèn)住房東來了，簽不下來也能簽下來。

溫柔而堅定，對我的孩子也是這樣的，溫柔而堅定。他就會接受你。

有人跟我說：其實你沒有看起來這么的弱，只不過是很溫柔，還是那個又溫柔又堅定，你只不過是遇到了別人沒有遇到的艱難，但是你并沒有倒下，仍然去向上的向上生長，仍然去努力翻身。

所以這樣的經歷對于房東來講，因為每一個房東他都是擁有 3 套以上房子。也應該會有共鳴，因為他們積累了那么多的資產，肯定在某一個時刻也有過困難，艱難困苦，他們有了共鳴就會能夠答應你的條件，這可能就叫扮豬吃老虎，對，把絕境變成優(yōu)勢，當時真的就是絕境，就是因為沒有其他的，沒有任何其他的收入來源。

當時是絕境，我簽這套房子了以后，我很快拿下來，與這個合同簽好了以后，我很快用了十幾天的時間去各種軟裝，就按照其實還是按照老師給的那個清單list去購買了以后，迅速的把那套房子弄出來。我當時加了根本沒有加 200個中介，只是加了有 40 多個中介，當那邊的40多個中介，然后我就放租了，我就給中介去群發(fā)我這個要租多少錢，大概有十幾天的時間。還是覺得自己不夠快，還是覺得不夠秒充足，我還是會焦慮。

但是呢我又想，既然這個合同談的那么好，我只花了 1500 塊錢，杠桿這件事情，我花了 1500 塊錢，那么其他的中介還在給我推薦房源，然后給我推薦房源，我就又迅速的去找了一套，想要簽一套 2200 塊錢的LOFT。

這個房子當時也是談得非常的好，也去簽下來了，但是簽完了以后，覺都睡不著，為什么？因為那個時候我又被起訴了，法院又給我叫傳票了，讓我什么時候去法院，什么時候去提交什么資料，我當時真的太焦慮了。

那套loft房子我是打算用來做民宿，因為在萬達里面。當遇到這樣情況的時候，給我的是迎頭的打擊嗎？我感覺我無法再做民宿，第一套房子還好，已經快要搞好了，這第二套房子我又要去處理官司，當時是處理官司的那一年，這套房第一套房子還要去找律師。

你要運用各種只有我自己才能做得到的。真的很要命，就我自己才能做得到的這些。你看我去了哪些地方？我去了銀行，我打了那些各種什么12315，各種電話，然后又打了銀監(jiān)會的電話，銀監(jiān)會還一次一次去找人，我要去面訪他。

大概有 600 多萬的貸款，居然被我的前夫是用一個假的簽名去簽下來的，因為當時如果想要去貸下的那筆款的話，肯定是要夫妻共同去簽，但是我記得我沒有去簽，但是為什么就給貸下來了？所以這個合同我要從頭至尾去處理，我還要找到假簽名的證據。

各種，然后又跟銀行各種博弈，法官又跟我這些，其實銀行真的很黑，銀行是就是銀行，它是有很多都是這樣的操作的，但是所有的操作在那個同一個法官那里都已經都是銀行勝訴的。而那個法官居然告訴我說你這種情況很多，而也不是一個人家都勝訴了，所以你也很難。但是他知道我的情況，我把我所有的情況都告訴他，也是用真誠和當時也是流了很多的眼淚，真誠和淚水去打動這個法官也愿意幫我。

當你，身處絕境的時候，這個世界?，F在我要刷視頻，刷到善良的幫助人的這種視頻，我眼淚通常都會掉下來，我也是受到了一些關懷，自己痛苦的眼淚，再加上感動的眼淚就留下來。

這個是可以讓這個世界變得更好一點點的，可以讓我的生活變得更好一點點。

有1100萬的負債。都是這樣子來的，所以我要去把這 1100 萬的負債跟我的共同債務去清掉，花了大量的時間和精力。那幾個月的，那大概有半年到一年的時間，我?guī)缀跏蔷湍欠N感覺是不見天日，整個人是真的是這樣，那種感覺我再也不想去，不想去嘗那種滋味了，所以第二套我居然還能把第二套房子拿到手，合同給簽掉了，但是簽掉了以后我就更加焦慮了。最后我做了一個決定，就雖然簽掉了

但是我做了一個決定，就是我當時還在南京的合伙人群里說有沒有人來要來轉我這個合同，或者是來做我這套房子，這個合同簽的還可以。但是當時南京的合伙人并不多，做民宿的也不多，然后有民宿做的又離我又非常遠，所以他們也很難。

我還找了很多像婷姐這些大咖們，我都約了他們大咖問他問有沒有學員想要去南京這邊有沒有學員去轉？都沒有的話我就做了一個決定。我當時記得我在地鐵上崩潰，有的時候真的特別崩潰，覺得腦子完全都是糊的，但是我做了個決定，我虧就虧了，所以我第二套房子是虧了800塊錢的，合同是簽完了，因為是中介費也付了，然后押金也付了，當時付了 2200 塊錢的押金。當時我這個房東，我跟房東也講了這個情況，我說我不能再做下去了，我說我自己做不下去這個情況，然后這個房東他說可以，你做不下去，當時已經過了6天，其實過其實只過了 6 天的時間。只退我 1400 塊錢，我給他的 2200 塊錢押金，他只退我 1400 塊錢。但是我只是覺得我用800塊錢買了我這個眾多焦慮壓力當中，我把一個石頭給它剃掉，也值了，也可以了

這個合同就去掉了，然后中介費退回來了，當時簽的是中環(huán)地產，它也是貝殼的。他是說我當時我讓他把房間里面去清掉有些東西，把它清掉清理，還有說我用了一些電費、水費，還有我影響他的租期，就是按照 2200塊錢每天多少錢，租期也算上，還有就是影響他出租了。

第一份合同我大概是十幾天的時間，20天的時間把它弄好了以后，不到一個月的時候，把它租掉了，我1500塊錢的押金，但是我當時第一個30天左右的時候就租出去了。

?我這可能是非常典型的這種絕地反擊，一個非常弱的人，是如何站起來的？被打到絕境的時候是如何走出來的？如果我把這些絕境都講出來了，如果我把這些困難都講出來了，能夠走到現在，還能夠有這樣的小小的成績，可能會對有類似經歷或者遇到類似困難卻沒有勇氣的人一些幫助。

三，如何1500元起步滾動30套包租

然后我是怎么滾動起來的？我花了4000塊錢去裝修，包括買買那個小米的冰箱、洗衣機，包括一些軟裝，花了 4000 多塊錢。然后第一個30天的時候，當時秒出租，做不到，很多騷操作，那時候不會，就只能是按部就班。

我現在可以做到還沒有收到房，就可以預售，那個時候是不會的，可知這個合伙人圈子多么的寶藏。一個月，我簽到了一個公司租客，那個公司租客給我2200塊錢一個月，溢價700塊，關鍵是什么？這個公司客戶他是給我半年付的，他是從企業(yè)賬戶給我打半年付的。我半年多少錢？ 2200乘以 6 嘛？就是13200塊錢。

我花了1500押金，4000塊錢是信用卡，但是我回來的是13200元的現金。

美妙不美妙？我覺得這個事情太美妙，又一次我花了信用卡，他下個月租金給到我，我就可以還這個信用卡，然后信用卡也可以滾動了，我還有現金在手上，所以我才可以這樣不停的滾動。

老師有講過用資產去裂變，就是用房子裂變，一套變兩套，兩套變四套，對吧？其實租賃也是這樣的，租賃也是裂變的。我是一套變兩套變 4 套是完全可以的，我30套都是這么裂變出來的。我沒有更多的現金進來，所有的信用卡要去還，然后再套信用卡再套，全都是這樣子做出來的。所以你就知道我現在跟人家說你就只需要用1萬塊錢的信用卡，就可以啟動這個事。

有沒有感覺這是驢打滾？我也想到了前夫他做的事情，他也是用資金來滾動做生意，就是也是這個環(huán)套，這環(huán)套那環(huán)，資金不斷的滾，大塊到滾到了幾千萬，滾到了上千萬這樣子。但是它的東西都在哪兒？它的這些滾動是灰色地帶，不合規(guī)。

后來我非常害怕那種資金生意的，這種資金生意太可怕了，我不要再回到以前的狀態(tài)。我對這個收租信心就越來越強。為什么？ Megan學姐告訴我，你做一套以后你就會上癮，我真的上癮，賺陽光底下的錢，老師跟我們講賺陽光底下的錢，所有的合同都有律師審過對我們是有保障的，再加上你的保險，再加上這些操作，再加上你的各種課程和導師。

是背后有人，這種背后有人很踏實。這就講到了我是如何用 1500 塊錢滾動到現在 30 套，正好30套，如何扮豬吃老虎，把絕境變成優(yōu)勢

你看我的合同，基本上是我就是把我的絕境告訴房東，然后我對面的房東他要么他就是我支持你。你這樣的一個姑娘，帶著兩個孩子，很不容易，我支持你創(chuàng)業(yè)，我手里這么多套房子，我們簽合同，反正你給我租金我也不怕，我支持你創(chuàng)業(yè)。這是第一個就是真誠，就是必殺技，要么就是支持我創(chuàng)業(yè)，要么就是跟靠譜的我合作。

我既真誠，又有專業(yè)能力，又有背靠大樹好長梁的圈子，所以這樣我展現的就是很靠譜。這樣靠譜的人，你要跟我合作6年以上，大多數房東他除了自己的本職工作，一定是有生意的，他才能累積這么多的資產。他們都知道合作一定要更靠譜的人，所以我們就盡全力的去展示自己的靠譜就可以了，真誠和靠譜你就能拿到非常好的合同。

三，為什么能簽到這樣的合同？

我經常給房東一些驚喜。然后房東就會給我轉介紹，因為我是用所有的房子，我都會跟房東講，我的軟裝會讓你的房子很漂亮。然后我還跟她講，你是有權利過來，我是每年都有免費的3-5天的時間來給您住，您可以住到自己的房子里，如果自己的房子那時候沒有空的話，我一定會給你安排其他的房子，就是節(jié)假日除外，所以也都給到房東。然后我經常我會再給主動給房東打租金，然后還會把裝修好的一些圖片發(fā)給房東，然后還有會給到房東一些情緒價值。

朋友圈也是對房東開放，房東會因為我的努力，因為我的閃閃發(fā)光，覺得我非常的棒，然后他就給我轉介紹，所以我有七八套房子都是房東轉介紹給我的，他自己租給我了兩套，然后他說他樓上還有他的同事買了三套。就這樣子轉介紹給我，轉介紹連談都不用談，直接就是按他的合同來，所以省心、省力、省時。

如何簽到這樣的合同？基本上我就是真誠主打，把絕境變成優(yōu)勢。

還省中介費，我有時候算一下我自己的利潤，包括我能夠滾動這些生意的速度非常的快。

用1500塊錢，現在我可以月入3萬了，這樣滾動的。期間會有的時候，我一下子拿房拿多了，裝修用信用卡用多了，就會找我父母去借一些，這樣回本思維，然后我是用回本思維來做這個做事情的。

我不要這個太長了，嗯，我沒有那么長的時間去回本，因為我沒有本金了，所以我的思維就是裝修期回本，我基本上百分之八十九十的房子全都是裝修期回本，裝修期兩到三個月我都能回本。

1，第一個回本思維在于，我拿精裝空房

就是需要花的力氣最少，找我家門口3公里以內精裝修交付的小區(qū)，或者是精裝空房。我自己一個人又要帶兩個孩子，還要去就照顧家庭，還要去搞房子，去搞那些房子需要特別改造的，我根本沒時間，所以我定位了拿精裝修空，那些老房子我都不看

第二，我的裝修基本上都會在七八千以內最好，我最好的一套民宿裝修是花了1萬元，兩房三房都是七八千以內裝修費用。差異化拿房。

我所有的房間都是用民宿裝修，自己設計的民宿裝修，然后我兩房的三房的溢價都能是這個房租金的兩倍，這個一倍就是我的出租房。

2，第二個回本思維：房子做預售

房子做預售，然后復制賣得好的產品，多庫存房源。只要拿到房子，我就開始在我的民宿平臺掛做庫存，我知道這套房我應該是復制哪一套主題，哪一套風格，我就掛做庫存，就為我的房子進行積累客源了。然后我今年的五一之前就是5天預售，現在，暑假之前我也預售短租也超過了2萬，所以是怎么預售的？剛剛有人問，你提前接單，我在4月份給自己規(guī)劃的，我4月10號之前接單，接到了單子，接到了所有單子我都能在10號～30號這20天期間拿到房，做好上線給他住。

4月份我拿了8套房的，因為我預售了8套房，所以在4月28號就開始五一假期了，我 28號上午的10點12點都還在搞房子，非常瘋狂的。 4月份那個月很瘋狂，然后五天就回本了，這些很多房子就五天就回本，然后我就掛在民宿預售，結應預售以后我就已經把這些長租又都掛了，中介掛了長租，然后就是五一民宿以后又能賣民宿又能看長租，暑假之前也是預售的。

3，第三個回本思維：以宿帶租

我的房子賣到周邊小區(qū)的最高價，中介都不相信，然后為什么我不是很著急把這個房子租出去？因為我都在民宿平臺掛著，我一點兒都不著急，我大概7天就能回本，我不著急

然后等待著我的房客出現。這就是以宿帶租。民宿和常租之間切換的非常絲滑，然后民宿的客人中介包括長租的客人絲滑的切換，也做預售的時候讓他，一般都讓他簽到周一開始，周末都不開始，因為周末會賣得高一些價格，然后我的民宿和常租客戶是相互轉化的，他們住的好了以后住的性價比太高了以后，然后居然就搬過來要長租。

裝修簡單，看起來溫馨。做民宿還是可以，像這種就是三房，這個是就是一套 95平的房子，裝修費便宜，有小技巧的，要找到你周邊的這種二手市場，像我的這些房屋，床什么的都是二手市場的。二手市場的榻榻米架子，這種架子非常穩(wěn)，非常牢固。然后跟二手市場的老板說，你有床，有好東西就第一時間打電話給我。

床架子就買了 200 多塊錢，像底下這個床窗簾上是一個，是那種帷幔式的紗簾，就這種很便宜的東西，但是做出很好的效果，掛到平臺上，都跟我說房東你一定要把那個房子留給我，我就需要那個房子。他就是因為想要浪漫一點。然后像兩房的，比較喜歡做這種帷幔式的窗簾，因為它因為這個是住宅，但是我們的房子里面去用上這些，他們會覺得我這些是我在住宅房子里面住不到的。

給到他這種獲得感。遮光是我的這個房子它的窗戶，還有百葉窗，百葉窗可以拉下來，再配上這個紗簾就很好了。然后這些桌子、椅子，在拼多多上都很便宜，只要搭配起來就好了。

在二手市場拿到很多二手市場的老板電話，跟他們加上微信，經常跟他們做溝通。然后，對于二手市場老板也是這樣子的，給他們驚喜嘛?？纯炊重?，在我這里發(fā)揮有多大的作用？我讓它們這么漂亮，老板也會覺得很驕傲的。窗簾也戴上紗簾，效果很好的。

再講一個這個案例，就是我剛剛租掉的這套房子，房東200萬買的房子，1200塊錢租給我，然后裝修期三個月，我花3000塊錢軟裝，他200萬買的房子，然后我花3000塊錢軟裝，結果是什么？結果是我也能拿到1200，可以理解嗎？這中間待會我們再講，就是200萬買的房子，他能拿到 1200 的租金，我3000塊的裝修，我也能拿到 1200的租金，這個利潤可以

我花3000塊錢軟裝，第10天就開始上線民宿的，然后 20 天之內我民宿收款了3500塊錢，然后第30天租了2400塊錢，長租出去了一年。然后這溢價是多少錢？溢價是 1200塊錢。關鍵是什么？我拿到了房客年付租金28000，我拿到這個錢我的租金都還沒有付，我是需要三個月以后才開始付租金，所以這個租賃生意簡直就是太好了，它不但是投資少，利潤高，而且它還有金融屬性的，房客提前給你錢用。

現在找到了同城小伙伴，未來我們就打算去找整棟了，分散現在暫時沒有做，其實中介還一直給我打電話問我要不要拿，因為我現在做自媒體，就花很多的時間。第三個就是裝修代售一定會安排上。

四，獻給低谷的你

我以為看完《消失的她》會神傷很久，畢竟也是因為前夫賭博這個嗜好讓我家庭破產滿身負債的，沒想到我?guī)缀跻稽c都沒有傷神。很正常的視角去看了一部懸疑犯罪電影，我為自己感到欣慰和驕傲。離婚兩年之間，我一個人從焦慮抑郁中走出來，自己帶著孩子和父母在一起生活。如今我和孩子有了共同的事業(yè)，就包租。

用一年的時間極致的努力絕地反擊現在的 30套包租民宿供養(yǎng)著我們的生活和一套房子的房貸，還有穩(wěn)定的現金流，現在只剩十幾個的欠款，很快就會上岸，家人朋友看到這樣的我也就放心了很多，他們說沒想到我遭遇了那么多，依然可以閃閃發(fā)光。

很感恩一直以支持我的家人和朋友。認準方向，就不遺余力，全心全意投入一段時間，拿到一些結果就要停下來調整和思考，慢慢來比較快。

我想告訴所有正在低谷的你，只要我們還活著，不必因為有壓力就把自己變得不堪重負的樣子，不必因為一點不確定性就不覺得自己的前途黯淡無光。不要碰到一些挫折就一蹶不振。人這一輩子，該走的彎路，該吃的苦，該撞的南墻，該掉的陷阱，都會遇到，堅強的挺住。從低谷中看到花叢，至暗時刻也有上天的禮物。熬過去，跨過去，好運自然來。