聲明
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本節(jié)思維框架
- 前言
- 陷阱一：旅游度假房
- 陷阱二：商業(yè)地產(chǎn)項目
- 陷阱三：新開發(fā)區(qū)
- 陷阱四：高鐵航空區(qū)
- 陷阱五：海外置業(yè)
- 陷阱六：小產(chǎn)權(quán)
- 陷阱七、八：西部大開發(fā)，東北振興
- 陷阱九：中小城市
- 陷阱十：別墅
- 總結(jié)
前言
市面上有種類繁多的房產(chǎn)類型，很多人都看不懂、聽不清，哪種才漲得快呢？很多情況下是這樣的。買了房子什么都好，擁有非常好的戶型、景觀、格局、朝向。然而什么都好，但它有一點不好。不漲、不增值。房產(chǎn)市場上的產(chǎn)品琳瑯滿目。別墅、公寓、商鋪、小產(chǎn)權(quán)、普通住宅、寫字樓、廠房、旅游度假區(qū)各種，看著眼花繚亂，到底該買哪種呢？在這么多的房產(chǎn)類型中，如何選擇適合自己的變得至關(guān)重要？
在告訴你答案之前，我先告訴你買房中的各種陷阱。以下這些坑，很多人都犯過，都踩過。踩中一個，都讓你特別的難受。別看過去很多人過去買房掙了錢，但如果我告訴你，很多人買的房子即使現(xiàn)在降低也賣不出去。你信嗎？
以我買100套房的經(jīng)驗告訴你，千萬別踩以下的10大買房陷阱：
陷阱一：旅游度假房
當你去旅游度假的時候，看到當?shù)氐姆孔?。面朝大海、春暖花開，是不是心動的很想買一套。以后旅游的時候經(jīng)常能夠去，等自己老的時候可以養(yǎng)老。是的，我以前也這么想。后面發(fā)現(xiàn)這是一個大坑。
旅游度假房優(yōu)勢：
1.高租金回報；
2.高增值回報；
3.10年的返租；
......
旅游度假房劣勢：
1.位于偏遠地區(qū)；
2.季節(jié)性非常明顯；
3.重點是幾乎沒有愿意接下來的對手盤；
......
對手盤沒有會有一個什么問題？你沒有辦法單獨的輸售你所持有的物業(yè)。而在當?shù)兀矝]有二手交易的市場。所以，很難出手。就是你的租金套進去以后，就很難得出來。年輕人在剛起步的時候，不要踩這樣的坑，不要為了情懷還填了一大部分錢。
陷阱二：商業(yè)地產(chǎn)項目
商業(yè)地產(chǎn)項目包涵：寫字樓、公寓、商鋪，不是說每一個陷阱對每一個人來說都是坑。它是相對的，不同的產(chǎn)品適合不同階段的人。對于有些人來說，這些是極好的投資。對于另外一部分人來說，它承載不了。并不適合在那個階段買那樣的產(chǎn)品。所謂的陷阱和坑都是相對而言的。
比如說寫字樓，好多人投資寫字樓賺到了錢。但年輕人不太適合。因為年輕人剛起步，手里只有一份錢，即只有一個雞蛋。他的夢想就是把雞蛋孵成小雞，小雞變成母雞，母雞再能夠生雞蛋。這樣循環(huán)往復。而寫字樓貸款只有五層，所以，他就得占用他比較大的資金。
過去10年，寫字樓漲幅確實不如住宅，租金去遠高于住宅?？們r漲幅不如住宅快。所以它不適合于年輕人第一次置業(yè)的時候買寫字樓商業(yè)地道項目。
陷阱三：新開發(fā)區(qū)
在很多城市，政府為了發(fā)展新的區(qū)域，會把一個全新的區(qū)域規(guī)劃為一個開發(fā)區(qū)，引入新亮點，如：
1.計劃投入幾百億的資金；
2.引入很多國際大牌開發(fā)商；
3.金融機構(gòu)，工廠；
4.有名的綜合購物中心等。
然而開發(fā)區(qū)這個概念，擁有很多的不確定性。
1.政府兌現(xiàn)全部的承諾，這個在以往歷史中十分罕見；
2.往往因為政府工作報告換屆有新的變動；
3.一個太新的區(qū)域未來也擁有太多的不確定性。
陷阱四：高鐵航空區(qū)
我們知道，地鐵對于一個區(qū)域具有極其強大的作用。甚至增值效果是非常好的。然而高鐵卻完全不同。
高鐵對于整個城市競爭力有溢價，但對高鐵站設置區(qū)域產(chǎn)生不了很大的附加值。
高鐵新城，航空新城對于區(qū)域的改變以及附加值并不明顯。
很多開發(fā)商會抓住高鐵新城、航空新城營銷，讓人以為它有類似于地鐵一樣的功能，賣未來幾年的溢價。如果開發(fā)商已經(jīng)把未來幾年的溢價賣給你，就是說未來幾年的漲幅已經(jīng)歸了開發(fā)商。
所以，地鐵與高鐵的相差是巨大的。他兩個是完全不同的層面。所以，我們對高鐵航空區(qū)也是十分謹慎的。
陷阱五：海外置業(yè)
中國人有錢人，看到中國房價都已經(jīng)很高了，就跑到國外去置業(yè)，覺得國外房便宜，這是一種恐懼心理。也有一種格局大了，我到世界去看看。資產(chǎn)到國外有一種案例感的寄托。海外置業(yè)和國內(nèi)置業(yè)也是同樣的道理。也有很多陷阱與坑。
海外置業(yè)對當時法律法規(guī)、區(qū)域并不太熟，也有很多陷阱與坑。買貴的坑較少，買便宜的坑比較多。
陷阱六：小產(chǎn)權(quán)
小產(chǎn)權(quán)的優(yōu)勢：
1.單價便宜，總價低；
2.入手門檻低；
3.租金回報率高。
小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有歸屬權(quán)，因而沒法做很好的商品確認。
就比如說，這個世界上最珍貴的東西永遠不是金錢。它永遠是空氣。然而最珍貴的東西維持我們生命的延續(xù)，可是它卻從來都不值錢。沒有人花大量的錢去購買空氣。為什么呢？因為它沒有辦法確權(quán)。就它沒有辦法確認這個空氣是屬于誰的。我們呼吸在同一片星空，所以沒有辦法歸屬何人所有。因為他沒有辦法進行價值的交換。每個人都缺不了它。但是它就是不值錢。
而小產(chǎn)權(quán)房就存在這樣的問題：關(guān)于它屬于誰的問題說不清楚。也許他屬于集體產(chǎn)權(quán)，也許它屬于國家，也許屬于個人，也許屬于軍產(chǎn)，也許屬于你。說不清楚。所以，它不適合大多數(shù)人投資的一個產(chǎn)品。
陷阱七、八：西部大開發(fā)，東北振興
國家制定國定戰(zhàn)略通過發(fā)達區(qū)域帶動不發(fā)達區(qū)域，如：西部大開發(fā)、東北經(jīng)濟振興計劃。這樣讓發(fā)達區(qū)域去帶動不發(fā)達區(qū)域。這是一個好事情，國家希望能夠帶動他們成長起來，通過東南沿海這些經(jīng)濟發(fā)達的城市，給予資金、技術(shù)的支持，達到一個共同發(fā)展的目標。
現(xiàn)實和理想總是會有差距的，而且差距是十萬八千里。在可見的未來，東北與西部的經(jīng)濟很難超越東南沿海，也無法得到明顯的成效。全球化的經(jīng)濟與航運對于各個區(qū)域產(chǎn)生重要影響，沿海不可替代。
所以，大家能夠選擇那些比較確定的城市，比較確定未來仍然有美好前景的城市：比如沿海城市，中心城市。
陷阱九：中小城市
昨天我以用滴滴專車的時候，我在車上與師傅聊天，師傅開的是本田雅閣。來深圳十年了，沒有買房。他很驕傲的告訴我，他在老家有套房子漲了，三千多買的，現(xiàn)在快一萬多塊錢了。我跟他說，趕緊賣掉，他不理解我，他認為還能漲。
在房地產(chǎn)投資上有一個巨大的陷阱，就類似于這樣的回老家買房，回小城市買房。陷阱是什么呢？就是那個地方的房價確實是漲的，而且我買的時候到現(xiàn)在確實是賺錢的，然后他認為這種情況還會持續(xù)。因為他買的便宜。漲一點他就很開心。
我們認為這種情況是沒有辦法持續(xù)的。因為它沒有一個內(nèi)在的動力。它不是因為這個城市GDP上漲，它不是因為這個城市能提供更多的工作機會而上漲，它是因為一線、二線的資金被鎖住了，沒有辦法進行再投資了，資金外流而上漲的。而資金外流它終究會回流到大城市，這種中心城市。等它回流的時候，所有中小城市的房價就會被鎖定甚至會下跌。里面的錢就會出現(xiàn)一個進得去，出不來的狀況。
陷阱十：別墅
我發(fā)現(xiàn)人人都有一個別墅夢。賺大錢、買豪車、住別墅，這些是大部分認為成功的幾個標志。市區(qū)的別墅是好多人沒有能力夠得著的。所以，大部分人會尋找郊區(qū)的別墅來實現(xiàn)它的別墅夢。
郊區(qū)的別墅一般都很郊的地方才能蓋。別墅真的只是一個夢，是住不進去的。周圍沒有相關(guān)的配套設施，買個菜也不方便，買個米也不方便，旁邊也沒有什么商品，或電影院，或綜合購物廣場。什么都沒有，你買了以后。這就造成你買完了以后，很不方便，很少去那邊住。
所以，住的人很少，空置離極其高，且每個月月供壓力大。
我們經(jīng)常說，別墅是現(xiàn)金流的粉碎機。
買了別墅不住，天天往里面填錢，為了實現(xiàn)自己一直以來的一個別墅夢。然后過了5年，8年，后悔。為什么是5年，8年才后悔呢。因為一開始夢還沒有醒。只有到錢填了大部分錢沒有回報的時候，夢才會醒。所以我們稱之為美好的別墅夢。
總結(jié)
說了這么多陷阱這么多坑，你會問有沒有哪一種類型不是坑，能夠長期增值的長期持有。有的。過往很多人房產(chǎn)增值很多，他們是肯定做對了一些事情，我們認為同樣的原因，就是同樣的原因總是能夠產(chǎn)生同樣的結(jié)果。你只需要模仿和跟隨就可以了。
我們就來揭曉，過去10年，為什么普通老百姓上漲最快，風險最小的房產(chǎn)類型，也許你已經(jīng)知道了。
對于中國老百姓來說，最好的房產(chǎn)類型只有一種，那就叫普通住宅。
國家對于這種住宅的優(yōu)惠政策是最多的，給的首付比例是最低的。貸款政策是最好的，時間最長，利率最便宜。甚至還給你打折。用水用電也最少，附帶學校，附帶小區(qū)。其實最平實的東西，它往往是最受大眾歡迎的。最受大眾歡迎的，它的接盤手就多，流動性就好。流動性好，增值就快。如果你讓教你一招，那就是普通住宅。
