- 到了必須做出去留選擇的時(shí)候，選一線，把二線房子賣了做首付；選二線，終止租約回去??！
- 付出去的錢，收回來很難！
- 其實(shí)楊先生在簽合同的時(shí)候加一句話就可以規(guī)避這個(gè)問題：過戶時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)由買方楊先生承擔(dān)，但是以2萬元為上限，超出部分由業(yè)主承擔(dān)。這里我順便講一個(gè)小知識(shí)，假若有業(yè)主直接以避稅為理由解除合同，是不能得到法院支持的。
- 選房的第一步就是明確房子的性質(zhì)，決定哪些類型的房子可以考慮，哪些堅(jiān)決不碰。
- 法律上對(duì)房子的分類很簡(jiǎn)單，只有商品房和存量房?jī)煞N，商品房就是一手房，存量房就是二手房。商品房采用期房預(yù)售制，購房人從開發(fā)商手里買房，存量房是購房人從業(yè)主手里買房。
- 房產(chǎn)證上面其實(shí)也有一些關(guān)于土地權(quán)利的內(nèi)容，比如土地性質(zhì)是劃撥（白給）還是出讓（買來的）。買二手房的時(shí)候需要注意這一點(diǎn)。因?yàn)椴皇钦f你買了房子，這個(gè)房子的產(chǎn)權(quán)就重新往后推70年。只有當(dāng)房子原來的土地性質(zhì)是劃撥時(shí)，你買房之后補(bǔ)繳土地出讓金，土地性質(zhì)變成出讓，房子才會(huì)從0開始用70年。如果你買房的時(shí)候土地性質(zhì)就是出讓，土地的70年產(chǎn)權(quán)是不會(huì)重新計(jì)算的。所以如果業(yè)主已經(jīng)住了69年（實(shí)際上北京還沒有這么老的房子），你再住1年就到期了。
- 和軍產(chǎn)房類似的還有央產(chǎn)房和校產(chǎn)房。這種房子的性質(zhì)并不體現(xiàn)在法律里，也不體現(xiàn)在房產(chǎn)證上，而是體現(xiàn)在一些政策中，比如部隊(duì)的政策、中央部委和中央直屬企業(yè)的政策、學(xué)校的政策等。這些政策在法律中沒有，但是房管局知道，是決定房子能否過戶的條件之一。
- 以央產(chǎn)房為例（基本都在北京），央產(chǎn)房過戶的前提條件是組織同意這套房子“上市”，而同意的標(biāo)志是這套房子在位于藍(lán)島大廈的央產(chǎn)房管理中心備案。只有“藍(lán)島”給備案了，央產(chǎn)房才可以上市。
- 房改房的土地性質(zhì)都是劃撥，也就是說當(dāng)時(shí)并沒有出錢買這塊地，而是國家基于政策無償供應(yīng)了土地。這個(gè)土地性質(zhì)會(huì)寫在房產(chǎn)證里。
- 如果你按照本書的建議到了買房和業(yè)主見面的環(huán)節(jié)，你要看房產(chǎn)證。房產(chǎn)證上寫著劃撥，那么假設(shè)這房子要過戶給你，你就要補(bǔ)繳土地出讓金。土地出讓金根據(jù)房子種類不同，價(jià)格也不同，最貴是交易價(jià)格的10%，最便宜只要數(shù)百元，這是你在買房之前就應(yīng)該問好的。
- 小產(chǎn)權(quán)房是俗語，法律上并沒有小產(chǎn)權(quán)這個(gè)說法，它指代的一般是集體土地上的房子。我們國家的土地分為國有土地和集體土地兩種性質(zhì)：國有土地就是由國家所有；集體土地就是由村集體所有。
- 集體土地只能在本集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不可對(duì)外出售。用通俗的話說就是，農(nóng)民的土地上蓋的房子，居民（外村人）不能買。不能買包括以下三層意思。?買了房子不能過戶。?雙方簽的買賣合同一般被認(rèn)為是無效的。?賣家打個(gè)官司就可以把房子要回去。
- 我們平時(shí)說的小產(chǎn)權(quán)房更多的是另外一種——由村委會(huì)和小地產(chǎn)商合作開發(fā)的項(xiàng)目。由于房子在集體土地上，沒有依法進(jìn)行一次開發(fā)、招拍掛和二次開發(fā)，自然也無法辦理產(chǎn)權(quán)證（在我代理的案件中，也見過少數(shù)辦下“房產(chǎn)證”的小產(chǎn)權(quán)房）。這種合作開發(fā)的房子價(jià)格便宜，一般來說也不會(huì)遭到合同無效之訴，但是比普通的宅基地多了一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，就是有可能被認(rèn)定為違建。
- 買房的時(shí)候你看一下房產(chǎn)證，是經(jīng)濟(jì)適用房的房子，房產(chǎn)證就寫著經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房有的可以過戶，有的不能過戶。
- 拆遷房能買嗎？答案是：可以。拆遷安置房在房產(chǎn)證上是體現(xiàn)不出來的，房產(chǎn)證上要么是商品房，要么是經(jīng)濟(jì)適用房，要么是公房，總之，沒有一種叫作拆遷房的房子。所以拆遷安置的房子，已經(jīng)包括在以上說的幾種類型之中。也就是說，你買的房子到底是什么性質(zhì)，要以房管局或者國土局的不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn)，也可以根據(jù)業(yè)主的房產(chǎn)證來確定。
- 如果是經(jīng)濟(jì)適用房，分成兩種情況，一種是交易受到限制的，比如滿5年才可以過戶。一種是交易不受限制的，叫作按照經(jīng)濟(jì)適用房管理的住房，實(shí)際上就是商品房，不過也要補(bǔ)繳土地出讓金。這個(gè)錢按照交易慣例要購房人承擔(dān)，所以你一定要提前打聽好價(jià)格。
- 如果是商品房，就可以直接交易過戶。不過如果拆遷安置的房子土地性質(zhì)是劃撥，過戶的時(shí)候要按照政策補(bǔ)繳一定的土地出讓金。
- 如果是公房，就只能變更承租人了。
- 因?yàn)椴疬w安置房通常在拆遷協(xié)議簽訂之后才開始開工建設(shè)，房產(chǎn)證下來得比較晚。買這種房子的時(shí)候有兩種交易方法，除了等房產(chǎn)證下來再過戶外，還可以采用改底單的方式進(jìn)行交易：讓辦理房產(chǎn)證的拆遷開發(fā)商按照業(yè)主的要求把房產(chǎn)證辦到購房人名下。這樣就省掉了過戶環(huán)節(jié)，房產(chǎn)證一下來就是買家的名字，同時(shí)還不需要繳稅。
- 拆遷安置房的質(zhì)量普遍比較差，社區(qū)環(huán)境和居民素質(zhì)都令人擔(dān)憂，屬于正常情況下房?jī)r(jià)難以攀升、價(jià)值不斷貶損的房子，購房人貪便宜買這種房子要有心理準(zhǔn)備。
- 抵債房，也叫頂賬房，就是開發(fā)商資金鏈條斷裂后，被債主拿在手里用于抵償債務(wù)的房子。
- 雖然是抵債房，債主卻不一定取得了房屋的產(chǎn)權(quán)。雖然開發(fā)商默認(rèn)這個(gè)房子已經(jīng)屬于債主，但債主只是控制了這個(gè)房子，在法律上叫作占有。占有雖然也受到法律保護(hù)，但是和所有權(quán)比起來，要差一個(gè)檔次。
- 這個(gè)話怎么理解呢？就是雖然你能住，但是你擋不住開發(fā)商繼續(xù)拿這個(gè)房子抵債。法院也可以因?yàn)榉孔記]有辦理過戶手續(xù)而查封拍賣這個(gè)房子。
- 在南方流行一種對(duì)抗司法拍賣的做法，就是在房子被拍賣前，業(yè)主倒簽一份租賃合同，利用法律關(guān)于買賣不破租賃的規(guī)定來對(duì)抗拍到房屋的新業(yè)主。新業(yè)主通過拍賣買下了房子，到房子里一看，發(fā)現(xiàn)里面住著人，這人拿著一份長(zhǎng)達(dá)20年的租賃合同，并且告訴你租金他已經(jīng)付清了，你還不能趕他出去。遇到這種情況，雙方免不了要上演一場(chǎng)苦戰(zhàn)。
- 公房的產(chǎn)權(quán)單位——房管局或者其他單位，作為房子的產(chǎn)權(quán)人，把原來和張三的租賃關(guān)系變更到李四名下，這就是公房的“過戶手續(xù)”?？粗瓦^戶差不多，其實(shí)這并不是法律承認(rèn)的交易形式。因?yàn)楣考仁秦?cái)產(chǎn)又不完全是財(cái)產(chǎn)。如果產(chǎn)權(quán)單位、買賣雙方都認(rèn)可，原則上法律不干涉過戶。如果產(chǎn)權(quán)單位不同意，那么就算買賣雙方愿意，房子也無法過戶。
- 按價(jià)格從低到高排序，小區(qū)可以分成如下幾類：拆遷安置小區(qū)、老舊小區(qū)、單位小區(qū)、商住小區(qū)、新建商品房小區(qū)、高檔商住小區(qū)、高檔住宅小區(qū)、別墅小區(qū)。
- 如果你居住的同時(shí)要注冊(cè)公司，商住小區(qū)是首選（能辦理營業(yè)執(zhí)照）。
- 我們鎖定小區(qū)之后，就要挨家挨戶上門拜訪，通過多個(gè)中介尋找同一個(gè)小區(qū)的房源，通過多個(gè)中介對(duì)同一套房子詢價(jià)，通過比較多個(gè)中介來確定最合適的中介費(fèi)，這樣既可以避免信息不對(duì)稱，又可以省掉數(shù)萬塊錢。
- 如果一個(gè)小區(qū)房源特別多，附近其他小區(qū)房源都不多（市場(chǎng)行情很好的時(shí)候），說明這個(gè)小區(qū)有問題。沒有問題為什么業(yè)主都賣房子還賣不出去呢？同理，當(dāng)一個(gè)區(qū)域的好幾個(gè)小區(qū)剩余房源都比較多，就某個(gè)小區(qū)房源數(shù)量少的時(shí)候，也間接說明這個(gè)小區(qū)的品質(zhì)不錯(cuò)。剩余房源的數(shù)量和周邊各個(gè)小區(qū)房源的數(shù)量，是除了價(jià)格因素之外我們判斷社區(qū)品質(zhì)的重要手段——物以稀為貴。
- 一個(gè)住了10年的干凈小區(qū)，一定比一個(gè)房齡只有1年的小區(qū)靠譜，業(yè)主用10年時(shí)間維護(hù)的這個(gè)小區(qū)是最好的理由?，F(xiàn)在我們處在新房遍地的時(shí)代，新房子貴、老房子便宜，兩個(gè)房子一個(gè)10歲一個(gè)1歲，你當(dāng)然會(huì)覺得1歲的年輕、優(yōu)雅、漂亮。但是在20年以后，老房子（二手房）才是市場(chǎng)主流：一個(gè)房齡30歲，一個(gè)房齡21歲，必然是物業(yè)的品質(zhì)決定了房?jī)r(jià)，而這個(gè)物業(yè)的品質(zhì)，靠的是幾十年如一日的維護(hù)，如果一個(gè)小區(qū)從現(xiàn)在開始就垃圾遍地、臟水橫流，沒有人維護(hù)房子，10年以后房子不塌就不錯(cuò)了，怎么可能賣個(gè)好價(jià)錢！
- 怎么才能看出來小區(qū)物業(yè)好不好呢？有如下5個(gè)辦法：?看小區(qū)有沒有業(yè)委會(huì)?看小區(qū)樓道干凈不干凈?看小區(qū)電梯好用不好用（適用于房齡8年以上的小區(qū)）?看小區(qū)是不是誰都能進(jìn)（安保是否嚴(yán)密）?去逛逛業(yè)主論壇，看有沒有業(yè)主正在維權(quán)
- 你怎么知道你要買的房子就沒被法院查封呢？解決辦法就是拉產(chǎn)調(diào)（產(chǎn)權(quán)調(diào)查）。一般來說，中介負(fù)責(zé)在交易前后（一般是簽約后）去不動(dòng)產(chǎn)登記部門對(duì)房子的情況權(quán)屬進(jìn)行調(diào)查。購房人如果想要求穩(wěn)妥，就把簽約環(huán)節(jié)拆開，第一次只簽一個(gè)定金合同支付定金，然后拉產(chǎn)調(diào)，之后第二次去簽正式合同。還有一個(gè)方案就是在簽了正式合同之后先交定金，拉產(chǎn)調(diào)，然后再支付首付，這是比較通行的做法。
- 我給購房人三個(gè)建議：?不要太信任你的中介。?找多個(gè)中介看房。?找大的中介。
- 知識(shí)有價(jià)、勞動(dòng)有價(jià)
- 在價(jià)格談判中要掌握幾個(gè)原則。第一，凡是涉及價(jià)格、交易流程這些比較敏感的問題，最好是見面說。第二，談判時(shí)間拉得越長(zhǎng)，對(duì)買家就越有利。第三，成交越早，對(duì)買家就越有利。
- 人只要決定了要靠毀約來獲利，就是撕破了基本的契約精神。
- 聰明的業(yè)主，首先要預(yù)判到購房人是要告他的。
- 只要業(yè)主同意支付違約金就能解除合同。這種觀點(diǎn)完全不對(duì)，付違約金也不是解除合同的必然條件，就好像想離婚不是離婚的必然條件。
- 商品房五證：《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。
- 地名，是規(guī)劃局地名辦公室給一個(gè)地方起的名字。這個(gè)名字是官方的。推廣名，是開發(fā)商賣房子的時(shí)候?yàn)榱朔奖?，給樓盤起的名字。項(xiàng)目名，是開發(fā)商報(bào)給政府的名字，主要用來申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等。土地名，是拆遷、招拍掛時(shí)期，政府根據(jù)城市規(guī)劃，給予土地的編號(hào)。
- 設(shè)法找到《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》來查看售樓人員講的與實(shí)際情況是否一致。
- 什么叫對(duì)價(jià)格構(gòu)成重大影響呢？對(duì)于這個(gè)問題，不同的人標(biāo)準(zhǔn)根本不同。因此售樓人員告訴你某個(gè)因素是你的優(yōu)先考慮因素之一時(shí)，一定要讓他說明這個(gè)因素，既要明確具體，又要對(duì)價(jià)格構(gòu)成重大影響，這樣就能被視為合同的一部分。如果你給出的與廣告有關(guān)的證據(jù)滿足不了法律規(guī)定的這兩個(gè)條件，一切廣告都不過是天大的漢堡包、塞滿鮮肉的泡面、讓人一夜之間返老還童的護(hù)膚品。
- 第一份簽訂的文件，叫作認(rèn)購書。認(rèn)購書講了幾件事，一是要給開發(fā)商付定金，二是在約定的時(shí)間內(nèi)以某個(gè)價(jià)格購買房屋，簽訂購房合同。認(rèn)購書一定會(huì)有這樣的條款——若在指定的時(shí)間內(nèi)購房人未去簽訂購房合同，定金不予退還。我們還需要看這份認(rèn)購書中，是否提到在簽訂認(rèn)購書時(shí)，買家已經(jīng)看過正式的購房合同。如果開發(fā)商壓根兒就沒有給你看正式的購房合同，最好在錄音取證的同時(shí)詢問售樓人員，正式的購房合同何時(shí)可以見到。
- 2008年的《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，土地招拍掛必須先按照城市規(guī)劃確定規(guī)劃條件，這個(gè)規(guī)劃條件就包括建設(shè)項(xiàng)目的容積率，這是最核心的參數(shù)。新聞里常常提到開發(fā)商買地有所謂的樓面價(jià)，就是說買地不僅要看土地的大小，更要看這宗土地允許該多高的樓，按照蓋出來的房產(chǎn)證面積算樓面價(jià)。
- 買商品房需要簽訂哪些合同呢？按照時(shí)間順序排列大概是這樣的：?認(rèn)購書?商品房預(yù)售合同?補(bǔ)充協(xié)議?前期物業(yè)服務(wù)合同?業(yè)主大會(huì)公約?抵押貸款合同
- 我這個(gè)房子吧，哪兒都挺好，就是離高壓線特別近。遇到這種情況，補(bǔ)充協(xié)議里準(zhǔn)有一個(gè)關(guān)于高壓線的條款：乙方已經(jīng)清晰并充分地知曉一切甲方樓盤附近可能的噪聲污染源、化工廠、垃圾焚燒站、地鐵、軌道交通、高壓線等一切有可能對(duì)樓盤造成影響的市政設(shè)施，乙方同意并認(rèn)可這些內(nèi)容。
- 交房時(shí)開發(fā)商需向業(yè)主交付《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》，業(yè)主在收房的時(shí)候可以按照法律規(guī)定要求開發(fā)商出示這些文件，如果文件不完備、工程不達(dá)標(biāo)，業(yè)主可以拒絕收房，如果開發(fā)商不出示，業(yè)主也可以自己查詢。
- 通過法律賦予我們的權(quán)利審查開發(fā)商交房時(shí)的手續(xù)和條件是否真實(shí)完備，才是我們收房的第一步。
- 收房時(shí)業(yè)主需要繳納的費(fèi)用有契稅、公共維修基金、物業(yè)費(fèi)、實(shí)測(cè)面積差價(jià)、其他手續(xù)費(fèi)等。也許在你跟開發(fā)商解決上面提到的各項(xiàng)問題的過程中，開發(fā)商已經(jīng)把這部分費(fèi)用順帶給你免了，說不定還需要反向補(bǔ)償一部分維修費(fèi)用或賠償金給你。
- 房產(chǎn)證沒下來之前，土地屬于開發(fā)商，在建工程也屬于開發(fā)商，開發(fā)商想抵押給誰就抵押給誰。這種房子萬萬不能買。
- 在我國，大部分情況下，土地和房屋由兩個(gè)彼此獨(dú)立的體系管理——國土部門和房屋管理部門。國土局負(fù)責(zé)拍賣土地，辦理土地使用權(quán)證。房管局負(fù)責(zé)監(jiān)督房屋建設(shè)，頒發(fā)房產(chǎn)證?，F(xiàn)在二證合一，統(tǒng)稱不動(dòng)產(chǎn)登記證。
- 打擊商改住的方法大體上有以下幾種：禁止網(wǎng)簽；停發(fā)房產(chǎn)證；不通燃?xì)狻?/li>
- 商改住項(xiàng)目一般具備如下特征：?銷售宣傳“酒店式公寓”、“SOHO”、“LOFT”?項(xiàng)目名稱一般比較商業(yè)化?土地使用年限是40年或50年?公攤面積大?水電物業(yè)比較貴?住戶里面有不少公司
- ?通常不是封閉小區(qū)?價(jià)格是周邊住宅的2/3便宜、不限購、地理位置不錯(cuò)，這幾個(gè)要素綜合起來，似乎讓這類房屋充滿吸引力，這類房屋的實(shí)際銷售情況卻并沒有大家想象的那么火爆。
- 這類房屋有以下幾個(gè)缺點(diǎn)。首先是公攤面積大，100平方米的住宅現(xiàn)在通常會(huì)做成兩居室或者三居室，而100平方米的類住宅只能做成一居室。普通住宅的公攤比例一般是15%—25%，而類住宅的公攤比例則是45%—50%，也就是100平方米的房子，實(shí)際上使用面積只有一半。其次是土地使用年限也很短，由于從拿地到開發(fā)要經(jīng)過一段時(shí)間，買到類住宅項(xiàng)目之后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)土地使用年限可能只剩下二三十年了。最后，類住宅本身就不是當(dāng)住宅設(shè)計(jì)的，所以也不會(huì)太符合一般人的居住習(xí)慣，有比較明顯的隔音問題、鄰居問題（各種皮包公司、培訓(xùn)班、發(fā)廊都可以開在類住宅小區(qū)的任何一層樓里）、封閉問題。
- 售后包租案都會(huì)伴隨一系列問題：租金不到位、物業(yè)管理發(fā)生問題、房產(chǎn)證無法辦理、商鋪經(jīng)營不善、開發(fā)商跑路、管理公司跑路（破產(chǎn)）、樓盤爛尾。
- 關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第二條 實(shí)施下列行為之一，符合本解釋第一條第一款規(guī)定的條件的，應(yīng)當(dāng)依照刑法第一百七十六條的規(guī)定，以非法吸收公眾存款罪定罪處罰：（一）不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的。按照這個(gè)司法解釋，售后包租是可以判刑的，可以判到10年。
- 對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，政府的處置態(tài)度是明確的：清理整治。
- 商品房銷售過程中的學(xué)區(qū)房，你聽聽就好！
- 兩個(gè)人一起做事，隨機(jī)性很強(qiáng)，影響結(jié)果的偶然因素很多。而一群人一起做事，結(jié)果反而很容易預(yù)測(cè)：組織不起來是常態(tài)，組織起來是例外。
- 一個(gè)正常的、自發(fā)的業(yè)主維權(quán)圈是這樣的。首先是有一個(gè)導(dǎo)火索，然后是有一個(gè)平臺(tái)，再然后是產(chǎn)生意見領(lǐng)袖，開始信訪、談判、找媒體，接下來業(yè)主會(huì)分裂成多個(gè)派系，產(chǎn)生第一批、第二批、第三批的意見領(lǐng)袖，最后，不了了之（99%），或者走向成功（1%）。
- 決定一個(gè)人做事方式的，是這個(gè)人的思維方式和性格。決定一群人做事方式的，是開會(huì)。人無法在不進(jìn)行交流的前提下步調(diào)一致，除非是被狗熊追——大家都知道跑，跑的方向還不一樣。
- 一個(gè)好的會(huì)議有幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：議題、場(chǎng)地、規(guī)則、主持人、結(jié)論、執(zhí)行。
- 宏觀上，你只要掌握三個(gè)基本點(diǎn)，就能把大家組織起來：?要有正確的組織方法?要集資?要反搭便車
- 落實(shí)宗地是指確定項(xiàng)目用地的紅線范圍和批準(zhǔn)使用的土地的紅線范圍是否吻合
- 一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，既是房產(chǎn)證又是土地證。
《千萬別說 你懂買房》讀書筆記
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