儲女士花300多萬元買了益田村一套房產(chǎn)，交房時發(fā)現(xiàn)賣方拖欠管理處物業(yè)費等3萬多元，且拒不結(jié)清，于是買方一紙訴狀訴至法院，除了要求賣方付清物業(yè)費，還要求按合同約定支付每日萬分之五的逾期交房違約金。
你認為儲女士的訴求會全部得到支持嗎？
01?原告訴求?
原告主要訴求有兩項：
1?賣方支付拖欠的物業(yè)管理費37273.84元及利息；
2?賣方承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，以轉(zhuǎn)讓成交價為基數(shù)按日萬分之五支付違約金共計167520元。
02 爭議焦點
1?賣方有無交清涉案房屋交付前的物管及水電等費用；
2?逾期交房違約金能否成立。
即欠不欠物業(yè)費，要不要付違約金。
03焦點一：賣方欠不欠物業(yè)費？
被告：約定可不交物管費，有1萬元交摟押金可扣減。?
被告認為，其與管理處有約定，無需向益田村管理處支付物管及水電等費用，且有10000元交樓押金可抵減。
法院：押金不足以抵扣欠費，發(fā)票在誰手上就是誰交的。
法院認為，賣方并無證據(jù)或繳費憑據(jù)證明其在交付前結(jié)清了相關(guān)費用，且10000元交樓押金亦不足以抵減所欠2萬多元費用。
儲女士在入住前為順利辦理與物管的相關(guān)手續(xù)，代其繳付未付之物管、水電等費用，符合常理。
04焦點二：應(yīng)不應(yīng)付逾期交房違約金？
1?是否逾期交房？
被告：合同約定期限內(nèi)就交鑰匙了，不存在逾期交房。
被告主張，已在合同約定的期間向儲女士移交了房屋鑰匙，完成了己方的房屋交付義務(wù)，不應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約金。
一審法院：賣方無交房證據(jù)，買方墊付物業(yè)費之日視為實際交房日。
一審法院認為，賣方未舉證證明交付房屋鑰匙的時間，也未舉證證明雙方有辦理過交接手續(xù)的事實。
而買方已舉證證明其于2016年6月17日結(jié)清了涉案房產(chǎn)物業(yè)費用，結(jié)合辦理相關(guān)物業(yè)過戶手續(xù)一般均以結(jié)清過戶前物業(yè)費用為前提這一物業(yè)管理常態(tài)，法院認定實際交房日期為2016年6月17日，即賣方逾期交房近3個月。
二審法院：交鑰匙不等于交房，不結(jié)清物業(yè)費影響入住。
二審法院認為，據(jù)雙方合同約定，交樓之前應(yīng)將相關(guān)物管及水電等費用結(jié)清，但本案案情表明，賣方并無交清相關(guān)費用。
就交付而言，在本案中是指交付房屋至買方，買方即可居住、使用，而非僅僅是房屋鑰匙的移交。賣方相應(yīng)物管、水電等費用未結(jié)清勢必影響買方的遷入及辦理管理處的入住手續(xù)。
因此，對儲女士的入住影響是客觀存在，儲女士據(jù)此主張逾期交樓違約金有合同依據(jù)和事實依據(jù)。
2?是否應(yīng)付逾期交付違約金？
被告：不構(gòu)成違約，且違約金過高。
法院：違約金由日萬分五調(diào)整到日萬分之二。
因無證據(jù)證明損失，法院酌情將違約金計算標準調(diào)整為按房產(chǎn)成交價的日萬分之二計算。
05?法院判決
深圳市中級人民法院于2018年7月17日作出(2018)粵03民終10696號判決：
1?賣方支付物業(yè)管理費17387.36元；
2?賣方支付逾期交房違約金53746元。
06 延伸案例
北京一中院：單純的移交房屋鑰匙不產(chǎn)生房屋交付的法律效果。
無獨有偶，北京一中院也有一類似案例。
王某上訴龔某房屋買賣合同糾紛一案，北京一中院于2016年09月26日作出（2016）京01民終5177號判決，認為王某主張2015年2月5日交付了房屋鑰匙，即應(yīng)視為履行了交房義務(wù)。但雙方合同明確約定了房屋交付除了移交鑰匙外，還應(yīng)當(dāng)對附屬設(shè)施設(shè)備、相關(guān)物品進行驗收、記錄水電氣表的讀數(shù)、在相關(guān)交接清單上簽字等義務(wù)，在其他義務(wù)未履行的情況下，單純的移交房屋鑰匙不產(chǎn)生房屋交付的法律效果。
最終判令賣方應(yīng)給付逾期交房違約金75950元（按日萬分之五計算）及2014年11月15日至2015年3月2日期間（房屋交付日）的供暖費1639.06元。
07?案例啟示
1???交房要有憑證。
對于賣方而言，交鑰匙等交房義務(wù)的履行應(yīng)保留相關(guān)書面憑證，當(dāng)然也應(yīng)根據(jù)合同約定及時結(jié)清物業(yè)、水電等費用，以免因小失大。
2???交樓押金要充足。
對于買方而言，二手房買賣簽約前也應(yīng)作“盡職調(diào)查”，了解交易房產(chǎn)的欠費情況，合理約定交樓押金金額，防止出現(xiàn)交樓押金不能足額支付欠費的情形。
