一、土地使用權合同的客體
合同的客體是指合同法律關系的客體，是合同當事人權利與義務共同指向的對象，它體現(xiàn)合同當事人訂立合同的目的與關系。
客體指合同簽訂的具體對象（如購物合同中的“物”）。如果合同是房地產(chǎn)合同，客體就是房屋；如果是銷售合同，客體就是商品；如果是服務合同，客體就是服務事項。
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按土地性質分類
按土地性質分類，我國土地分為國家所有土地和農(nóng)村集體所有土地。
《中華人民共和國土地管理法(2019修正)》
第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。
全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。
任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。
國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權的除外。
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按土地用途分類
按土地用途分類，我國土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。
《中華人民共和國土地管理法(2019修正)》
第四條 國家實行土地用途管制制度。
國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農(nóng)用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。
前款所稱農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設用地以外的土地。
使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。
二、客體對合同效力的影響
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轉讓國有土地使用權
轉讓國有土地使用權未達到《城市房地產(chǎn)管理法》第39條第1款第二項規(guī)定，合同有效。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第三十九條? 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。
《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要》
13.城市房地產(chǎn)管理法第三十九條第一款第二項規(guī)定并非效力性強制性規(guī)定，當事人僅以轉讓國有土地使用權未達到該項規(guī)定條件為由，請求確認轉讓合同無效的，不予支持。
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變更土地使用權性質
當事人協(xié)議約定變更土地使用權性質并履行法定程序，符合法律規(guī)定，合同有效。約定的內(nèi)容是否全面履行，是考量合同應否解除或終止的因素，不能因合同約定變更土地使用權的性質而認定合同無效。
寧夏金力泰鋼結構有限公司與銀川開發(fā)區(qū)宏建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作、合資開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛上訴案
案號：(2015)民一終字第57號，最高人民法院
【法院認為】
關于合同效力問題。考察合同效力的主要依據(jù)是合同約定內(nèi)容。從涉案合同內(nèi)容看，案涉合同并未違反法律效力性強制性規(guī)定。金力泰公司上訴主張，訂約雙方約定變更土地性質，違反《中華人民共和國土地管理法》等法律規(guī)定，應認定無效。
雙方協(xié)議變更訟爭用地性質并履行法定出讓、補繳費用、過戶、行政審批等程序，符合法律規(guī)定。至于約定內(nèi)容能否全面實際履行，是考量合同應否解除或終止的因素，并不能因此認定合同無效。
金力泰公司與賀蘭縣國土資源局簽訂的《國有土地使用權出讓合同》第十七條和第二十四條明確約定，變更土地用途或轉讓土地均應報賀蘭縣國土資源局批準，說明該宗土地變更用途或轉讓并非禁止，可以通過申報批準而實現(xiàn)。金力泰公司關于協(xié)議無效的主張，缺乏法律依據(jù)，不能成立。
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意向書的法律效力
企業(yè)與地方政府就土地使用權出讓訂立的意向書，如果標的、數(shù)量不確定，缺少當事人受其約束的意思表示，一般應認定為磋商性文件。不具有法律效力。
澳華資產(chǎn)管理有限公司與洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會投資意向書糾紛申請再審案
案號：（2014）民申字第263號，最高人民法院
【裁判要旨】意向書的法律含義并不明確，法律性質也呈多樣化，可能是磋商性文件、預約合同或者本約合同。如果只是磋商性文件，則一般無法律約束力；如果構成預約合同，若違反則應承擔預約合同違約責任或者損害賠償責任；如果構成本約合同，則應按合同法等有關規(guī)定承擔違約責任。
對其性質和效力，應從約定形式是否典型、內(nèi)容是否確定以及是否有受約束的意思表示等方面出發(fā)，根據(jù)有關法律和司法解釋的規(guī)定具體審查認定。如標的、數(shù)量不確定，缺少當事人受其約束的意思表示，一般應認定為磋商性文件。
【法院認為】
最高人民法院二審認為，關于投資意向書的性質及效力。意向書的性質及效力不能一概而論，應結合具體情形判斷。
投資意向書只是在描述了澳華公司所稱的從光大公司處受讓土地的情況的基礎上，對澳華公司擬置換土地的意向及洋浦管委會表示同意協(xié)調置換進行了約定，而對于是否必須置換成功以及置換土地的具體位置和面積均未作出明確約定。
投資意向書不具備合同的主要條款，不構成正式的土地置換合同。投資意向書中雖然對簽訂意向書的背景進行了描述，但并未明確約定洋浦管委會在置換土地過程中的權利和義務，當事人也未表明受其約束的意思，故投資意向書并非就在將來進行土地置換或者在將來簽訂土地置換合同達成的合意。
因此，投資意向書的性質為磋商性、談判性文件，不具備合同的基本要素，沒有為雙方設定民事權利義務，雙方當事人之間并未形成民事法律關系，一審判決對投資意向書的性質認定錯誤。
END
