聲明
以下內(nèi)容來(lái)自熊輝的分享。
熊輝介紹
熊輝：資深投資人，房產(chǎn)實(shí)操專家，平米深圳順時(shí)針創(chuàng)始人
本節(jié)思維框架
第九篇 深圳多少錢可以上車？
第十篇 買房的三要素
第十一篇 怎樣獲得家人的支持
第十二篇 房子有哪些類別？
第九篇 深圳多少錢可以上車？
很多朋友說(shuō)，沒(méi)有一兩百萬(wàn)，不要來(lái)深圳買房。但其實(shí)，只要40萬(wàn)首付，就能在深圳買一套房。為什么這么說(shuō)呢？用40萬(wàn)首付反推4被杠桿，可以買到160萬(wàn)總價(jià)的房子，如果是單價(jià)5萬(wàn)，也能買到35平米左右的一房。在深圳完全可以先買這樣的一套小房子，先上車，等有了一波漲幅再置換。其實(shí)在深圳上車，根本沒(méi)有大家想象中的那么困難；
深圳大部分的年輕人都沒(méi)有房子，可是他們都是剛需，都需要上車。大家知道，深圳的平均年齡只有32.5歲，平均每人持有的平米數(shù)是26平米。如果你買了一套35平米的小房子，就已經(jīng)超過(guò)了平均值。有這么多充滿希望的年輕人，總有人要上車，所以也不用擔(dān)心自己的房子沒(méi)有人買；
我們可以看一下，一個(gè)城市里什么樣的房子漲得最快？是低總價(jià)、高單價(jià)，在這個(gè)城市里入門級(jí)別的小房子漲幅最快。但是反過(guò)來(lái)看，雖然漲幅快，但是這種房子的資產(chǎn)體量太小，所以這樣的房子，最適合資金少、體量小的房產(chǎn)入門人群上車；
我在深圳的買房理念是四高一低。哪四高呢？是高流通性、高租金、高杠桿、高收益；哪一低呢？是低風(fēng)險(xiǎn)。這四高一低，是我總結(jié)出來(lái)的適合最大多數(shù)人的買房玩法。
資金體量小，也可以在深圳上車；資金體量大，就要精算自己的資產(chǎn)、負(fù)債、現(xiàn)金流來(lái)進(jìn)行資產(chǎn)的配置。大家不用神話深圳的房?jī)r(jià)，大多數(shù)人，都可以在深圳上車。
第十篇 買房的三要素
第一個(gè)要素是買房的名額
在深圳買房，你可以是深圳戶口、或者五年的連續(xù)社保，也可以是深戶家庭，只要滿足以上條件之一，都是可以買房的。那么怎樣多核買房子呢？可以在夫妻雙方的名下壘房、父母名下壘房、子女名下壘房或者親友一起，有很多種方法可以解決。只有你想不到，沒(méi)有做不到；
第二個(gè)要素是資金
買房的資金可以是自己家庭的資金，或者爸媽的資金，自己的現(xiàn)金還有拆借來(lái)的資金。當(dāng)然，還有很多的金融工具可以使用，這些在這里我就不展開(kāi)細(xì)節(jié)，有機(jī)會(huì)，我們可以線下見(jiàn)面聊；
第三個(gè)要素就是選籌
也就是買哪里的房子。因?yàn)橘I房是一件很低頻的事情，很多人一輩子或許就只有買一套、二套的機(jī)會(huì)和經(jīng)驗(yàn)。那么大部分人都是怎樣去買房的呢？他們會(huì)在自己相對(duì)比較熟悉的地方，找到中介的門店，然后找中介去看房，看到喜歡的就買了。但是我覺(jué)得，買房是一個(gè)數(shù)學(xué)題，首先應(yīng)該知道自己有多少錢、用幾倍的杠桿、買總價(jià)多少的房，這樣的房子都有哪里，找到這些房子進(jìn)行對(duì)比，找到其中最有性價(jià)比的房子。這就我對(duì)選籌的理解。
買房，是需要根據(jù)自己的資金體量，來(lái)匹配最合適自己的房子。深圳人普遍年齡不大，他們喜歡有小區(qū)花園、有電梯的次新房。在各個(gè)片區(qū)、各個(gè)價(jià)位，我們都能夠找到這樣的房子，那么我們就要根據(jù)深圳這種特殊的多區(qū)域中心格局、根據(jù)價(jià)格和產(chǎn)品梯隊(duì)去選籌。
總結(jié)：買房，要根據(jù)名額、資金、選籌三個(gè)要素，來(lái)做好個(gè)人的買房計(jì)劃。不是你想買哪里，而是你可以買哪里。
第十一篇 怎樣獲得家人的支持
信用
講到信用，人的信用，對(duì)銀行、對(duì)家人、對(duì)朋友都需要說(shuō)到做到，做一個(gè)誠(chéng)信和可信賴的人。說(shuō)白了，就是要讓人感覺(jué)到你的靠譜。
杠桿
除了資金上使用杠桿，對(duì)人、錢、事，都可以使用杠桿。那么除了讓人信任，還要有一定的專業(yè)知識(shí)、有才華，還要算好賬。
現(xiàn)金流
保障自己的現(xiàn)金流?？梢酝ㄟ^(guò)工作，也可以通過(guò)投資，還可以留足現(xiàn)金、做好計(jì)劃。大家如果想知道詳細(xì)的計(jì)劃怎么做，可以關(guān)注我們后續(xù)的課程，可以到線下來(lái)，我們展開(kāi)分享。
有禮走遍天下。這個(gè)禮不是道理的理，而是禮物的禮。古人說(shuō)，如要取之，必先予之。人都喜歡收禮物，拿別人的手軟，吃別人的嘴短，就是這個(gè)道理。人都喜歡把資源給有能力、又會(huì)做人的人去分配；
學(xué)會(huì)用爸媽的錢。
很多人買房，堅(jiān)決不用父母的錢，一定要靠自己賺，這是錯(cuò)誤的想法。用爸媽的錢是在幫他們。為什么呢？中國(guó)的父母都是希望自己的孩子生活好。他們不愿意支持你，是因?yàn)槟銢](méi)有讓父母感覺(jué)到你已經(jīng)成熟、懂事，只要你優(yōu)秀，他們都會(huì)非常愿意支持你。多一份孝順，讓父母開(kāi)心。
另外，如果父母的錢不拿去買房，可以思考一下，錢放在銀行、拿去買保健品，在幾年的通脹之后，還能剩下多少？
總結(jié)：俗話說(shuō)，做事先做人。會(huì)做人、懂做事、有專業(yè)、有能力，這樣才可以獲得家人、朋友的支持，無(wú)論是買房，還是做其他的事。
第十二篇 房子有哪些類別？
大家知道，房子有很多類別。比如上車盤、剛需盤、置換改善盤、豪宅、別墅、公寓、小產(chǎn)權(quán)、農(nóng)民房、軍產(chǎn)房、商鋪、寫字樓等等。這些不同類別的房子是很不一樣的。
性質(zhì)
它們的性質(zhì)是不一樣的。比如小產(chǎn)權(quán)、農(nóng)民房、軍產(chǎn)房等，沒(méi)有所謂商品房的“紅本”。買這種房子，可能只能拿到一個(gè)綠本的產(chǎn)證，可能在遇到拆遷等情況的時(shí)候，產(chǎn)權(quán)缺少相應(yīng)的保障，或者在政策變動(dòng)的時(shí)候不能交易，和紅本商品房比起來(lái)風(fēng)險(xiǎn)很大；
金融杠桿
它們能使用的金融杠桿也是不一樣的。商務(wù)公寓、小產(chǎn)權(quán)等類別的房子，往往只能全款購(gòu)買或者五成首付，不像紅本商品房那樣可以貸款7成，金融杠桿不足。如果以投資的眼光去衡量，漲幅靠選籌、賺錢靠杠桿，杠桿率不足的房子，投資回報(bào)率相對(duì)比較低，就不能算是一種好的投資品；
定位
上車盤、剛需盤、置換改善盤、豪宅等等類別，是由于樓盤的定位不同，通常以面積、產(chǎn)品、容積率等等作為區(qū)分。有人問(wèn)過(guò)我，一個(gè)城市里什么類別的房子增長(zhǎng)最快，我的回答是：是剛需盤中總價(jià)最低的那些。因?yàn)槟贻p人來(lái)到一個(gè)城市，最先購(gòu)買的就是小面積的那些上車盤和剛需盤。這類型的房子流通性非常好，需求量很高，因此它們中總價(jià)最低的那些就消化的最快。
總結(jié)：不同類別的房子，從產(chǎn)品、價(jià)格、定位、性質(zhì)等各方面都不同。以投資的眼光去看，我們要選擇的是那些核心區(qū)域的核心資產(chǎn)，有良好的金融屬性，可以使用杠桿，并且被市場(chǎng)承認(rèn)的紅本商品房。
