文丨策策

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這一段時間一直在分析“華夏幸?！边@家公司，在幾篇文章中都提到了華夏的高融資和高杠桿的模式。

財報顯示，華夏幸福2017年的總資產(chǎn)將近3800億，而其凈資產(chǎn)只有710億，資產(chǎn)負債率高達81%。

華夏幸福2017年一年的融資額就高達幾百億。

很多朋友可能有一個問題不太理解，那就是華夏的融資額那么高，他的資金都究竟投到哪去了？

今天我們來聊一下這個話題。

隨便一聊，想到哪說到哪。

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華夏幸福資金使用的第一個方向，就是對合作的產(chǎn)業(yè)園區(qū)做一級開發(fā)所投入的資金。

這個在之前的文章中也有所提及，一級開發(fā)是指華夏和政府合作，拿下產(chǎn)業(yè)園區(qū)的合同后，政府委托其做的土地整理和基礎設施建設工作。

這個地方的收入回款，華夏會與政府協(xié)商，基本上會以投資款的110%，由政府進行回購。

但在這個回購事項上，政府并不會真正的支付現(xiàn)金，而大多數(shù)的時候會以土地收益來支付。因為園區(qū)內(nèi)的土地大部分是被華夏拍下的，所以針對這個業(yè)務，華夏的投入，收回的是政府的地皮。

在之后，華夏拿到地皮后會進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)后賣給購房者。

在這個時候，華夏才會實現(xiàn)資金流回流，資金閉環(huán)完成。

而在其資金閉環(huán)完成前，是需要公司的自有資金投入的。

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第二個資金使用方向，房地產(chǎn)業(yè)務前期開發(fā)的投入。

房地產(chǎn)業(yè)務同理，前期開發(fā)的大量資金投入也是需要華夏自己支付。

雖說房地產(chǎn)業(yè)務的巨額利潤在后期一定可以覆蓋掉前期投入的資金，但在時間上有一個滯后性。

房地產(chǎn)業(yè)務，本質(zhì)上就是以今天的現(xiàn)金流出來換取將來的現(xiàn)金流入；以較小的現(xiàn)金流出，換取較大的現(xiàn)金流入。

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第三個花費方向，也是最最核心的一個方向，就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的前期投入。

之前看到過華夏董秘林總在和投資者交流的時候說過：華夏的每個產(chǎn)業(yè)園區(qū)預計向下投資總額度在400億左右。這些錢是要分30~40年投進去，平均到每年大約10億左右。

華夏現(xiàn)在已有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)大約是50~60個左右，其中大部分處于建設起步階段。

單現(xiàn)有的幾十個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，每年的投資額就幾百億規(guī)模。而華夏的目標則是“三年百城”，如果100座產(chǎn)業(yè)新城都落地的話，那每年的投資額是一個巨額數(shù)字。

對產(chǎn)業(yè)園區(qū)這一塊，我記得華夏對外表達過，要做到“2年現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，3年累計現(xiàn)金流為正”。

當然，這是一個目標，真正實現(xiàn)起來應該還是有一定壓力的。

而即使是這樣理想的目標，也需要3年才能收回之前的投資。

整體來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資金回籠是有其滯后性的，公司的資金大部分流入了產(chǎn)業(yè)園區(qū)，之后通過政府的回款慢慢增多，來覆蓋這筆投入。

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還有一個資金花費的地方，那就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套產(chǎn)業(yè)的投資。

舉個例子，為了發(fā)展固安產(chǎn)業(yè)園區(qū)，華夏幸福投資建設了五星級的福朋酒店、幸福學校（北京八中固安分校）、固安縣第一小學（新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)分校）等配套設施。

除此之外，華夏還在固安建設幸福港灣、孔雀廣場、幸福廣場等項目。

雖說這些項目都不會賠本，但前期的巨大現(xiàn)金投入是必不可少的。

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聊到這，大家會發(fā)現(xiàn)一個有意思的地方，那就是華夏的所有投資幾乎都是不虧的，只是用現(xiàn)在的資金支出去換取將來的資金流入。

這也正是華夏幸福將來的想象力所在地。

如果一切順利的話，等華夏現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，理論上華夏的資金壓力會小很多。

但等到那個時候，十有八九華夏有更大的產(chǎn)業(yè)需要去實現(xiàn)，缺錢可能還是一個不可避免的問題。

當然，那個時候華夏的市值也已經(jīng)不止現(xiàn)在這個水平了。

步子跨太大，要么會扯著蛋，要么就快速的超越對手。華夏幸福究竟是那種，需要未來去驗證。