去朋友的小區(qū)，看了小區(qū)及泳池的硬件環(huán)境。針對場地條件的初步分析如下。

有四個優(yōu)勢。

①小區(qū)外圍的城中村，初步預(yù)測居住人口數(shù)量多，可步行到小區(qū)（泳池）；

②步行15-20分鐘以內(nèi)的周邊區(qū)域內(nèi)，暫無競品、未來2-3年內(nèi)也看不到直接競品；

③城郊地帶，受疫情封控的影響程度小一些；

④與地產(chǎn)相關(guān)人員的關(guān)系較好、有物業(yè)總部人員（領(lǐng)導(dǎo)）的聯(lián)系方式。

有四個不足。

①小區(qū)交付戶數(shù)及常住客戶數(shù)量低，僅200出頭；

②必須和健身房打包，可能會增加租賃和運(yùn)營成本；

③泳池尺寸較小，很難吸引成年人客戶；

④對于外部人員而言，早期的到達(dá)動線較為復(fù)雜（繞來繞去）。

風(fēng)險點(diǎn)有四個。

第一，能否順利辦證（辦證條件）；

第二，能否實現(xiàn)“對外經(jīng)營”的持續(xù)；

第三，物業(yè)負(fù)責(zé)人的變動，可能造成后續(xù)談判成本甚至更嚴(yán)重問題；

第四，疫情可能帶來未知影響。