在春節(jié)假期即將結(jié)束的日子，回顧已經(jīng)過去的2016年，我們看到了很多東西，不過大家印象最深刻的應(yīng)該還是讓人有些咂舌的房?jī)r(jià)吧，直到年末的那天大大發(fā)話說：房子是用來的住的，不是用來炒的。才為這輪房子的上漲潮流畫上了一個(gè)休止符，不過我們?cè)诜此挤孔觾r(jià)格的過程中，不知道大家有沒有關(guān)注到一個(gè)現(xiàn)象，就是在很多地方大家的收入并不太高，但是房?jī)r(jià)卻能夠高過收入那么多，這里面的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理或者經(jīng)濟(jì)邏輯到底是什么呢？

今天，瀚哥就和大家一起來探討一下，到底這又是怎么一回事？

一、房地產(chǎn)價(jià)格為什么會(huì)超越收入

從經(jīng)濟(jì)學(xué)最為基礎(chǔ)的邏輯出發(fā)，我們將房子作為一種最為特殊的商品來對(duì)待，既然是商品，那么它的價(jià)格就不無意外的通過供給和需求共同決定，我們也就能夠明白為什么房?jī)r(jià)總是那么讓我們揪心了。

我們先來說說房地產(chǎn)的供給。任何一個(gè)研究房地產(chǎn)的人都知道，房地產(chǎn)作為最特殊的商品，其供給涉及到太多的主體，基本上的關(guān)鍵性主體有四個(gè)：開發(fā)商、土地提供者（政府），金融機(jī)構(gòu)以及建筑商。

首先，我們談?wù)勍恋氐墓┙o問題。瀚哥不止一次談到過中國(guó)土地的供給，我們這里卻還是需要老調(diào)重彈，在中國(guó)特殊的土地管理系統(tǒng)里面，土地的供給者只有一方，這就是地方政府。由于我們的土地歸國(guó)家所有，所以只有政府的土地管理部門有將土地掛牌出售的資質(zhì)。因此，各地的政府提供什么樣的土地，往往就會(huì)決定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)格，這個(gè)在土地拍賣中被稱之為樓板價(jià)。由于地方政府的財(cái)政收入有相當(dāng)大的部分需要依靠土地的拍賣收入來獲得，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上任何主體都具有趨利的本性，所以土地的價(jià)格不斷升值從而獲得更高的收入往往是土地供給者最好的選擇之一。

其次，我們來說金融機(jī)構(gòu)。在中國(guó)的現(xiàn)有環(huán)境中，銀行可謂是唯一有實(shí)力給土地及房地產(chǎn)開發(fā)提供資金支持的主體，這種極度單一的融資渠道，讓實(shí)際的房地產(chǎn)資金提供主體都是銀行，其實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金一般只有20%左右，而大部分的房地產(chǎn)開發(fā)資金都來自于開發(fā)貸，這種本身就帶杠桿，有利息要求的資金驅(qū)使，讓房地產(chǎn)的價(jià)格具有了天然的漲價(jià)需求，舉個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的起始階段至少是房子開發(fā)貸的利率水平，這是最為基礎(chǔ)的事情。

第三，我們來聊開發(fā)商。房地產(chǎn)開發(fā)商可謂是中國(guó)最容易被背鍋的群體，誠(chéng)然，在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中不少的開發(fā)商借助房地產(chǎn)發(fā)展的紅利，登上了房地產(chǎn)發(fā)展的順風(fēng)車，很多人賺的盆滿缽滿，但是，其行為受到前兩大群體的制約也是十分顯著的情況。在經(jīng)濟(jì)學(xué)的規(guī)律當(dāng)中，在房地產(chǎn)這種大規(guī)模資本密集型的產(chǎn)業(yè)中，中國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的二八分化機(jī)制，實(shí)力雄厚的大型房產(chǎn)商所擁有的能力更為強(qiáng)悍，現(xiàn)階段的現(xiàn)象是中小型房產(chǎn)商賺錢的難度越來越大，大型房產(chǎn)商擁有的優(yōu)勢(shì)日益明顯，這些此消彼長(zhǎng)之下，就是很多城市都成了某幾家大型房產(chǎn)商的天下。而越是大型的機(jī)構(gòu)其對(duì)抗市場(chǎng)周期的能力就越強(qiáng)，所以其堅(jiān)持推高房?jī)r(jià)的力度也就越明顯。

三者的通力合作之下，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲也是在情理之中的。

我們?cè)賮碚f一說需求。一直以來，大家分析房地產(chǎn)需求都在用什么剛需，什么改善型需求等等分類來形容，但是這種分類具有太多的不確定性，其實(shí)并不一定是最好的分類方式。直到最近，一種新的需求分析方式出現(xiàn)，讓瀚哥有了另一種視角。

這種分析方式，瀚哥總結(jié)為叫做代際遷徙遞進(jìn)效應(yīng)。這個(gè)的分析起點(diǎn)來源于瀚哥最早研究農(nóng)民工流動(dòng)問題的時(shí)候，因?yàn)殚L(zhǎng)期以來我們的人口是被束縛在土地和其所在的鄉(xiāng)土地區(qū)的，所以大家的需求也就是被固定在當(dāng)?shù)亍Ｈ欢S著改革開放的出現(xiàn)，特別是1998年取消福利分房的開始，房地產(chǎn)的需求開始被釋放，這個(gè)的釋放是一種轉(zhuǎn)移性的遞進(jìn)需求。一方面，住在低水平房屋的人想要住進(jìn)高水平的房屋，而他們的房子則會(huì)被新加入的家庭所接盤。另一方面，由于人口流動(dòng)的放開，尤其是買房不再需要戶口之后，大量的遷徙人口則形成了越來越多的接盤族。這種向走臺(tái)階一樣層層遞進(jìn)的需求，讓中國(guó)的房地產(chǎn)需求呈現(xiàn)出了一種強(qiáng)悍的極致性剛需。

因此，只要是人口流入的城市，都會(huì)不斷地形成這種階梯型剛需，不斷地推高當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)需求，再加上中國(guó)人的傳統(tǒng)婚戀觀念就是沒有房子，丈母娘根本不愿意女兒嫁過去，大多數(shù)想要成家的年輕人，尤其是男性青年往往會(huì)傾家蕩產(chǎn)去買房，買一套房子往往會(huì)掏空自己、父輩、祖父輩的幾乎三代人的積累，所以形成了積累性的購(gòu)買力需求。

在這每一個(gè)臺(tái)階的過度當(dāng)中，每提升一級(jí)臺(tái)階就會(huì)加上一級(jí)杠桿，隨著臺(tái)階的數(shù)量越來越多，杠桿的背書也就越來越大，只要后面接盤的人不斷進(jìn)入，市場(chǎng)就能夠不斷的循環(huán)下去，從而不斷地加強(qiáng)房地產(chǎn)的價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)。

而我們看自己收入那么低的時(shí)候，房地產(chǎn)開發(fā)商看的卻是你的整個(gè)家庭，從你到父輩、祖父輩的所有收入的合集，這種綜合收入水平，乃至于幾十年的所有家庭財(cái)富積累才是支撐房地產(chǎn)價(jià)格的最終力量。

在供給和需求的雙重作用的影響下，房地產(chǎn)的價(jià)格想要不高恐怕都挺困難的。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)到底在哪？

一直以來，所有人都在說房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，如果我們違心的說中國(guó)的房地產(chǎn)沒有風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)分明就是睜著眼睛說瞎話了。房地產(chǎn)肯定有風(fēng)險(xiǎn)的，但是風(fēng)險(xiǎn)是什么呢？正如前文所說的，中國(guó)的房子市場(chǎng)擁有著極為多元化的供給結(jié)構(gòu)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的環(huán)節(jié)非常之多，雖然接盤的人很多，但是這么多的環(huán)節(jié)就如多米諾骨牌一樣，只要有一個(gè)地方有風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。并且，任何一個(gè)單一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能逃離經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境，如果真正的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不可能獨(dú)善其身。

從瀚哥自己的觀察來看，房地產(chǎn)閑置可能存在的脆弱多米諾骨牌痛點(diǎn)主要有三個(gè)：

一是宏觀經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境到底如何？房地產(chǎn)不管怎么樣都是一種商品，既然是商品就會(huì)受到宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，在經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角來說，就會(huì)受到經(jīng)濟(jì)周期的制約，如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一種較長(zhǎng)時(shí)間的階段性中高速增長(zhǎng)的話，正如年前只發(fā)一元年終獎(jiǎng)的商業(yè)銀行，連往年最賺錢的商業(yè)銀行都地主家沒有余糧了，其他行業(yè)的困局可想而知。一旦大家的收入增加不及預(yù)期，甚至收入減少的話，恐怕支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)就會(huì)被動(dòng)搖，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)出現(xiàn)。

二是接盤的人如果不夠怎么辦？我們現(xiàn)在需求的分析都基于一個(gè)前提假設(shè)，這就是城市的人口是流入的，接盤的人是足夠多的，但是我們不能忽視的是，作為第一人口紅利的農(nóng)民工正在銳減，不少地方都出現(xiàn)了用工荒的問題，現(xiàn)在支撐房地產(chǎn)發(fā)展的還是第二人口紅利，這就是每年都在增加大大學(xué)畢業(yè)生，這些人是城市購(gòu)買力人口的流入主流。然而不少地方已經(jīng)開始出現(xiàn)了高考招生人數(shù)的減少，如果未來流入的人口減少將會(huì)怎么辦？因?yàn)槿藗冊(cè)僭趺礃用鎸?duì)著高昂的房?jī)r(jià)所形成的遷徙壁壘終歸有一天會(huì)超過自己承擔(dān)的極限，而丈母娘需求再厲害總不能讓自己無法生存，最終如果沒有了接盤俠，這場(chǎng)擊鼓傳花的游戲還怎么玩下去？

三是利率水平的提升怎么破？一直以來，我們的貨幣政策都處于一種放松的狀態(tài)，借錢很容易，因此，很多人都會(huì)選擇只用30%甚至更少的首付比例來買房，現(xiàn)在美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)開始加息了，央行加息已經(jīng)成為大概率事件，一旦我們的利率水平回歸到較高的水準(zhǔn)，那么很多人甚至可能還不起房貸，這樣的話很可能會(huì)出現(xiàn)較大的風(fēng)險(xiǎn)事件。

房地產(chǎn)無論如何風(fēng)險(xiǎn)都是存在的，值得我們高度警惕，希望大家認(rèn)真考慮一下。

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