一圖勝千言。
“您好，您有一筆低息貸款，利率才三點多，請問需要嗎？”
曾經(jīng)接到過這樣的營銷電話，聲稱有利率低至3.65%的產(chǎn)品，詢問是否有資金需求。也有不少人的朋友圈也會出現(xiàn)各種類似的內(nèi)容，聲稱，這樣操作下來能幫客戶省下幾十萬元利息。
其實這種方式就是【轉(zhuǎn)抵押經(jīng)營貸】，是被很多中介銷售推崇的。
而且單從賬面數(shù)據(jù)來看也更為吸引人，先息后本的方式更是能夠在短時間降低還款壓力。
又能節(jié)省利息，還能降低還款壓力！那么真的有這么好的事情么？
一、什么是“經(jīng)營貸”？
經(jīng)營貸，其實就是貸款資金用于“企業(yè)經(jīng)營活動”的貸款，是銀行針對中小企業(yè)推出的信貸產(chǎn)品，鼓勵資金流入實體，屬于政策紅利，所以利率很低。
這類貸款年限一般可以做3-10年。年化利率3.5～4.5%浮動，還款方式有先息后本，隨借隨還，等額本息等選擇。
二、如何將房貸轉(zhuǎn)成經(jīng)營貸
想要辦理經(jīng)營貸的基本條件，申請人必須是一家企業(yè)的法定代表人或者最大股東，且該公司經(jīng)營資質(zhì)要達(dá)到一年以上。
通俗點講，就是先還清房貸，然后將房屋以企業(yè)主的名義，抵押給銀行。
并且目前市場上很多中介對于不符合資質(zhì)的貸款人也宣稱，通過一番“私下操作”也能讓對方順利拿到錢、省下錢。
三、“轉(zhuǎn)貸置換”的好處
1.能節(jié)省利息，減少不必要的開支
通過“轉(zhuǎn)貸置換”，申請新的低息抵押貸款，替換原來高息的房貸，以降低自己欠款所需要支付的利息。
2.能降低月供，減輕當(dāng)前壓力
我們的房貸，一般是等額本息、等額本金這兩種還款方式。
而抵押貸可以選擇先息后本、等額本息等多種隨借隨還的還款方式。
因此我們也可以通過“轉(zhuǎn)換”還款方式，來降低月供的還款壓力。
3.能釋放多余額度，有流動資金
核心地段的房子是穩(wěn)妥的投資方式之一，價格也幾乎呈現(xiàn)上漲或穩(wěn)漲的狀態(tài)。
我們可以通過“轉(zhuǎn)貸置換”的方式，把房產(chǎn)的增值部分貸出來。這樣手里就有了一筆超低息備用資金。
比如：6年前購買的房子，原價值300萬，現(xiàn)如今市值480萬，這樣可將增值的180萬資金通過“轉(zhuǎn)貸置換”的方式釋放出來，這種方式，對于企業(yè)老板來說是一個很不錯的融資選擇。
四、房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸的成本和收益
1、過橋費用
房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸，要先結(jié)清房貸，然后才能重新辦抵押放經(jīng)營貸。
一般有一個多星期的時間差。需要你先有一筆錢還掉房貸。
如果沒有錢，那就需要找親戚朋友借，或者找過橋公司借一筆過橋資金。
過橋費用大約是過橋金額的0.08% / 天，500萬一天就是4000元，這個是如果你沒充足錢還房貸就會產(chǎn)生的費用。（一般3天左右）
2、中介費用
做經(jīng)營貸，如果你不懂怎么操作，不知道如何準(zhǔn)備報表、銀行流水、上下游合同等材料，或者自己熟悉的銀行給的經(jīng)營貸方案不好，那就需要找中介公司，
經(jīng)營貸標(biāo)準(zhǔn)報價一般在1%左右。500萬貸款中介費用就是5萬元。
當(dāng)然，如果你自己有合適的銀行朋友，熟悉各種操作，也完全可以不找中介，可以省掉這部分費用。
3、提前還房貸違約金
如果房貸需要提前結(jié)清，銀行可能會收你的違約金，一般是剩余尾款本金的1個點，或是罰息一個月。
上面這三點基本上就是房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸的所有費用和成本。
舉例：如果有一套房貸500萬的房子
假如你有一套貸款500萬元的房子，利率是6%。經(jīng)營貸利率是3%，做20年。
找中介辦理，找過橋資金，提前還房貸需要交1個月罰息。
你節(jié)省的利息大約是59萬，需要支付的成本和費用大約是10萬，獲利49萬。
具體計算結(jié)果見下圖。
五、隱藏起來的風(fēng)險
看似美好的換貸方式，實則背后藏著4個風(fēng)險點：
借殼風(fēng)險；抽貸風(fēng)險；續(xù)貸風(fēng)險；費用風(fēng)險
（一）風(fēng)險點1：借殼風(fēng)險
申請經(jīng)營貸需要具備三條資質(zhì)。
第一是名下有公司經(jīng)營主體，第二是公司注冊時間滿3個月到1年，第三個是企業(yè)有健康的流水了。
因此，想要換成經(jīng)營貸，要么名下有公司，要么入股公司。
那么如果買了個公司經(jīng)營主體就要考慮這些問題，借殼公司是否有問題，經(jīng)營期間的流水是否正常，以及需要承擔(dān)連帶責(zé)任。
（二）風(fēng)險點2：抽貸風(fēng)險
經(jīng)營貸是針對企業(yè)經(jīng)營的，在貸款合同白紙黑字，禁止買房和投資金融產(chǎn)品。
只要被銀行查出違規(guī)使用，銀行會強制要求還清款項，因此要準(zhǔn)備好資金。
在這個過程中，要想清楚是否能夠馬上還款，同時房地產(chǎn)成交周期是否能夠滿足預(yù)期的時長。
（三）風(fēng)險點3：續(xù)貸風(fēng)險
雖然被稱為10年期經(jīng)營貸，但其實這只是授信，因此每2、3年（有的是1年）就需要去續(xù)簽一次。
而在續(xù)簽時麻煩的事情就來了，首先要【歸還本金】。
但大概率還要過橋資金貸款，而這個成本不會低。
并且續(xù)簽還不能夠保證【貸款利率】不變！
（四）風(fēng)險點4：費用成本高
銷售中介如此熱心的為你服務(wù)，當(dāng)然不可能是做公益，他們也是要賺錢的，因此在辦理過程也會產(chǎn)生費用。
其中不管能否成功辦理，這服務(wù)費一定會收取。如果辦不成還要額外損失一筆費用。
1、服務(wù)費：1%-1.5% 的服務(wù)費，
2、墊資過橋費：每天收 0.08% ～0.1% 。墊資5百萬，成本0.08%/天，每天睜開眼睛就是4000塊錢。
3、擔(dān)保費、公證費
五、結(jié)論和建議
房貸要不要轉(zhuǎn)經(jīng)營貸，我覺得關(guān)鍵還是算一算賬。
但是，
明著講，房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸政策不允許，不該做。
暗著講，至少大多數(shù)人，并不適用，現(xiàn)在占點小便宜，過幾年到期要吃虧的。
因為整個事情，大頭的利潤不是你的，風(fēng)險都是你的。
