今天聽了梁老師分享關(guān)于房產(chǎn)稅和房產(chǎn)投資的一些理論分享，整體雖然梁老師是開發(fā)商，工作了十幾年的人，說(shuō)結(jié)論的視角可能會(huì)不太一樣，整體感覺呢是在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，子安老師相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較專業(yè)的。說(shuō)幾個(gè)結(jié)論：

1.影響房產(chǎn)增值的底層因素：長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融。

所以應(yīng)該學(xué)習(xí)投資核心城市核心區(qū)域的核心資產(chǎn)，不要因?yàn)槎唐诘恼咦儎?dòng)賣出你的核心資產(chǎn)。每一個(gè)人都應(yīng)該擁有1~2套房子，享受城市發(fā)展的紅利。

2.投住分離。

今天梁老師分享了，投資分離，實(shí)際上這是我們投資房地產(chǎn)的基石。我也是在租房的過程中慢慢能夠接受投注分離。

3.房產(chǎn)稅的影響。結(jié)論是短期基本沒有影響，短期增加的部分稅收可能會(huì)部分轉(zhuǎn)移至租金，但是跟幾百萬(wàn)的標(biāo)的來(lái)比，這點(diǎn)稅不算什么。房產(chǎn)稅就跟證券市場(chǎng)的注冊(cè)制一樣，雖然教很多年，確定要出以后，就對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期產(chǎn)生很大的影響中，小的企業(yè)就難以繼續(xù)存續(xù)下去。

房產(chǎn)稅的價(jià)值是在于調(diào)控大家的預(yù)期，二手房的供應(yīng)會(huì)跟上。

普通人的操作思路應(yīng)該是將自己的配額用到最好，不斷將自己略不合心的資產(chǎn)置換為更核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

4.房產(chǎn)投資的收益率。梁老師認(rèn)為在核心城市投資未來(lái)不會(huì)像過去一樣維持超級(jí)興奮的增長(zhǎng)率，但是6~10個(gè)點(diǎn)左右應(yīng)該是沒有問題的，我不知道他這里算的有沒有考慮到杠桿率的問題，如果考慮杠桿率的話，整體的回報(bào)率還會(huì)增加。

所以整體來(lái)說(shuō)房產(chǎn)投資是防御性的投資策略，可以讓你的資產(chǎn)抵御住通貨膨脹，可以承載出家庭的現(xiàn)金流。

5.地段。

很多人很喜歡問老師昆山能不能投，紹興能不能投，實(shí)際上我覺得梁老師說(shuō)的很清楚了，他要判斷的邏輯是都市圈邏輯，產(chǎn)業(yè)、土地供應(yīng)量，邏輯政策調(diào)控力度這幾個(gè)方面進(jìn)行綜合判斷。而不是單純的等著別人來(lái)給你答案。

比如長(zhǎng)沙為什么價(jià)格能穩(wěn)定，一方面是因?yàn)閮?chǔ)蓄率比較低，且調(diào)控力度比較強(qiáng)，土地的供應(yīng)量相對(duì)也比較大。

昆山和太倉(cāng)的邏輯應(yīng)該不太一樣，雖然都是都市圈，但是因?yàn)闆]有足夠的產(chǎn)業(yè)支撐，太倉(cāng)這樣的城市基本沒有得到大力的發(fā)展。