????????隨著知識付費(fèi)的到來，我們時(shí)興的跨年又多了一種方式：跟隨大咖，享受演講過大年。
????????在諸多的話題中，最受矚目與關(guān)注的莫過于房價(jià)了。不失所望，還是有一些大人物對2018的房價(jià)進(jìn)行預(yù)測。其中有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果說2017房地產(chǎn)的關(guān)鍵字是“穩(wěn)“，那么2018的關(guān)鍵字就是”穩(wěn)中帶降”。為此我特意去查了一下關(guān)于房價(jià)的數(shù)據(jù)，2017年的有效數(shù)據(jù)（如二手房）的價(jià)格確實(shí)是“穩(wěn)”。那么我們應(yīng)該接受“穩(wěn)中帶降”的說法嗎？
????????著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)者張五常先生說過：
?經(jīng)濟(jì)學(xué)中只有一個(gè)鐵律，那就是需求定理。
????????張五常先生在2014年新修訂了一本書，叫《經(jīng)濟(jì)解釋》。全書包括四卷，其中《科學(xué)說需求》作為第一卷至關(guān)重要。張五常先生向他的弟子李俊慧女士坦言，《經(jīng)濟(jì)解釋》這本書面向的是博士生，所以這部作品的難度真的很高。在我看來，后面三卷在理解上堪比卡爾·馮·克勞塞維茨的《戰(zhàn)爭論》。后者把戰(zhàn)爭的本質(zhì)剖析得非常徹底，但由于日耳曼文字的難度和其哲學(xué)語言的高度，顯得晦澀難懂。
? ? ? ? 即便如此，第一卷——《科學(xué)說需求》還是值得大多數(shù)人一看，這卷的入門不是很難，一般人的可以看懂。尤其是第一章《科學(xué)的方法》絕對是對邏輯思維的洗禮。其次，張五常先生居然用整整一卷書，去解釋在我們看來無比簡單的需求定理，也就說明其對于經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的解釋的重要性。
? ? ? ? 當(dāng)然，如果大家覺得這本書的難度太高，那么我推薦大家可以先讀一讀李俊慧女士的《經(jīng)濟(jì)學(xué)講義》，此書可看作是《經(jīng)濟(jì)解釋》的入門版。
????????如果大家還記得的話，我曾經(jīng)寫過一篇文章，試圖用“艾倫—阿爾欽定律”解釋一些現(xiàn)象，感覺很好用。而在最后我也說過，“艾倫—阿爾欽定理”的內(nèi)核其實(shí)就是需求定理。
????????需求定理：在其他因素（非價(jià)格因素）不變的條件下，商品的價(jià)格和需求量之間反向變動的關(guān)系，即價(jià)格越低，需求量越多；價(jià)格越高，需求量越少。
????????上文引用的是百度百科的解釋，其實(shí)大家可以去翻教科書，說法可能不同，但道理是一樣的。我們的問題是：消費(fèi)者對于房價(jià)的需求符合需求定理嗎？或許這個(gè)問題應(yīng)該變成：房地產(chǎn)中的哪些現(xiàn)象違背了需求定律？
????????在我看來，房地產(chǎn)有個(gè)現(xiàn)象很難用需求定理解釋：買漲不買跌。如果房價(jià)一直在漲，人們會買進(jìn)；如果房價(jià)在跌，人們反而不會買進(jìn)。需求定理告訴我們，需求量隨著價(jià)格的上升而下降。如果是這樣，“買漲不買跌”不就讓需求定理失效了嗎？
????????答案是否定的，需求定理對此并沒有失效。
????????我們作為常人在做決策的時(shí)候，過去的事，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上被稱為“沉沒成本”。例如今天是2018年1月2日，那么，2018年1月1日發(fā)生的成本就是“沉沒成本”。舉個(gè)例子，你1號在網(wǎng)上買了一張2號電影票，那么1號為電影票付的錢就是今天的“沉沒成本”，你的決策不應(yīng)該受此影響。你要不要去看電影，要看在看電影這段時(shí)間里有沒有其他東西更有價(jià)值，而不是考慮既然買了不看是不是虧了。我們在生活中常常犯的錯(cuò)誤就是糾結(jié)于“沉沒成本”——既然都交錢報(bào)了班，不去上課豈不是浪費(fèi)了。
????????有意思的是，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們卻表現(xiàn)得很“精明”，買漲不買跌。為什么呢？因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場和投資市場一樣，永遠(yuǎn)存在一個(gè)幽靈——預(yù)期。加入了預(yù)期，需求定理就能對“買漲不買跌”的現(xiàn)象做出解釋。
????????先看“買漲”。假如房地產(chǎn)的普遍預(yù)期是漲，又假如昨天（1號）房價(jià)是1萬每平米，若今天（2號）升到1.1萬每平米，試問客戶會在今天買進(jìn)嗎？如果拋開競爭，會。一方面，1號的價(jià)格對于客戶來說已經(jīng)是沉沒成本，無論他怎么做，也拿不到1號的價(jià)格；另一方面，在整個(gè)“看漲”的形勢下，他會認(rèn)為明天（3號）的價(jià)格可能會是1.2萬每平米，后天（4號）的房價(jià)可能是1.3萬每平米。那么在避免損失的情況下，他會覺得今天買進(jìn)會是賺了。便宜的時(shí)候買進(jìn)——價(jià)格越低，需求量越大——符合需求定理。
????????再看“不買跌”。加入房地產(chǎn)的普遍預(yù)期是跌，又假如1號的房價(jià)是1.3萬每平米，若今天（2號）的降到1.2萬每平米，試問客戶會在今天買進(jìn)嗎？如果拋開競爭，不會。一方面，1號的價(jià)格對客戶來說也是沉沒成本，今天的決策不受它影響。另一方面，在整個(gè)“看跌”的形勢下，他會認(rèn)為明天（3號）的價(jià)格可能會是1.1萬每平米，后天（4號）的價(jià)格可能是1萬每平米。那么如果今天買進(jìn)，他會覺得是虧了。貴的時(shí)候不買——價(jià)格越高，需求量越低——也符合需求定理。
????????深入淺出，大繁至簡。很多看似復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象解釋起來其實(shí)很簡單，一條簡單無比的需求定理一再表現(xiàn)它強(qiáng)大的生命力。但要運(yùn)用來解釋現(xiàn)象，則往往需要轉(zhuǎn)個(gè)彎。正如詞中所言：
眾里尋她千百度，驀然回首，那人卻在燈火闌珊處。
????????行文至此，有人會問了，你開篇不是討論房價(jià)的趨勢嗎，怎么扯這么遠(yuǎn)？其實(shí)在解釋中我已經(jīng)給出我的答案了。這些大咖說了什么不重要！真的，結(jié)論是什么不重要。重要的事有二：一、他的結(jié)論，在邏輯上是否有問題？二、對于房地產(chǎn)市場來說，有多少潛在的人會相信這個(gè)結(jié)論？因?yàn)榉績r(jià)歸結(jié)到底就一個(gè)詞：預(yù)期。
????????也就是說，我們唯有跳出“觀點(diǎn)接收者”本身的角色，才能客觀看待這個(gè)問題。而我們的問題往往在于，我們是否接受某個(gè)觀點(diǎn)，取決而我的情感——我是否喜歡，而不是邏輯——反過來看是否合理。
