時間：2019/09/28 19:00~21:00

地點(diǎn)：恒利大廈

主講人：張永利

談及的內(nèi)容針對上?；蚱渌痪€城市（干貨很多，尤其對初入房產(chǎn)投資價值更大）

一: 為什么投資房產(chǎn)？

1.常見性、2.風(fēng)險性、3.民族性?

二：投資房產(chǎn)的前期準(zhǔn)備

--交公積金

1.原因:損耗成本低、提高信用級別、方便借貸

2. 如何交？公司交、淘寶封頂交

--做流水?

1.持續(xù)一年以上，金額控制在每月5萬以下，否則意義不大。

2.操作時注意把中信/光大作為收款方，打款日期選擇固定的工作日（節(jié)假日自動延期），打款備注填寫為工資

--如何解決資金問題？?

1.信用貸分為(1)隨借隨還、(2)定期還款?

2. 年化 5~6% ?個人總額度80萬左右

3. 信用貸 信用的影響，開發(fā)多核心

三：資金成本

例子借款10,000 每月還本金833.3，還利息59.2 年化的利率是多少？ 7.1%為錯誤答案， 12% 左右

提醒：計算信用貸的利率需要注意：是否同意提前還貸？還款模式?

四：高評高貸

房產(chǎn)不同的價格：

1.實(shí)際成交價格、2.銀行評估價、3.交易中心評估價

評估貸款-成交價=實(shí)際首付

操作指導(dǎo)：1.先找銀行問出評估價；2.不同銀行大的評估價不同；3.可嘗試根據(jù)同小區(qū)的成交價估算評估價

高評高貸的代價：稅費(fèi)會提高

高評高貸是犧牲流動性

如何選擇？ 以優(yōu)質(zhì)房子為核心，高評為輔

親友借款： 建立良好的信用；建立或融入優(yōu)質(zhì)的圈子；

五：優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)：

房產(chǎn)四大金剛：1.地鐵（步行10mins以內(nèi)）、2.次新（10年內(nèi)）、3.三房（置換成本高導(dǎo)致）、4.學(xué)區(qū)

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)=稀缺資源=硬通貨 隨時可以變現(xiàn)

六：談判的問題

談判：人情是關(guān)鍵（訴苦/贊美），耐心是基礎(chǔ)，中介的幫助

七：房子情況

1.戶口未遷走、2.抵押、3.查封、4.租賃、6.其他?

抵押可以簽買賣合同，查封不可以簽買賣合同

人的問題，房東是否值得信任

能否建立更好的關(guān)系

八：杠桿的問題：A:擴(kuò)大收益 B：放大損失

合理的負(fù)債水平：7倍負(fù)債（家庭年凈收入）

提問：包租入門注意事項(xiàng)？

保證中介資源傾斜（給錢多）；包租前帳算好；小房子起步，了解市場行情；改裝修師傅很重要

包租如何賺錢？

1.長租約 2.低于市場價的房子 3.算清賬 4.規(guī)?；?/p>

購房目前上海關(guān)注的區(qū)域：

大虹橋/寶山 （300w~500w）

北外灘/世博 ?(~1000w）