每年的年初，銀川市中院對外委托室都要召集中介機構開個會，一則講講規(guī)矩，二則交流一下工作中的問題。比較突出的矛盾集中在拍賣公司和評估公司，拍賣公司吐槽評估價太高，按評估價起拍基本流拍，評估公司委屈在技術規(guī)范的限制，只能評市場價格，不能進行短期變現(xiàn)的系數(shù)修正。

從去年開始，越來越多的房產通過淘寶網進行網絡司法拍賣。今年，網絡司法拍賣成了主流。網絡拍賣的形式改變了關于評估價的矛盾。網拍過程中大部分的房產在一拍、二拍時還是流拍，按理說，沒有拍不出去的房產，只有拍不出去的價格，只要價格足夠低，終歸是能拍出去的。按照這個邏輯，雙方只要定一個相對高的價，然后一路下降直到出手，但是為什么還是需要出具評估報告呢？

當我梳理完關于網絡司法拍賣的規(guī)定，并結合估價的相關規(guī)定，答案就很清晰了：如果你的房產被拍賣，評估是防止房產被賤賣的最后一道防線。

一? ? 拍賣評估評的是什么價

根據2015年版的國標《房地產估價規(guī)范》，應區(qū)分司法拍賣估價和普通拍賣估價。如果是普通拍賣估價，可根據估價委托人的需要，評估市場價值、快速變現(xiàn)價值，為確定拍賣標的的保留價提供參考依據。如果是司法拍賣估價，應根據最高法有關規(guī)定和法院的委托要求，評估拍賣房地產的市場價值、其他特定價值或價格。

我們所要討論的是司法拍賣估價。司法拍賣估價是評估的房地產的市場價值、其他特定價值或價格。在工作實踐中基本上都是評估的市場價值。

往前追溯，1999年版的國標《房地產估價規(guī)范》中關于?房地產拍賣底價評估的規(guī)定是，首先應以公開市場價值標準為原則確定其客觀合理價格，之后再考慮短期強制處分（快速變現(xiàn)）等因素的影響確定拍賣底價。

也就是說2015年以前，我們在做涉案房產評估時都是先評估一個市場價，然后再考慮短期強制處分（快速變現(xiàn)）等影響因素，拍賣底價比市場價低。通行的做法是綜合給定下浮的折扣率，一般是10%至30%。2015年以后，根據規(guī)范，只能評估市場價。

所謂市場價格就是指在在公開市場上最可能形成的價格。采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應是公開市場價值。

好了，問題來了，在房地產市場處于下行的大背景下，我們的市場價格常常被質疑評的太高。就像十年前在房地產市場處于上行的大背景下，我們的市場價格常常被質疑評的太低。市場有待于時間的檢驗，這里的客觀合理價格一定要剝離掉人的情緒化的預期，剝離掉短期的政策影響，剝離掉諸多不確定的因素。如何考量確實考驗著評估人的智慧。

? 二? 網絡司法拍賣的起拍價是怎么定的

隨著網絡司法拍賣的日益增多，為了規(guī)范網絡司法拍賣的行為，最高法于2016年5月30日出臺了《關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》（法釋【2016】18號），該規(guī)定于2017年1月1日起施行。這個規(guī)定的出臺，標志著司法拍賣方式的徹底轉向，各中介行業(yè)在司法拍賣中的作用在此規(guī)定下都受到影響。當變化來臨時及時的分析和預判也許能避免日后的驚慌失措。

法釋【2016】18號第十條規(guī)定：“網絡司法拍賣應當確定保留價，拍賣保留價即為起拍價。起拍價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，并征詢當事人意見。起拍價不得低于評估價或者市價的百分之七十?！?/b>

第十三條：“實施網絡司法拍賣的，人民法院應當在拍賣公告發(fā)布當日通過網絡司法拍賣平臺公示下列信息：（三）評估報告的副本，或者未經評估的定價依據。”

第二十六條：“網絡司法拍賣競價期間無人出價的，本次拍賣流拍，三十日內在同一網絡司法拍賣平臺再次拍賣，再次拍賣的起拍價降價幅度不得超過前次起拍價的百分之二十。再次拍賣流拍的，可以依法在同一網絡司法拍賣平臺變賣。”

第二十七條：“起拍價及其降價幅度、競價增價幅度、保證金數(shù)額和優(yōu)先購買權人競買資格及其順序等事項，應當由人民法院依法組成合議庭評議確定?！?/p>

我用通俗易懂的語言來解釋一下上述條款的內涵：

1.起拍價由法院確定?？梢詤⒄赵u估價確定，也可以參照市場價確定。視具備的條件而定。

2.如果你有一套評估價值是100萬的房產通過網絡司法拍賣，一拍的起拍價最大下降幅度是30%，即起拍價最低可定為70萬，二拍起拍價降幅不得超過前次起拍價的20%，即二拍起拍價最低可定為56萬。

3.起拍價及其降價幅度由人民法院依法組成的合議庭評議確定。

當然在網絡司法拍賣的工作實踐中，一般一拍的起拍價法官會根據房產變現(xiàn)的難易程度等各種因素參考評估價決定下降的幅度，大部分是下降10%至20%，個別市場條件極差的會下降30%。二拍都是在一拍的起拍價基礎上直接下降20%。

? ? 三? 為什么參考評估價確定的起拍價屢屢流拍

2017年7月18日最高法發(fā)出《最高人民法院關于認真做好網絡司法拍賣與網絡司法變賣銜接工作的通知》，

第二條關于發(fā)布網絡司法變賣公告期限的問題。網拍二拍流拍后，人民法院應當于10日內詢問申請執(zhí)行人或其他執(zhí)行債權人是否接受以物抵債。不接受以物抵債的，人民法院應當于網拍二拍流拍之日起15日內發(fā)布網絡司法變賣公告。

?第四條關于變賣價確定的問題。網絡司法變賣的變賣價為網絡司法拍賣二拍流拍價。各級人民法院應當認真領會《網拍規(guī)定》關于確定一拍、二拍起拍價的精神，在評估價（或市場價）基礎上按《網絡規(guī)定》進行降價拍賣。

?第七條關于網絡司法變賣結束后相關事宜處理的問題。變賣成交的，由平臺以買受人的真實身份自動生成確認書并公示；變賣期內無人出價的，變賣期結束時變賣程序結束，相關財產按相關司法解釋和規(guī)范性文件依法處置。

上述條款大家需要關注的核心有兩點：

1、網拍二拍流拍后基本上都是以房抵債了。

2、網絡司法變賣的變賣價為網絡司法拍賣二拍的流拍價。

當把上述被拍賣房產的評估價、市場價、起拍價、流拍價、變賣價交代清楚后，你也就明白如果你的房產被拍賣它最終的命運是什么了。

這個時候再解釋 為什么參考評估價確定的起拍價屢屢流拍就輕松多了。

1、在制度設計上充分考慮了債務人的權利，兩次拍賣，且降價幅度有限制。

2、中國傳統(tǒng)觀念認為惹上官司的房產不吉利，除非價格足夠誘人，否則寧愿多掏錢去市場上買，所以網絡拍賣最終的成交價并不能真實反映正常的市場價。

3、涉案房產在過戶、稅費、騰退等環(huán)節(jié)都存在不確定性，若在這些環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，離開法院，買受人無法獨自解決，所以能接受涉案房產的買受人極少。

4、在經濟下行，房地產市場下行的大背景下，人們寧愿捂緊錢袋，也不愿進行投資，涉案房產供大于求。

在沒有進行網絡拍賣時，我們出具的報告有被提出異議的，一般都是申請執(zhí)行方認為評高了，被申請執(zhí)行方認為評低了，有時會接到雙方同時都提異議，一方說高了，另一方說低了。隨著網絡司法拍賣的普及，沒有再提異議的，高低由市場去決定。

雖然網拍在制度設計上充分考慮了債務人的權利，兩次拍賣，且降價幅度有限制，但如果市場長時間處于低迷狀態(tài)，法院為了化解執(zhí)行難題，可以將兩次的降幅都降到最大，那么就意味著你價值100萬的房產在二拍時可以以56萬起拍。而你的那套房產也許在市場繁榮的時期曾經價值120萬。

作為評估師，要打開一雙慧眼，看清市場起伏背后的邏輯，充分考慮各方因素，去評估相對客觀合理的市場價格。因為如果的你房產被拍賣，評估是防止房產被賤賣的最后一道防線。