隨著八月的酷暑逐漸進(jìn)入尾聲，各大房地產(chǎn)企業(yè)的期中考試成績單開始出爐，正如我們之前討論過的，在這個所謂的房地產(chǎn)寒冬當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅沒有出現(xiàn)業(yè)績發(fā)展的衰退，甚至出現(xiàn)了眾多不俗的表現(xiàn)，恒大、萬科、融信、融創(chuàng)個個表現(xiàn)驚人，可以說房地產(chǎn)市場的馬太效應(yīng)已經(jīng)進(jìn)入了一個實(shí)質(zhì)性階段，在這個房地產(chǎn)市場的下半場中房地產(chǎn)企業(yè)到底該向何處去？未來的求生之路到底在哪里？
一、一個成績亮眼的下半場開局
根據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)統(tǒng)計(jì)，截至8月23日，在已公布半年報(bào)數(shù)據(jù)的53家A股地產(chǎn)公司中，41家（占比77%）均實(shí)現(xiàn)了凈利潤同比增長，其中增幅在200%以上的有11家，增幅在100%以上的有20家。如此亮眼的成績單，真心讓人佩服中國房地產(chǎn)企業(yè)的強(qiáng)大業(yè)務(wù)發(fā)展能力，以這樣的成績開局，中國的房地產(chǎn)企業(yè)不可不謂之成功。
回顧過去中國房地產(chǎn)將近20年的發(fā)展歷程，中國的房地產(chǎn)企業(yè)有著明顯的三個特征，這就是資金密集、快速周轉(zhuǎn)、高回報(bào)。的確，在強(qiáng)大的資金帶動下，又快速周轉(zhuǎn)帶動了高杠桿，最終實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的高回報(bào)。這樣的高回報(bào)在今年上半年的財(cái)報(bào)中可見一斑，僅以碧桂園和恒大為例：
碧桂園控股有限公司于8月21日披露的2018年中期業(yè)績報(bào)告顯示，截至6月30日，集團(tuán)及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司，共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約4124.9億元，合同銷售面積約4389萬平方米，同比分別顯著增長42.8%和36.1%，合同銷售金額和銷售面積繼續(xù)領(lǐng)先行業(yè)。
8月28日，恒大發(fā)布2018年中期業(yè)績，營業(yè)額實(shí)現(xiàn)3003.5億元，同比增長59.8%；毛利潤實(shí)現(xiàn)1088.6億元，同比大增61.8%；核心利潤為550.1億元，同比上浮101.5%；凈利潤為530.3億元，同比大增129.3%。
可以說，這些亮眼的成績都是房地產(chǎn)上半場戰(zhàn)略的重要產(chǎn)物，成績雖好，下半場卻該如何保持呢？我們無法否認(rèn)的是，中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控逐步"常態(tài)化"，傳統(tǒng)的住宅開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入了低利潤增長期，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著全面轉(zhuǎn)型升級的迫切需求，只是到底該怎么做？
二、二八分化下的房地產(chǎn)下半場向何處去？
之前，我們已經(jīng)下了結(jié)論，隨著中國房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入成熟階段，房地產(chǎn)市場的集中度正在不斷攀升，強(qiáng)者恒強(qiáng)已經(jīng)成為主流，那我們不妨跟著巨頭的步伐，以碧桂園為案例，看看房地產(chǎn)企業(yè)的下一步到底該怎么走？
1、降低壓力鞏固基礎(chǔ)謀求轉(zhuǎn)型
對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說，高進(jìn)高出高舉高打的高速發(fā)展時期已經(jīng)逐漸進(jìn)入尾聲，房地產(chǎn)市場正在進(jìn)入一個由高速向中高速增長的全面換擋期。各大房地產(chǎn)巨頭都已經(jīng)提出了控速轉(zhuǎn)型的發(fā)展目標(biāo)。
這就需要考驗(yàn)各大房企的內(nèi)功，那么對于一家企業(yè)來說何謂內(nèi)功？這就是其對資金與債務(wù)的控制水平：
在資金方面，不斷擴(kuò)充自身的資金流，增加資金對于市場流速降低的應(yīng)對能力，這才是資金管理的根本。根據(jù)碧桂園的財(cái)報(bào)顯示，2018年上半年，碧桂園銷售現(xiàn)金回籠3360.2億元，同比增長52.4%，可動用現(xiàn)金余額2099.1億元，占總資產(chǎn)比例15%，另有約2813.9億元銀行授信額度尚未使用，如此充裕的資金才是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對挑戰(zhàn)的底氣。
在負(fù)債層面，房地產(chǎn)企業(yè)"高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)"的傳統(tǒng)模式已經(jīng)被"房住不炒"的理念所打破，不斷降低負(fù)債水平，降低杠桿率，讓負(fù)債呈現(xiàn)出良性可持續(xù)發(fā)展，這不僅是響應(yīng)國家政策的需要，更是提升企業(yè)市場競爭力的關(guān)鍵，市場上萬達(dá)不惜大肆甩賣文旅產(chǎn)業(yè)以圖降低負(fù)債水平，而碧桂園卻是一個持續(xù)低負(fù)債的保持者，上市以來，連續(xù)11年將凈借貸比率控制在70％以下，這種遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平的負(fù)債率的確讓人驚嘆。
所以，我們可以總結(jié)出房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的第一個法門，在保持現(xiàn)金流足夠充裕的同時實(shí)現(xiàn)負(fù)債水平的優(yōu)化，為應(yīng)對市場的變化打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。
2、積極順應(yīng)城鎮(zhèn)化趨勢做民生地產(chǎn)
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平必然不斷增長，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底中國的城鎮(zhèn)化水平為58.52%，這與西方主要發(fā)達(dá)國家75%以上的城鎮(zhèn)化水平尚有明顯的距離。
從世界經(jīng)濟(jì)史的角度來看，中國還有至少2億人需要從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，大量農(nóng)村人口的城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)移亟待高品質(zhì)的住房。與此同時，在房住不炒理念的影響下，大量的大學(xué)畢業(yè)生和城市轉(zhuǎn)移人口都需要租房，中國人的租房時間開始被不斷延長，大家對高品質(zhì)租房的需求開始不斷提升。
這個時候，房地產(chǎn)企業(yè)如果能夠順勢而為無疑將會趕上另一個時代的風(fēng)口，而碧桂園無疑則是這個風(fēng)口的弄潮兒，碧桂園現(xiàn)已成立長租事業(yè)部，在北上廣深以及武漢、廈門等一、二線城市籌備項(xiàng)目。上半年在建房間數(shù)已超過21000間，已獲取項(xiàng)目的總房間數(shù)已超過24000間。年內(nèi)預(yù)計(jì)能實(shí)現(xiàn)12個城市、46個項(xiàng)目同時開業(yè)。
所以，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的第二大法門其實(shí)也是呼之欲出，這就是積極順應(yīng)國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，以服務(wù)國家普惠戰(zhàn)略為核心，真正提升中國人住房與租房條件，做普惠的房地產(chǎn)。
3、布局高科技產(chǎn)業(yè)推動房地產(chǎn)自動化
回溯過去十幾年房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程，我們就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場高速蓬勃的發(fā)展為廣大房地產(chǎn)企業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇，如今"房住不炒"的理念已經(jīng)貫徹實(shí)施，房地產(chǎn)市場的增速逐漸趨于平穩(wěn)。這個時候，各大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛選擇了多元化的發(fā)展道路，比如說恒大布局了大健康產(chǎn)業(yè)，萬達(dá)布局了金融產(chǎn)業(yè)， 這些布局無疑是一種有效的嘗試。
但是，多元化的布局必須要有戰(zhàn)略協(xié)同的配合，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)鏈條最長的產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)上下游本身就給多元化提供了良好的機(jī)遇，正如同碧桂園集團(tuán)董事會主席楊國強(qiáng)在致投資者的一封信中充滿激情地表示："走出草莽，現(xiàn)代企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展需要科學(xué)技術(shù)；實(shí)業(yè)報(bào)國，投身科技更是當(dāng)然。"
碧桂園的多元化選擇就是以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心，發(fā)展智能制造業(yè)，提升自動化水平。于是，2018年7月碧桂園正式進(jìn)軍機(jī)器人領(lǐng)域，宣布研發(fā)包括服務(wù)型機(jī)器人、特種機(jī)器人、核心零部件、自動引導(dǎo)運(yùn)輸車、物聯(lián)網(wǎng)及人工智能、智能制造系統(tǒng)等，其產(chǎn)品布局包含烹飪機(jī)器人、巡檢機(jī)器人、看護(hù)機(jī)器人、清潔機(jī)器人、建筑機(jī)器人、裝修機(jī)器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)機(jī)器人、醫(yī)療機(jī)器人等。
誠然，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一個人力資本密集型的產(chǎn)業(yè)類型，面對著中國人口紅利逐漸衰退，人口老齡化程度不斷提升的大背景下，房地產(chǎn)和機(jī)器人結(jié)合的設(shè)計(jì)不可不謂之精妙。布局高科技產(chǎn)業(yè)，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)打開了一扇全新的窗戶。
4、攻占生活場景的房地產(chǎn)
未來的房地產(chǎn)企業(yè)不僅是建房售房那么簡單，而是全面的滲入大家生活的方方面面，每一個生活場景都是房地產(chǎn)可以發(fā)力的方向，在互聯(lián)網(wǎng)逐漸從線上走向線下的時代中，到底什么產(chǎn)業(yè)才能更好地承接互聯(lián)網(wǎng)呢？市場給的答案是消費(fèi)和生活。
相比于巨頭林立的新零售消費(fèi)戰(zhàn)場，另一個大量消耗國民總時間的戰(zhàn)場：生活場景卻被大多數(shù)人所忽視，然而相比于其他企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)自然而然具備著社區(qū)的天然優(yōu)勢，借助社區(qū)的優(yōu)勢可以成功化解生活場景的最后一公里難題。
在碧桂園的產(chǎn)業(yè)體系中，以"覆蓋社區(qū)生活最后100米"為使命的鳳凰優(yōu)選已經(jīng)面世，在今年6月舉行了6省12城500家門店的店慶，并計(jì)劃在年內(nèi)開設(shè)至1500家門店。楊國強(qiáng)說，"希望能在全國開到兩萬家門店，讓大家用更好的錢，買到健康、安全、口感好的食品和有益健康的日用品。"再配合碧桂園在農(nóng)業(yè)上的布局，可以牢牢地掌控最重要的生活場景。
正所謂得場景者得天下，碧桂園對于場景的掌控?zé)o疑也是一張非常有力的王牌。
其實(shí)早在十幾年前碧桂園就在廣告語中寫下了"給您一個五星級的家"，這句膾炙人口的廣告詞也正在彰顯著房地產(chǎn)下半場的發(fā)展方向，這就是房地產(chǎn)企業(yè)不再是房子的開發(fā)商，而是生活方式與生活場景的塑造者，是全面滲入生活方方面面的服務(wù)提供者，也許這才是房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展趨勢。
正如碧桂園楊國強(qiáng)主席在發(fā)布會上所言：只有安全與質(zhì)量有保障才能成就百年企業(yè)。為了給業(yè)主提供安全、可靠、和諧、綠色的五星級的家，我將和全體員工兢兢業(yè)業(yè)，竭誠努力，恪盡職責(zé)，回饋時代與社會。
碧桂園這樣的巨頭轉(zhuǎn)型，你看懂了嗎？
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