一、案情簡介

2021年 5月，劉某與王某簽訂房屋買賣合同，將位于貴陽市觀山湖區(qū)的一套住宅以110萬元的價格出售給王某，約定賣方自收到購房款十日內(nèi)交房。劉某告知王某，該房屋已于 2021年1月出租給余某，租期為一年半。王某2021年 6月20日將房款交清，劉某將房屋過戶給王某。劉某通知余某該房屋已賣給王某，讓余某在一個月內(nèi)搬走。

余某希望繼續(xù)履行租賃合同，不愿騰房。但王某卻對房屋強(qiáng)行換鎖，破壞室內(nèi)原裝修，并開始自行裝修房屋。

承租人余某將出賣人與新房東起訴至法院，要求二被告支付違約金并賠償經(jīng)濟(jì)損失。

二、法院判決結(jié)果

法院經(jīng)審理認(rèn)為：判令新房東王某向余某賠償經(jīng)濟(jì)損失16000 元。

三、百君貴陽王律師解析

這是一起典型的“買賣不破租賃”糾紛。根據(jù)《民法典》第七百二十五條規(guī)定：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，設(shè)定在該房屋上的租賃合同的效力仍然延續(xù)，房屋買受人與承租人之間無須另訂立租賃合同，而是在取得房屋所有權(quán)時當(dāng)然地與承租人產(chǎn)生了租賃合同關(guān)系，成為一個新的出租人，受該租賃合同的約束。就本案而言，劉某與王某簽訂的房屋買賣合同中雖未表明訴爭房屋系帶租約出售，但雙方在簽訂合同之前，劉某已將房屋租賃之事告知了新房東王某，王某仍與劉某簽訂房屋買賣合同，并辦理了房屋過戶手續(xù)，此后新房東王某即成為訴爭房屋的所有權(quán)人。因劉某與余某的房屋租賃合同并未到期，租賃合同仍然有效，只是出租人變更為王某，訴爭房屋自過戶后的租金收入也均應(yīng)支付給王某。王某作為完全民事行為能力人，能夠自主決定是否繼續(xù)履行其與余某之間的租賃合同，王某也必須對自己的違約行為承擔(dān)相應(yīng)的法律后果，即支付賠償金。