李律談物業(yè)服務(wù)糾紛

近來有幾位朋友被物業(yè)服務(wù)公司起訴，要求繳納物業(yè)費，業(yè)主以房屋及服務(wù)質(zhì)量，如裂縫、漏雨、規(guī)劃更改、失竊、車輛受損、亂收費、衛(wèi)生臟亂差、公用設(shè)施設(shè)備故障頻發(fā)等理由往往拒絕繳納，遂成為被告，而法院往往以業(yè)主無法舉證服務(wù)質(zhì)量違約，或釋明需就房屋質(zhì)量另行起訴等為由支持物業(yè)單位訴求。

究其根源，在于我國物業(yè)管理方面的法律法規(guī)不完善，雖然有了《物業(yè)管理條例》，但是該條例并未對業(yè)主委員會的成立制定完整的程序，在政府主導(dǎo)成立業(yè)委會的權(quán)限與責(zé)任方面，未制定主管部門不及時組織成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的懶政后果，使得現(xiàn)在各個小區(qū)已經(jīng)具備成立條件，卻一直處于前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的狀態(tài)，致使業(yè)主被動接受前期物業(yè)服務(wù)合同的約束，無法提出對收費、服務(wù)質(zhì)量的質(zhì)疑。

以山東省為例，雖然規(guī)定建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況及時報告物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，但是卻未規(guī)定不報告的違法后果，使得該條文形同虛設(shè)。即使在文末規(guī)定主管部門未按照規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的，依法給予處分，也由于條文規(guī)定了物業(yè)企業(yè)需要報告入住情況，導(dǎo)致主管人員可以以物業(yè)未報告，無法得知入住情況而予以推責(zé)。

最讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得暴利的，已經(jīng)不是什么物業(yè)費，而是各種名目的停車費，公共設(shè)施公告費，這是保姆利用主人財產(chǎn)橫征暴斂、發(fā)財致富的渠道，也讓有意成立業(yè)委會，變更物業(yè)服務(wù)公司的業(yè)主遭受越來越多的阻撓或者人身風(fēng)險。

拿與車有關(guān)的費用來說，山東省物業(yè)條例制定的總體原則是由業(yè)主大會來決定一切物業(yè)事宜，并規(guī)定占用業(yè)主共用場地停放汽車的，車位場地使用費歸全體業(yè)主共有，且該條例只規(guī)定了車庫租賃費與車位場地使用費，并規(guī)定業(yè)主對汽車有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

但業(yè)主在購買房屋時對于前期物業(yè)服務(wù)合同是沒有平等協(xié)商的權(quán)利的，只能接受霸王條款。在入住后，由于業(yè)主大會具備條件卻遲遲無法成立，仍然處于被動接受服務(wù)狀態(tài)。

山東省在物業(yè)服務(wù)收費方面只規(guī)定了車庫租賃費與車位場地使用費，到了某市，《某市物價局物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》卻好像沒有正確理解什么叫車庫租賃費什么叫車位場地使用費，在“停車服務(wù)收費管理方面”新增“停車服務(wù)費”這一項目，進行定義，并直接劃歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有，該停車服務(wù)費項目為物業(yè)服務(wù)企業(yè)增收確定了政策依據(jù)，使得很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)以此明目張膽收取費用。要知道，在小區(qū)規(guī)劃不甚明了的情況下，業(yè)主會想當(dāng)然認為除車庫以外的地上場地均屬于業(yè)主共有，假使有規(guī)劃車位屬于開發(fā)商，除非開發(fā)商售賣房屋時有對車位所有權(quán)的明確提示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需取得車位所有權(quán)方可出租或者收取什么服務(wù)費。而大多數(shù)小區(qū)的地上車位實際上屬于業(yè)主，物業(yè)企業(yè)再收取“服務(wù)費”便顯得滑稽和霸道。

特別是業(yè)主大會多年都不成立，車輛費用收支又不公開，如何保障業(yè)主對于車輛費用的所有權(quán)，實在是一個黑洞。其間，物業(yè)主管部門懶政，不及時籌備成立業(yè)主大會的行為，使物業(yè)管理立法的假設(shè)前提——由業(yè)主自我管理聘用服務(wù)企業(yè)，成為空中樓閣。并制造了大量矛盾，法院在審理該等案件時，浪費了審判資源，卻不及時向立法部門提出物業(yè)糾紛多發(fā)的原因，不能不說，物業(yè)矛盾將成為我們國家基層治理的頑疾。

順便說一下，對于目前物業(yè)索要物業(yè)費的官司，并非如有些人所講會敗訴，若選擇好反訴點、抗辯點、談判點，或者以行政手段應(yīng)對民事糾紛，物業(yè)還是會低下頭與你協(xié)商的，物業(yè)還有可能敗訴，各位一定要聘請律師積極應(yīng)對。