法律問答（開發(fā)商以未取得商品房預售許可證申請解約）

The developer files a lawsuit of the contract termination for the reason of without?the "pre-sale?commercial housing?permits

問：購房者在開發(fā)商取得《商品房預售許可證》前簽訂了“商品房認購書”，認購書中詳細約定了房屋座落位置、戶型、購房款金額、購房款支付等具體內容，購房者在簽約后全款支付了購房款，約2年后因開發(fā)商未辦理《商品房預售許可證》前的銷售行為被行政處罰，且因當?shù)胤績r大幅上漲，開發(fā)商就以未取得《商品房預售許可證》為由向法院起訴所簽訂的認購合同無效，（但在一審判決前取得了《商品房預售許可證》），是否可以？

答：按照規(guī)定，一審起訴前未取得《商品房預售許可證》的，商品房預售合同無效，但開發(fā)商不能不當?shù)淖柚箺l件（可以取得商品房預售許可證）的成就。

1、若嚴格按照規(guī)定判斷商品房買賣合同的預售效力，則以一審起訴前是否取得《商品房預售許可證》作為時間分界點的，一審起訴前仍未取得的無效，一審起訴前已取得的則為有效；

2、開發(fā)商一審判決前才取得《商品房預售許可證》，顯然初步可以認為雙方簽訂的商品房預售合同無效，但這在購房者全部履行了合同義務（支付全部購房款）、開發(fā)商接受履行且在當?shù)胤績r大幅上漲的背景下，開發(fā)商主動申請確認商品房預售合同無效無疑是一種違背誠實信用原則的行為；

3、在開發(fā)商能夠取得《商品房預售許可證》條件具備的情況下，為取得比讓商品房預售合同有效情形下更大的利益而拖延辦理，是一種不當?shù)淖柚箺l件成就的行為，應當視為條件已成就。

這是一個在法律條文規(guī)定和法律原則存在較明顯沖突下的法律取舍，在開發(fā)商為自己謀取不當利益、以違背誠實信用原則情形下利用法律的規(guī)定所提出的對法律沖突解決的思考，可以說是用法律原則對法律規(guī)定的彌補。

謝謝大家

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