“房地產(chǎn)的泡沫，是彩色的；就像被騙的我，是幸福的；”

有人說2008年美國金融危機(jī)前的房地產(chǎn)泡沫是一場非理性繁榮：處于泡沫中的每一個(gè)經(jīng)濟(jì)人被貼上了短視、貪婪的標(biāo)簽，仿佛他們的所有行為都在被一種叫做動(dòng)物精神的力量驅(qū)動(dòng)。

然而在我看來，理性從來就不是正確的同義詞，所謂的非理性繁榮也無從談起。如果把已經(jīng)經(jīng)歷危機(jī)洗禮的人們送回危機(jī)之前，即使在清楚后果的前提下，他們也可能重蹈覆轍。

先說理性。理性不過是人們?cè)谧约核艿男袨榧s束下，以已有的知識(shí)和智慧為基礎(chǔ)，進(jìn)行思考和選擇的過程。在這個(gè)過程中，無論是約束條件，還是知識(shí)和智慧水平，都是特異的，也就是說理性選擇對(duì)某個(gè)人或某一類人是特異的。喜歡說"早聽我的，你就不會(huì)干出這種蠢事"的人往往就忽略了這種特異性而慣于“推己及人”。另一方面，理性與否與結(jié)果的好壞之間并沒有因果關(guān)系。不思考的人也可以是幸運(yùn)兒，做錯(cuò)事的人也可以是諸葛亮。無論是從事前理性與否推斷事后成敗，還是從事后成敗推斷事前理性與否，都沒有太大意義。

總之，每個(gè)人都可以理性，但并非每個(gè)人都足夠機(jī)智。這也是為什么我要說，美國的房地產(chǎn)泡沫是理性的泡沫，但處于泡沫中的理性人未必都像Peter Schiff、Ray Dalio等人一樣機(jī)智。更重要的是，由于所受的約束條件和知識(shí)水平不同，這些成功預(yù)測危機(jī)的人和那些沉湎于泡沫的人，在理性選擇的結(jié)果上就大相徑庭。

當(dāng)我們說人們不理性的時(shí)候，往往是因?yàn)楹雎粤嗣總€(gè)人都是“患得患失”的人——既貪婪地欲求，又害怕失去所有。每一個(gè)用真金白銀投資的人，當(dāng)然想要盈利，但同時(shí)也擔(dān)心血本無歸，也就是說沒有人是只考慮盈利而不考慮風(fēng)險(xiǎn)的。但當(dāng)我們觀察危機(jī)前的美國房地產(chǎn)市場時(shí)，看到的卻仿佛是一群群只求暴利，無視風(fēng)險(xiǎn)的投資者。這個(gè)時(shí)候，人們會(huì)認(rèn)為這些不顧風(fēng)險(xiǎn)的人都是不理性的人。然而，正如Peter Schiff所說，對(duì)利潤的貪婪和對(duì)失去的恐懼是可以相互拮抗的，但美國政府的一系列干預(yù)政策卻讓投資者們不用再考慮風(fēng)險(xiǎn)，而瘋狂地追逐短期利益，長期的損失卻要所有納稅人共同負(fù)擔(dān)。

美國政府?dāng)_亂了自由市場中貪婪與恐懼的平衡，改變了對(duì)人們行為的激勵(lì)機(jī)制，最終導(dǎo)致了所謂的非理性繁榮。

有意思的是，一場被稱為資本主義之過的危機(jī)，卻開始于一個(gè)社會(huì)主義式的善衷?！癆ffordable House”是一個(gè)在克林頓政府，尤其是布什政府執(zhí)政期間的流行詞匯。為了讓美國的少數(shù)族裔和一些低收入者獲得住房，政府對(duì)市場采取了一系列的干預(yù)措施。不過，這種“大庇天下寒士俱歡顏”的情懷卻不是以“安得廣廈千萬間”開始的。政府沒有直接促進(jìn)住房的供給（相反卻是對(duì)土地供應(yīng)的限制），反而是從次級(jí)貸款入手。管制機(jī)構(gòu)督促銀行貸款給信用評(píng)價(jià)不良的低收入者，然后又進(jìn)一步督促房利美和房地美購買這些商業(yè)銀行的次級(jí)貸款以保證它們的資金流動(dòng)，另外，房利美和房地美還幫助銀行將這些貸款證券化，再賣給國內(nèi)外的投資者。

對(duì)于商業(yè)銀行來說，由于風(fēng)險(xiǎn)太大，貸款給信用評(píng)級(jí)不良的人本來是不理性的。但是一方面，兩房對(duì)這些次級(jí)貸款的購買讓銀行不需要成為貸款持有者，在減小風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，還可以賺取利潤。另一方面，美國的社會(huì)活動(dòng)家們和司法部也在不遺余力地從銀行榨出錢來。那些聲稱關(guān)心窮人的人，用一系列的調(diào)查研究指責(zé)銀行歧視少數(shù)族裔，歧視黑人，歧視窮人，因?yàn)檫@些弱勢(shì)群體在申請(qǐng)貸款時(shí)被拒絕的比例比白人的要高。也就是說，本來基于風(fēng)險(xiǎn)和收益評(píng)估的市場問題被轉(zhuǎn)變成了一個(gè)道德問題。善良的人們認(rèn)為銀行理應(yīng)將錢貸給弱者讓他們有房住，但卻絲毫沒有顧及到將錢存入銀行的那些儲(chǔ)戶的利益，也沒有考慮這樣做可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。光是道德上的指責(zé)還不夠，另有法律為慈善保駕護(hù)航，對(duì)銀行進(jìn)行“剝削”。美國司法部曾多次訴銀行有歧視行為，“被告舉證”的規(guī)矩又讓難以自證清白的銀行無計(jì)可施，最后只好接受罰單。最終，增加高風(fēng)險(xiǎn)的次級(jí)貸款也就成了這些商業(yè)銀行的理性選擇。

政府同樣是理性的。對(duì)于政治家來說，給窮人們提供住房為他們贏得了選票，即使危機(jī)爆發(fā)，還可以讓“貪婪”的資本家背黑鍋，最多偽善地自責(zé)“政府管制過少”（但實(shí)際上卻是不當(dāng)管制過多），然后迎接一個(gè)大政府時(shí)代。官員、代表房地商的游說機(jī)構(gòu)和其他的一些利益集團(tuán)也都從中漁利。雖然不斷有人給出危機(jī)的警告，但政府卻始終對(duì)房地美、房利美，對(duì)次級(jí)貸款市場保持樂觀。亦可能是政治正確帶來的正義感讓他們不愿意看看現(xiàn)實(shí)，危機(jī)爆發(fā)后，連布什也說自己怎么也想不到自己的目標(biāo)會(huì)讓美國走到這一步。

投資者也是理性的。因?yàn)閹缀跛腥硕枷嘈牛悍坷篮头康孛朗遣豢赡芷飘a(chǎn)的，政府一定會(huì)為他們兜底。所以，投資者們就可以盡情地謀求短期利益，即使危機(jī)爆發(fā)，政府也會(huì)用納稅人的錢為兩房注資。另一方面，投資者一般是根據(jù)證券的安全評(píng)級(jí)來進(jìn)行投資的，然而，雖然美國有很多評(píng)級(jí)公司，在2003年之前卻只有三家得到了SEC（Securities and Exchange Commission）的官方授權(quán)（房地產(chǎn)泡沫破裂后，SEC又增加了授權(quán)的評(píng)級(jí)公司），被授權(quán)的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)則要使得自己的評(píng)級(jí)符合SEC的管制標(biāo)準(zhǔn)。這種準(zhǔn)入管制的存在，使得本來可以在自由市場中產(chǎn)生的具有創(chuàng)新性的、真實(shí)性的評(píng)級(jí)技術(shù)無法出現(xiàn)，被保護(hù)的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也沒有動(dòng)機(jī)對(duì)證券的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的評(píng)估，因?yàn)樗麄儾恍枰偁幘涂梢垣@得所有客戶。

最后，在我看來，那些被各種新出現(xiàn)的融資方法（零首付，可變利率等）迷得眼花繚亂的買房者也是理性的。一方面是因?yàn)榈屠屎透邼q的房價(jià)讓買房然后用漲價(jià)后的房子再融資變得有利可圖，當(dāng)你身邊的人都買房賺錢的時(shí)候，有多少人可以hold住呢？另一方面，即使意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)，也沒有人知道房價(jià)什么時(shí)候降，也就是說即使人人都在說泡沫，卻沒有人知道泡沫什么時(shí)候會(huì)破滅，而只要泡沫還在，就可以賺一筆。政策的變動(dòng)也增加了市場的不確定性，比如在前期美聯(lián)儲(chǔ)設(shè)定的低利率是房價(jià)上漲的誘因之一，但后期美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)利率的上調(diào)卻又讓很多人的還貸負(fù)擔(dān)一下加大進(jìn)而加速了泡沫的破裂。

所以，房地產(chǎn)的泡沫，分明就是理性的泡沫，是“政府搭臺(tái)，投資者唱戲”的結(jié)果。那些相信非理性繁榮的人因?yàn)闆]有意識(shí)到政府在危機(jī)中的關(guān)鍵角色而錯(cuò)誤的理解了人們的行為邏輯。與其去研究什么動(dòng)物精神，還不如去考慮如何管住政府那只看得見的手。

鄧紫棋不是也唱：

房地產(chǎn)的泡沫，是彩色的；

就像被騙的我，是幸福的；

追究什麼對(duì)錯(cuò)，你的謊言，基于你還愛我；

美麗的泡沫，雖然一剎花火；

你所有承諾，雖然都太脆弱；

但愛像泡沫，如果能夠看破，有什麼難過；

······

相信看官已經(jīng)能夠?qū)⒏柚械摹拔摇薄澳恪睂?duì)號(hào)入座，也明白了“謊言”“承諾”和“愛”所指何意。