前兩天有個(gè)人提出這樣一個(gè)情況：

武進(jìn)區(qū)淹城地塊都是高價(jià)地，諸如新城璞樾春秋27000（售罄）、路勁春秋金茂府31500，但是旁邊的汝悅春秋單價(jià)只要18500，是不是汝悅春秋就是價(jià)格倒掛盤(pán)有投資價(jià)值。

我們說(shuō)房?jī)r(jià)由外部的交通、學(xué)區(qū)、商業(yè)等配套組成，但是在配套之外，小區(qū)內(nèi)部配套檔次也是有細(xì)分的。小區(qū)內(nèi)部品質(zhì)細(xì)分對(duì)小區(qū)價(jià)格的影響也很大。

璞樾春秋是去年10月開(kāi)盤(pán)，賣(mài)27000，但是對(duì)其東側(cè)1公里的萊蒙城房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有任何影響。萊蒙城的掛牌價(jià)仍然是16000-18000之間。

按道理說(shuō)萊蒙城比璞樾春秋位置更好，房齡又沒(méi)有超過(guò)10年，為什么旁邊璞樾春秋開(kāi)盤(pán)賣(mài)了27000，萊蒙城單價(jià)還比他便宜10000.

這就是小區(qū)內(nèi)部細(xì)分下的結(jié)果。

首先璞樾春秋小區(qū)的內(nèi)部配套更好，洋房都是做的豪華精裝修，單單是售樓處會(huì)所就花了1個(gè)億打造，這些是萊蒙城所沒(méi)有的。

再就是璞樾春秋都是140㎡以上的大戶(hù)型，主力都是160、180㎡的大戶(hù)型洋房，而萊蒙城除了空中別墅和中央府兩個(gè)區(qū)域是大面積的戶(hù)型以外，其它幾個(gè)區(qū)域大多是140㎡以下的高層。兩者之間幾乎無(wú)對(duì)比性。

雖然是相同的地段，實(shí)際上是不同的產(chǎn)品，所以?xún)r(jià)格也不在一個(gè)考量維度上。

如果萊蒙城這個(gè)案例還不足以信服，那就拿新城璞樾春秋和新城悅雋公館做對(duì)比，都是同一家開(kāi)發(fā)商，都是同批次開(kāi)發(fā)的新房，兩個(gè)樓盤(pán)相距1公里，璞樾春秋27000的價(jià)格都已經(jīng)售罄了，新城悅雋公館整整一年也就提價(jià)了1000元/㎡，漲幅甚至低于常州整個(gè)大市場(chǎng)。

說(shuō)白了還是產(chǎn)品的問(wèn)題，悅雋公館的裝修檔次較璞樾春秋下降了一個(gè)檔次，而且戶(hù)型也主要是140㎡以下的剛需戶(hù)型。

你再看汝悅春秋，同樣也是主力戶(hù)型都是140㎡以下的小戶(hù)型，雖然跟璞樾春秋和路勁春秋金茂府地段相近，但是產(chǎn)品完全不在一個(gè)梯隊(duì)上，所以?xún)r(jià)格也自然無(wú)法對(duì)比。

實(shí)際上在我們調(diào)查中汝悅春秋真正的競(jìng)品是悅雋公館、星河國(guó)際以及旁邊的招商花園城和紅星愛(ài)琴海花園，雖然從地段上看起來(lái)很遠(yuǎn)，但是他們戶(hù)型面積幾乎相近，是同一總價(jià)的小區(qū)。

對(duì)于買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，地段雖然很重要，但是自己買(mǎi)的起更重要。

類(lèi)似的案例還有很多，就不一一列舉了。

地段配套對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)確實(shí)很重要，但是房?jī)r(jià)絕對(duì)不是維地段論，小區(qū)本身品質(zhì)及規(guī)劃也是房?jī)r(jià)組成的一個(gè)重要部分。

所以投資不要被高地價(jià)迷住了眼，高地價(jià)只會(huì)倒閉開(kāi)發(fā)商去做豪裝大戶(hù)型拉高溢價(jià)率，是不會(huì)使你隔壁次新100㎡小三房的價(jià)格有大幅度提升的。