要不是沒(méi)錢買商品房，誰(shuí)想買Loft。
當(dāng)年輕人厭倦了流離和寄居，并試圖在這些城市尋找一席之地的時(shí)候，Loft反而意外地回歸了它尋找自由的本質(zhì)——盡管它的身上還背負(fù)著這樣或那樣的政策限制。
那些買了Loft公寓的人，現(xiàn)在一定后悔了吧。在投資客眼里，Loft公寓是沒(méi)有性價(jià)比的巨坑：四十年產(chǎn)權(quán)、商住兩用、住戶成分復(fù)雜、二手房掉價(jià)。甚至還有一些公寓不通燃?xì)猓逃盟娰M(fèi)也高出一截，和普通住宅比起來(lái)，簡(jiǎn)直沒(méi)有一點(diǎn)優(yōu)勢(shì)。
如今一場(chǎng)疫情的洗禮，經(jīng)濟(jì)告急、失業(yè)壓力陡增的局面，關(guān)于Loft的焦慮又增加了一層—— 在普通住宅掛牌出售激增的情況下，Loft想出手都難，一旦迎頭撞上了失業(yè)潮，不堪設(shè)想。
但不想做浮萍還有什么辦法？這是饑腸轆轆的加班狗在城中插旗的奮力一搏?，F(xiàn)實(shí)很殘酷，決定腦子的除了屁股，還有錢包。
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那些買了Loft公寓的人，現(xiàn)在后悔了嗎？
Loft的大坑，都挖在灰色地帶
普通人對(duì)于Loft的了解，基本也就停留在“上下兩層、沒(méi)有學(xué)區(qū)”層面。
事實(shí)上，對(duì)Loft動(dòng)過(guò)心思的人，應(yīng)該都留意到絕大部分后面都會(huì)跟上公寓兩個(gè)字。公寓和住宅，聽(tīng)起來(lái)好像沒(méi)什么區(qū)別，都是住人的地方，甚至前者還自帶一種時(shí)尚氣息。
而這種含混，正好給了Loft野蠻生6長(zhǎng)的空間。 早期，公寓本就是從住宅中分離出來(lái)的一個(gè)概念，是住宅的一個(gè)類型。
在住房緊張年代，在不同程度上共用一部分生活空間是公寓的特點(diǎn)，所以也被稱為非套型住宅，最具代表性的就是上世紀(jì)在中國(guó)城市隨處可見(jiàn)的筒子樓，以及今天仍然常見(jiàn)的學(xué)生公寓和職工公寓。
筒子樓里，是小人物的故事。
時(shí)間來(lái)到新世紀(jì)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，住房緊張的情況得到緩解。
一些地方對(duì)于公寓的界定標(biāo)準(zhǔn)，也從套型改成了日照時(shí)間。這就催生了很多戶型完整，但是朝向不太好，躲在小區(qū)邊邊角角的公寓。
除了產(chǎn)權(quán)證上會(huì)特別注明，這類公寓其他都與普通住宅一致，所謂的70年產(chǎn)權(quán)公寓，就是這一時(shí)期的產(chǎn)物。
2012年，新的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》正式生效，土地用途又成為了區(qū)分住宅和公寓的新標(biāo)，公寓也就此被徹底踢出了“住宅”的范疇。2012年以后開(kāi)盤的Loft公寓，都坐落在商業(yè)用地之上，所以嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，我們所見(jiàn)的“商住兩用”口號(hào)，也僅限于使用層面——住戶可以把這些房子當(dāng)家，但在性質(zhì)上，卻不屬于住宅。
多年的老北漂應(yīng)該都聽(tīng)過(guò)“北京像素”的名字，位于朝陽(yáng)和通州交界，是全北京最大的商住Loft樓盤，9800套房子里容納著三萬(wàn)北漂。
2009年，剛開(kāi)盤的北京像素一平不到兩萬(wàn)元，一年后，北京開(kāi)始限購(gòu)，不在限購(gòu)范圍的北京像素價(jià)格一路走高，最高時(shí)候破了七萬(wàn)元。遙想世紀(jì)之交的2000年，這兒還是一片莊稼地。
像素房可供北漂安放尊嚴(yán)和夢(mèng)想。
那段時(shí)期，公寓作為曾經(jīng)住房緊張的產(chǎn)物，搖身一變成了青年生活方式的一種象征，自由、開(kāi)放、DIY是它身上的標(biāo)簽。當(dāng)然，改造也不是總能那么隨心所欲的。
2013年，《長(zhǎng)江商報(bào)》就報(bào)道了武漢多處樓盤打著“一層辦公、一層自住”“買一層得兩層”等廣告語(yǔ)銷售層高達(dá)5.2—5.7米的商業(yè)地產(chǎn)房型。
結(jié)果相關(guān)部門在抽查其中一處樓盤時(shí)，發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)商將“買受人的房屋僅作商務(wù)(辦公)使用，買受人使用期間不擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途”寫在了合同里。
2016年，《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》發(fā)布，本意是為了扶持住房租賃市場(chǎng)，減少商業(yè)用房空置的情況，同時(shí)緩解部分城市的住房壓力。 結(jié)果眾多開(kāi)發(fā)商趁機(jī)將商業(yè)用地按照住宅設(shè)計(jì)，然而這類“商改住”都是“類住宅”，并沒(méi)有真正申請(qǐng)修改土地用途，而是按照商辦標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)驗(yàn)收、二次改造成住宅類產(chǎn)品。
類住宅損害了購(gòu)房者的利益。
不久后，限購(gòu)也壓不住北京的房?jī)r(jià)，在2015年年底限購(gòu)的基礎(chǔ)上，房?jī)r(jià)開(kāi)始跳漲，半年內(nèi)幾乎實(shí)現(xiàn)五成的增幅。
這時(shí)候，不限購(gòu)的“商改住”自然成了最后的上車機(jī)會(huì)，2016年，北京一城商住項(xiàng)目成交量高達(dá)6.6萬(wàn)套。 次年，北京出臺(tái)了“326新政”，叫停“商改住”，嚴(yán)格限制商業(yè)住房的使用。
很快，其他一線城市也紛紛跟上，以Loft公寓為代表的商住公寓迅速降溫。從香餑餑變成了燙手山芋，“北京像素”的開(kāi)發(fā)商中弘股份也一夜間跌落神壇，負(fù)債累累。
Loft會(huì)降溫，但我們的買房熱情不會(huì)降溫。
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要不是搞藝術(shù)，誰(shuí)想住閣樓
聽(tīng)上去洋氣的Loft，誕生之初也沒(méi)有多高大上。 Loft的本意，是指在屋頂之下、存放東西的閣樓，源頭最早可以追溯到19世紀(jì)末20世紀(jì)初。以印象派為代表的先鋒藝術(shù)家不被市場(chǎng)認(rèn)可，只能藏身于屋檐下空間極小的閣樓之中。
看看梵高、胡安·格里斯等人在這一時(shí)期的作品就能發(fā)現(xiàn)，都是以小畫居多，一大原因就是空間狹小，施展不開(kāi)。1919年，徐悲鴻去法國(guó)學(xué)畫的時(shí)候，也是找了處閣樓容身。
二戰(zhàn)以后，歐洲遭受重創(chuàng)，先鋒藝術(shù)的重心從歐洲轉(zhuǎn)移到了美國(guó)。曼哈頓島西南端，以格林街為中心，占地不足0.17平方英里的SOHO區(qū)成為L(zhǎng)oft文化真正意義上的發(fā)源地。
這里現(xiàn)在是充斥著畫廊和奢侈品店的高端社區(qū)，但在上世紀(jì)五十年代，則是城市空心化之后充斥犯罪和垃圾的無(wú)主之地。
價(jià)格低廉、空間闊大的廢棄廠房吸引著占全美三分之二的紐約藝術(shù)家，來(lái)這里尋找生活和創(chuàng)作的空間。
紐約SOHO區(qū)的鑄鐵建筑。
不過(guò)，這種改造天然處于非法狀態(tài)。 按照土地用途，這些工業(yè)或商業(yè)用途的建筑不能以住宅或藝術(shù)工作室的形式出租。
為了避免政府的商業(yè)稅或直接驅(qū)逐，藝術(shù)家們盡可能地保留了Loft的原始面貌，只根據(jù)生活和工作需要作最小改動(dòng)，以便隨時(shí)跑路。 因而直到今天，Loft文化中仍然保留有強(qiáng)烈的工業(yè)風(fēng)元素。
1961年，一個(gè)叫“藝術(shù)家租房者”聯(lián)盟的組織在紐約成立，他們通過(guò)聯(lián)合知名藝術(shù)家并將自己的作品從畫廊和美術(shù)館集體撤出的方式進(jìn)行抗議，要求紐約承認(rèn)他們的合法居住權(quán)，控制該地租金的合理增長(zhǎng)，強(qiáng)調(diào)“居住是一種權(quán)利，而非商品”。
抗?fàn)幊掷m(xù)了二十年，一直到1982年，《閣樓法》（Loft Law）被補(bǔ)充到紐約的住宅法中，允許藝術(shù)家使用這些工業(yè)空間作為工作室和住宅。在《閣樓法》尚未通過(guò)的七十年代，房地產(chǎn)商已經(jīng)留意到了這片藍(lán)海市場(chǎng)。
Loft 最初聚集了眾多年輕藝術(shù)家。
在房地產(chǎn)商的包裝下，Loft被建構(gòu)為一種充滿藝術(shù)氣息的時(shí)尚生活方式：高挑的天花板、大窗戶、工業(yè)懷舊風(fēng)、與藝術(shù)家為鄰，原來(lái)種種不得已的缺點(diǎn)反而成了新賣點(diǎn)。
繼郊區(qū)的“瓦爾登湖”式生活之后，Loft成為中產(chǎn)們追逐的又一風(fēng)潮，房?jī)r(jià)的攀升也使得該社區(qū)的成員結(jié)構(gòu)迅速中產(chǎn)化，真正的藝術(shù)家紛紛被迫搬離。
上世紀(jì)末，Loft就已進(jìn)入中國(guó)，但要談到Loft在中國(guó)的流行，則繞不開(kāi)2007年的那部現(xiàn)象級(jí)電視劇——《奮斗》。電視劇里，佟大為飾演的陸濤破產(chǎn)后為了還錢把原來(lái)的房子賣了，住進(jìn)了女朋友米萊她爸的閑置倉(cāng)庫(kù)。一番折騰之后，倉(cāng)庫(kù)被改造成了Loft，并取名為“心碎烏托邦”。
劇中人變通的無(wú)奈之舉，卻在國(guó)內(nèi)引起了一陣Loft風(fēng)潮?？梢哉f(shuō)，Loft這一居住形式，正是憑借著《奮斗》這部劇在中國(guó)年輕人心里種下了一顆“烏托邦”的種子。
“心碎烏托邦”Loft的原址是一個(gè)餐廳。
北上廣，愛(ài)買不買
政策的風(fēng)口幾經(jīng)變動(dòng)，但還是很多人趁著風(fēng)浪稍微停歇時(shí)短暫的政策空窗期，義無(wú)反顧地跳進(jìn)了Loft這個(gè)大坑。
即使足夠幸運(yùn)，買到了可以住人且不9是違建的Loft公寓，那些Loft公寓經(jīng)常被詬病的問(wèn)題，諸如40年產(chǎn)權(quán)、商水商電、首付比例高、只能商業(yè)貸十年、入住人員混雜、無(wú)法落戶、上下樓梯不便等問(wèn)題仍然無(wú)法避免。
可話說(shuō)回來(lái)，如果Loft真的這么糟糕，為什么還會(huì)有人買？
擁擠臟亂的舊式公寓。
買房無(wú)非兩種目的，自己住，或者投資。 如果是跟風(fēng)買Loft公寓來(lái)投資，那確實(shí)容易化身韭菜。公寓的轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)在15%到20%之間。就算你不賣，想租出去當(dāng)房東也不劃算。
雖然一般來(lái)說(shuō)，相同地段的公寓售租比都要高于普通住宅，但對(duì)比今天的房?jī)r(jià)，多少還是顯得有些杯水車薪。 簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)，租金不僅覆蓋不了月供，如果房?jī)r(jià)夠高，可能連通脹都跑不贏。
而且長(zhǎng)期處于灰色地帶的商住樓，政策風(fēng)險(xiǎn)極大。比如之前的北京像素，一夜熔斷，小區(qū)里17家中介全部跑路，有業(yè)主屯了好幾套房子準(zhǔn)備發(fā)財(cái)，結(jié)果卻走上了天臺(tái)。
《裸婚時(shí)代》的小夫妻倆，最初就住在自家的閣樓上。
種種風(fēng)險(xiǎn)也壓低了Loft房型的流動(dòng)性，業(yè)主連降數(shù)十萬(wàn)元甚至上百萬(wàn)元也沒(méi)能出手的案例比比皆是。
瀏覽網(wǎng)絡(luò)上的討論就不難發(fā)現(xiàn)，力挺Loft的房主，相當(dāng)一部分是位于一二線城市的年輕白領(lǐng)，他們購(gòu)房時(shí)對(duì)投資的考慮較少，而是純粹以自住為目的。
且不說(shuō)大城市掏空全家六個(gè)錢包都不一定能拿得下來(lái)普通住宅，單單是購(gòu)房資格都能讓年輕人等出中年危機(jī)。
在資金和限購(gòu)的兩面夾擊下，不限購(gòu)、相對(duì)便宜、50平小戶型能當(dāng)一百平用的Loft公寓，自然就成為了年輕白領(lǐng)沒(méi)有選擇的選擇。
買不起普通住宅的年輕人只能選擇Loft。
Loft公寓消費(fèi)的背后，還有著女性購(gòu)房者崛起的身影。
這些Loft公寓的戶主，往往獨(dú)身且短期內(nèi)沒(méi)有結(jié)婚計(jì)劃，職業(yè)較為自由，與寵物相伴，有著對(duì)精致生活的追求。
這一趨勢(shì)也反映在大數(shù)據(jù)中。有房產(chǎn)平臺(tái)做過(guò)統(tǒng)計(jì)，2018年，女性購(gòu)房者的占比已經(jīng)接近半數(shù)，一線城市單身女性購(gòu)房者有超過(guò)三成選擇全款，而在二線這一比例更高。
正如作家伍爾夫所說(shuō)，女人的獨(dú)立是從擁有自己的房間開(kāi)始，而在經(jīng)濟(jì)和風(fēng)格個(gè)性兩個(gè)層面上，Loft公寓顯然是她們的一大選擇。
當(dāng)年輕人厭倦了流離和寄居，并試圖在這些城市尋找一席之地的時(shí)候，Loft反而意外地回歸了它尋找自由的本質(zhì)——盡管它的身上還背負(fù)著這樣或那樣的政策限制。
在那些渴望升值、渴望學(xué)區(qū)房、渴望面子的成功階層眼里，包裹著開(kāi)發(fā)商狡黠宣傳語(yǔ)的Loft公寓顯然不能滿足他們的目的。
但這是一個(gè)人人都覺(jué)得自己更聰明而別人更短視的年代，我們最需要的或許不是對(duì)Loft本身的松綁，而是對(duì)身居其中的年輕人們的理解。
