今天，我們來聊聊，房地產(chǎn)開發(fā)商欺詐行為相關(guān)事宜。
房地產(chǎn)的開放商本質(zhì)目的基本應(yīng)該是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，公司。
目前，開發(fā)商主要分為三類：專營企業(yè)、兼營企業(yè)和項(xiàng)目公司。
最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第68條規(guī)定：“一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為。”
房地產(chǎn)開發(fā)商的欺詐行為是指開發(fā)商利用資金、身份、信息、人員各方面的優(yōu)勢(shì)地位，通過廣告、宣傳、告知等手段，故意向交易相對(duì)人即購房者隱瞞商品房用地、規(guī)劃、面積、設(shè)施、權(quán)屬等方面的真實(shí)情況，誘使購房者與其建立交易關(guān)系，訂立商品房買賣合同的欺詐行為。
如何認(rèn)定行為程度是否構(gòu)成欺詐，是需要結(jié)合實(shí)際情況根據(jù)法條進(jìn)行逐一分析的。
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開發(fā)商欺詐如何認(rèn)定？
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條：
出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
因欺詐定立的合同，是指當(dāng)事人一方實(shí)施欺詐行為而與對(duì)方訂立的合同。由于欺詐違背了民法誠實(shí)信用的基本原則，破壞了市場(chǎng)交易秩序，并能影響到合同的效力。
因此，各國民事立法對(duì)欺詐行為均采取否定的態(tài)度，并對(duì)因欺詐訂立的合同效力及欺詐行為應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任作了明確的規(guī)定。
所以在商品房買賣過程中，需要完全符合法律明文規(guī)定的欺詐行為，并經(jīng)確認(rèn)后，才需要承擔(dān)懲罰性的賠償責(zé)任。
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如何處理房屋買賣欺詐？
按照購買商品，買賣商品的維度去考慮買房者和賣房者問題。
買房行為，也是消費(fèi)行為。
我國《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條規(guī)定：“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加其賠償受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)格或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍?！?/p>
該規(guī)定確立了懲罰性損害賠償?shù)拿袷仑?zé)任，即“損一賠二”的民事責(zé)任，又稱為懲罰性賠償，這一立法是借鑒了英美法系國家的判例法相關(guān)案例，從利益的分配上對(duì)受害的消費(fèi)者給予物質(zhì)、精神上的補(bǔ)償及在一定意義上鼓勵(lì)維護(hù)自己權(quán)益的行為。
但是房地產(chǎn)，屬于特殊類消費(fèi)品，不動(dòng)產(chǎn)范疇。涉及到土地所有權(quán)、使用權(quán)、建設(shè)開發(fā)等等資質(zhì)問題和審批問題。
在商品房買賣過程中，就房地產(chǎn)開發(fā)商欺詐行為是否適用《消法》第49條的問題，司法過程中一直存在爭(zhēng)議。
1、商品房是商品，是經(jīng)過加工、改造、設(shè)計(jì)、開發(fā)、推廣、銷售后進(jìn)行售賣的產(chǎn)品。
2、商品房是產(chǎn)品，同時(shí)是消費(fèi)者購買的產(chǎn)品。
其次，購房者購買商品房的目的主要是為了居住，而不是用來作為生產(chǎn)經(jīng)營的場(chǎng)所，商品房購買者是消費(fèi)者；同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，在性質(zhì)上房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)是經(jīng)營者。
3、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》設(shè)立的目的是為了保護(hù)弱勢(shì)消費(fèi)者。
房地產(chǎn)售賣過程中，買方處于弱勢(shì)。
因此，有效的規(guī)范和制止房地產(chǎn)開發(fā)商的欺詐行為，給予購房者保護(hù)，符合《消法》的立法精神。
所以需要將開發(fā)商的欺詐行為區(qū)別于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般性違約行為。
在構(gòu)成一般性違約行為時(shí)，開發(fā)商只應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一般的違約責(zé)任，而不采取雙倍賠償?shù)霓k法。
根據(jù)《合同法》第113條第2款規(guī)定：經(jīng)營者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
因此，對(duì)構(gòu)成欺詐行為的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行雙倍賠償處罰，既符合相關(guān)立法精神，又維護(hù)了公序良俗，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)秩序的公平正義，起到極大的作用。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8、9明確規(guī)定了商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的，可以適用懲罰性賠償?shù)奈宸N情形，14條第2款明確規(guī)定了出現(xiàn)面積誤差后的處理原則。若不是出賣人的主觀故意，或純屬違約行為，就應(yīng)按照《解釋》第13條的規(guī)定處理。
但是實(shí)踐中，不同的交易情況、證據(jù)取得是否充分、是否可以認(rèn)定開發(fā)商欺詐等需要像盡職調(diào)查一樣抽絲剝繭。調(diào)查取證環(huán)節(jié)需要非常專業(yè)。建議如果有條件的客戶從購房開始，就請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)提供咨詢意見。開源節(jié)流。
