一篇博文提到在加拿大由于不了解相關(guān)法規(guī)房產(chǎn)過戶的案例：
最近接到了一個(gè)朋友介紹來的客戶，前年把投資房產(chǎn)名字改到了還未上學(xué)的孩子名下，沒有報(bào)稅。因?yàn)槁牻?jīng)紀(jì)說家庭內(nèi)贈(zèng)與不需要報(bào)稅，可以一元轉(zhuǎn)讓。2016年底收到CRA來信，讓補(bǔ)稅七萬(wàn)多元，外加penalty。
翻建房產(chǎn)，客戶偏信一方之言，卻掉入了稅務(wù)債務(wù)現(xiàn)在的例子太多了。無(wú)論你身邊的貸款經(jīng)紀(jì)怎么說，律師怎么說，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)怎么說，請(qǐng)仔細(xì)咨詢您身邊的會(huì)計(jì)師。
舉個(gè)例子來解釋親屬間房產(chǎn)贈(zèng)與的稅務(wù)問題：隔壁老王十年前以500k價(jià)格買入一投資獨(dú)立屋，現(xiàn)在市值1.5 Mil。 因名下房產(chǎn)過多，年收入較高，想轉(zhuǎn)到家人名下。一來他們?nèi)绻≡诶锩婵梢杂肞rincipal residence免稅，二來即使出租，因?yàn)樗麄兪杖胼^低，將來賣房時(shí)，增值稅在他們頭上繳納稅率較低。他們思來想去，老王有了下面幾個(gè)選擇有
1. 妻子
2. 未滿18歲兒子
3. 妻子哥哥
4. 姑姑
注意看下面解釋，每種方式的稅務(wù)處理都是不一樣的
1. 轉(zhuǎn)給妻子
- 自動(dòng)有spousal rollover (Section 74.2 of Income tax Act)。稅務(wù)角度視房子按成本轉(zhuǎn)給妻子，轉(zhuǎn)房當(dāng)年王先生不需要增值稅。即夫妻間可以一元轉(zhuǎn)讓。稅務(wù)角度王先生的賣出價(jià)是500k, 妻子的買入價(jià)價(jià)也是500k
- 但是，Income Tax Act沒有給我們這樣簡(jiǎn)單的income splitting的機(jī)會(huì)。- Attribution Rule。即房子本質(zhì)上其實(shí)還是屬于老王，雖然名字轉(zhuǎn)給了妻子，但是將來每年的租金凈收入，賣房增值稅都會(huì)在老王頭上繳納。
- Attribution Rule在離異或老王死亡時(shí)會(huì)消失，從那以后租金收入和賣房增值會(huì)在妻子頭上繳稅。
- 有無(wú)辦法規(guī)避Attribution Rule?
1. 有的，解決辦法：Elect out of spousal rollover（可以聯(lián)系會(huì)計(jì)師幫助寫Election Letter）
2. 妻子必須是稅務(wù)居民
3. 房產(chǎn)需要按照市場(chǎng)價(jià)transfer（不能低價(jià)轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)與）
4. 按市場(chǎng)價(jià)transfer – 當(dāng)年老王需要把100萬(wàn)升值納入當(dāng)年T1,妻子以后的成本價(jià)是1.5 mil
5. 很多時(shí)候這種轉(zhuǎn)讓時(shí)通過夫妻間的借款形式發(fā)生的，妻子需要在下一年年一月底之前按照CRA規(guī)定的interest rate (Prescribed rate http://www.cra-arc.gc.ca/interestrates/) 支付利息，即1%*1.5mil = 15,000。否則Attribution Rule就會(huì)生效，無(wú)法修改
6. 有人要問，夫妻的錢都是一起的不付不可以嗎？答：不可以。 CRA會(huì)需要paper trail， 最簡(jiǎn)單的做法老王給妻子一萬(wàn)五，妻子寫一張支票存到老王賬戶里，妻子把支票和銀行賬單打印出來存底即可，這就是Proof。
2. 轉(zhuǎn)給18歲以下子女- 外甥（女），侄（女）
- 有Deemed disposition，即稅務(wù)角度，老王的房子是按照市場(chǎng)價(jià)賣出了，100萬(wàn)升值納入當(dāng)年T1。兒子以后的成本價(jià)是1.5 mil .
- Attribution rule還是有的，但是和轉(zhuǎn)給妻子不同的是，只有每年的租金凈收入需要納入老王的T1, 以后升值收入會(huì)在兒子頭上納稅。（這是個(gè)valid tax planning opportunity）。
- 有無(wú)辦法規(guī)避Attribution Rule?
- 有，解決辦法同“轉(zhuǎn)給妻子”規(guī)避Attribution方法，但個(gè)人認(rèn)為一般不值得如此麻煩。 畢竟租金是小頭，增值才是大頭。
3. 轉(zhuǎn)給其他直系親屬
- 如何判斷稅務(wù)角度直系親屬？首先，relation/related party在稅務(wù)角度的定義是：中國(guó)傳統(tǒng)意義的直系加上親兄弟姐妹，即爸爸媽媽，爺爺奶奶，外公外婆，子女，哥哥姐姐，妻子，都是related, 但是姑舅，表親都不是。也可以參考我的其他文章 – CRA重點(diǎn)調(diào)查！新房HST Rebate.
- 有Deemed disposition，即稅務(wù)角度，老王的房子是按照市場(chǎng)價(jià)賣出了，100萬(wàn)升值納入當(dāng)年T1。
- 妻子哥哥以后的成本價(jià)是：
a) 若轉(zhuǎn)讓價(jià)小于市場(chǎng)價(jià)比如$1轉(zhuǎn)讓，妻子哥哥以后的成本價(jià)還是$1。
b) 若按市場(chǎng)價(jià)轉(zhuǎn)讓，妻子哥哥以后成本價(jià)是1.5mil
c) 若是贈(zèng)與，哥哥以后的成本是1.5 mil
(這里一定注意：如果轉(zhuǎn)讓價(jià)小于市場(chǎng)價(jià)，即以上b)的情況，存在Double taxation的后果，即同一部分升值會(huì)被稅兩次,因?yàn)閺?0萬(wàn)到150萬(wàn)這部分升值，老王已經(jīng)交過稅了呀，但是到妻子哥哥手里，成本價(jià)卻是$1，這以后他要是賣還有大筆的稅要交。切記非直系親屬一定要贈(zèng)與或者市場(chǎng)價(jià)轉(zhuǎn)讓）
4. 轉(zhuǎn)給非直系親屬
- 這就是市場(chǎng)交易了，CRA一般沒什么話講，合同上寫多少錢就按多少錢繳稅
- 比如賣給姑姑1 mil, 50萬(wàn)升值納入老王的當(dāng)年T1, 姑姑成本價(jià)為1 mil。
