有一個朋友跟我說，天府新區(qū)有一處公寓在售，價格60萬，買入后一家酒店返租，每個月租金4000元，她算了下差不多年化收益8%了，感覺很有吸引力，問我的看法。

朋友們，你們看到這樣的機會，會不會心動呢？8%的年化哦。我說說我的看法。

首先，從賬面上來看，這家酒店把公寓租過去后，如果經(jīng)營非常好，不發(fā)生疫情停業(yè)，能從容應(yīng)對同業(yè)競爭，連續(xù)12年每年都能正常付租金，朋友差不多能收回60萬的投資本金。但是，當(dāng)下這種經(jīng)濟環(huán)境，一家酒店從最初立項，到連續(xù)正常經(jīng)營12年，這個難度不可謂不大吧？

如果酒店經(jīng)營不善，無力支付租金，后續(xù)我們就面臨跟公司扯皮，甚至走上無窮無盡成本極高的法律訴訟維權(quán)之路。這樣的情況已經(jīng)屢見不鮮了。

其次，這個朋友的這種算法，沒有考慮貨幣的時間價值。什么意思呢？也就是說，你第二年的月租4000元，和第一年的4000元月租價值是不一樣的。靜態(tài)算，12年能收回成本，但是要是折現(xiàn)算，拿回成本要遠超12年的時間。這還沒考慮原成本60萬元的機會成本！

最后，即使當(dāng)我們順利收回本金后我們想要賺錢，那就必須變賣這個公寓，實現(xiàn)公寓本身的增值收益。公寓的持有成本高，交易成本也很高，未來公寓的價格走向如何？我們能非?？隙ü⒌膬r格就一定會上升嗎？

中國的樓市走過了一個長達20年的大牛市，過去閉眼買房都能漲，現(xiàn)在房產(chǎn)投資越來越專業(yè)化，門檻越來越高。這次各地房產(chǎn)政策放松，本來是為了吸引更多的人來買房救市，但反而讓原有不少房產(chǎn)的人趁機掛牌賣出，成都的二手房掛牌數(shù)量都已經(jīng)接近17萬套，這還是住宅的數(shù)量。公寓的掛牌量呢？成交量如何？你掛牌后有人來接手嗎？

如果這些問題我們自己都沒有明確答案，那你說去買這個公寓的成功概率高嗎？