次次都上當(dāng)，當(dāng)當(dāng)不一樣

原創(chuàng) 2017-11-17 伯通 虎嗅網(wǎng)

作為一名普通的市場(chǎng)參與者，我們畢生努力的目標(biāo)，不應(yīng)該是獲得超額回報(bào)，而是盡量避免重大錯(cuò)誤和損失。即便只能游走在貪婪和恐懼之間，適當(dāng)?shù)谋Ｊ貞B(tài)度和提防姿勢(shì)，亦有助于降低我們被收割的機(jī)率。

而外界種種聲音中最應(yīng)當(dāng)提防的，莫過于涉及重要消費(fèi)品和投資品的“政策放風(fēng)”。這些言論和舉措有時(shí)會(huì)誤導(dǎo)我們，甚至阻礙我們對(duì)幸福生活的追求——

比如涉及養(yǎng)老問題的“只生一個(gè)好”（1982年）；

比如涉及三個(gè)省份投資和安居問題的“振興東北老工業(yè)基地”（2003年）；

比如涉及出行問題的“北京不可能作出限購機(jī)動(dòng)車的決策”（2010年）、“廣州沒有限購私家車計(jì)劃”（2011年）、“天津的情況跟北京不一樣”（2011年）、“深圳不會(huì)搞突然襲擊”（2014年）；

比如涉及住房問題的“房產(chǎn)限購名單不存在”（2011年）；

比如剛剛辟謠IPO重啟傳聞的證監(jiān)會(huì)“半夜雞叫”（2014年）；

比如涉及證券投資問題的“4000點(diǎn)才是A股牛市的開端”（2015年）……

如今，最新版本的政策放風(fēng)叫“買房不如租房好”。作為房產(chǎn)長效機(jī)制的開路論點(diǎn)，此種言論的逐步出爐過程頗為有趣，事實(shí)上也已經(jīng)改變了部分受眾的觀念。

房事體大，不可不察。

“沒買房的恭喜了”

2015年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上明確提出，住房制度改革方向就是“購租并舉”。隨后，一系列圍繞這個(gè)核心的政策和聲音便接連放出，目不暇接。僅以近半年新聞為例——

《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)：讓“租房”在住有所居中成為常態(tài)》（2017年6月1日）

《南方都市報(bào)：租賃新規(guī)出臺(tái) 不買了租房去》（2017年6月9日）

《北京市住建委：引導(dǎo)單身青年通過租房解決住房困難問題》（2017年8月14日）

《新華網(wǎng)：如果房子能穩(wěn)定地租一輩子 何必買房》（2017年8月23日）

《黨報(bào)三問租購?fù)瑱?quán)：租房真能上名校？租金會(huì)漲嗎？》（2017年9月11日）

《證券日?qǐng)?bào)：在北京買房不如租房好 壓力太大》（2017年9月27日）

《北京日?qǐng)?bào)：北京租房新政下月實(shí)施 松綁京籍無房戶子女跨區(qū)入學(xué)》（2017年9月30日）

《北京上線官方租房平臺(tái) 政府主導(dǎo)背后隱現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)巨頭身影》（2017年10月31日）

《央視財(cái)經(jīng)：剛剛樓市發(fā)出一顆信號(hào)彈：租房落戶又進(jìn)一步》（2017年10月31日）

《財(cái)新：銀行開始切租房市場(chǎng)蛋糕 參與發(fā)起三家住房租賃公司》（2017年11月3日）

《人民日?qǐng)?bào)：深圳租房也能貸款了：貸款最長10年 單戶最高100萬》（2017年11月7日）

《馮侖：欲做房奴而不得的時(shí)代即將過去了》（2017年11月8日）

《巴曙松：讓租房成為一種生活方式》（2017年11月10日）

《證券時(shí)報(bào)：年輕人要善用“租房貸款”改善自己的生活》（2017年11月13日）

不難看出，整個(gè)放風(fēng)路徑是這樣的：

“改革號(hào)召：租房也是一種可能”——“輿論宣導(dǎo)：買房不如租房好”——“細(xì)則出臺(tái)：租房政策落地”——“企業(yè)唱戲：阿里京東上線租房平臺(tái) 建行上線租房貸”——“故事會(huì)：中國老太太和美國老太太的故事變種：年輕人不再為買房困擾，通過租房貸款盡早上車享受生活”。

然而，如果只是空口無憑地說“買房不如租房”，似乎很難扭轉(zhuǎn)國人根深蒂固的居住觀念。因此，還需要其它合力——

《人民網(wǎng)：失去奮斗，房產(chǎn)再多我們也將無家可歸》（2016年9月26日）

《2016中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：房子是用來住的、不是用來炒的》（2016年12月16日）

《交行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平：房產(chǎn)稅將分時(shí)分批逐步落地》（2017年7月6日）

《央視網(wǎng)：聽說要開征房產(chǎn)稅，我是不是得趕緊賣房了？》（2017年8月1日）

《浙江廣電：房產(chǎn)稅越來越近了 房?jī)r(jià)會(huì)暴跌多套房的人會(huì)被征跨！》（2017年10月7日）

《中國新聞網(wǎng)：寧夏明年起開征房產(chǎn)稅 稅率為1.2%》（2017年10月20日）

《央視：樓市徹底變天 沒買房的恭喜了》（2017年10月30日）

《長沙晚報(bào)：炒房的要哭了！財(cái)政部明確房產(chǎn)稅將這樣收，還有這些人最害怕》（2017年11月6日）

《黃奇帆：房地產(chǎn)稅今后幾年一定會(huì)出來》（2017年11月16日）

發(fā)現(xiàn)了嗎？這是放風(fēng)的另外一條線，即——“輿論定調(diào)：沉迷買房可鄙，炒房行為當(dāng)誅”——“場(chǎng)外分析：房產(chǎn)稅征收日，買房奴破產(chǎn)時(shí)”——“場(chǎng)內(nèi)大佬：房產(chǎn)稅一定要收”。

如此這般，通過一正一反兩種聲音，就達(dá)到了讓買房意志不那么堅(jiān)定、買房條件不那么齊備的人群逐漸放棄買房念頭，安心甚至略帶優(yōu)越感地選擇租房的目的。畢竟上上下下都在打擊購房，力捧租房，順潮流而動(dòng)，總沒錯(cuò)吧？

你想當(dāng)?shù)刂鳎€是做佃農(nóng)

觀察近年住房政策的更迭，如果只是關(guān)注密集的調(diào)控指令和心電圖般起伏的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的話，那么格局依然有限，難以窺及真正的時(shí)代脈絡(luò)。

不妨先把目光投向廣袤的農(nóng)村，看看城鎮(zhèn)化進(jìn)程沒有普照到的地區(qū)，在搞什么名堂。

剛剛結(jié)束的高層會(huì)議上，在農(nóng)村土地政策方面確立了兩件事：

1. 土地承包到期后再延長30年，保持土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長久不變；

2. “三權(quán)分置”，土地承包經(jīng)營權(quán)細(xì)分為土地承包權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)。

這是什么意思呢？土地承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分開，就是已經(jīng)承包土地的農(nóng)民，可以在依然擁有土地承包權(quán)的前提下，把土地的實(shí)際使用權(quán)流轉(zhuǎn)給他人。簡(jiǎn)單來說，允許一部分人當(dāng)“地主”，另一部分人當(dāng)“佃農(nóng)”，國家認(rèn)可這種長期穩(wěn)定的關(guān)系。

在歷史上，我國民間也曾自然演進(jìn)出類似的策略，即“田骨”和“田皮”。土地所有權(quán)即田骨，土地耕種權(quán)即田皮。作為佃農(nóng)，只要交夠契約上約定的租金，就可長期穩(wěn)定地使用土地，不致奔波不安。

政府在土地承包合約到期前續(xù)30年長約，允許并鼓勵(lì)承包人將土地租給他人，政策上認(rèn)可這種長期穩(wěn)固的租佃關(guān)系……看起來是不是和“住宅70年到期后可以續(xù)期（今年兩會(huì)時(shí)總理提出），鼓勵(lì)租房，并且通過10年期租房貸款、政府中介、相關(guān)法規(guī)及監(jiān)管措施，確立長期穩(wěn)定租賃關(guān)系”如出一轍？只不過一個(gè)在鄉(xiāng)村，一個(gè)在城鎮(zhèn)罷了。

無論在城還是鄉(xiāng)，土地都是國家和集體所有的。農(nóng)民和市民只不過是在“一級(jí)市場(chǎng)”長租了這塊地，國家通過不斷續(xù)約穩(wěn)定這些“一級(jí)租戶”，讓他們“有恒產(chǎn)者有恒心”。但為了防止一級(jí)市場(chǎng)過熱導(dǎo)致的其它問題，國家逐步縮減一級(jí)市場(chǎng)規(guī)模甚至凍結(jié)交易，讓后來者只能通過“二級(jí)市場(chǎng)”向這些一級(jí)租戶租賃土地或房產(chǎn)，國家鼓勵(lì)并希望這種行為成為主流。

無形中，政策將人分為兩類。一類是地主，另一類則是佃農(nóng)（當(dāng)然這是宏觀來看，具體案例中，有些人可能既是地主又是佃農(nóng)，比如進(jìn)城農(nóng)民工）。

神仙打架，聽市場(chǎng)的

租購?fù)瑱?quán)，是一個(gè)特別令“無房無戶”的外來務(wù)工人員振奮的消息。就在人們?yōu)橘I不起學(xué)區(qū)房難過時(shí)，天空突然飄來五個(gè)字：那都不是事。什么心情？

不過這是個(gè)明顯要打架的政策，因?yàn)橐苍诓痪们?，國家已?jīng)三令五申嚴(yán)控特大城市規(guī)模：比如北京要死守2200萬紅線。船滿了，上不了船的就是“非首都功能”，請(qǐng)自覺離開首都。

所以北京一邊在每年縮減人事局的落戶指標(biāo)，一邊還要在保障房指標(biāo)中留出“新北京人”的位置。打一巴掌給塊糖吃，這究竟是要疏解，還是要吸納？

不過好在，當(dāng)神仙們左右互搏的時(shí)候，市場(chǎng)是永遠(yuǎn)不會(huì)犯下這種低級(jí)錯(cuò)誤的——從早期的房改房、外銷商品房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房，到后來的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、兩限房，一大批名目繁多的住房品種并存于普通商品房的體系之外?！肮獗本┚陀惺甙朔N，全國得有三十多種”。然而這些政策性住房并未成功打壓過房?jī)r(jià)，也沒改善過普通人住房難的困境。

同理，作為具有極高正外部性的一線城市公立教育資源，由于其價(jià)格（入學(xué)費(fèi)用）在國內(nèi)已經(jīng)被限定為近乎白菜，那么市場(chǎng)就必須要通過其它方式篩選入學(xué)名單。如果西城區(qū)十幾萬一平的老破小戶主，都還要因?yàn)楹⒆記]學(xué)上去教育局門口討說法，憑什么一個(gè)租房的就敢臆想自己的孩子能夠“租購?fù)瑱?quán)”？

韭菜就是韭菜，只不過這次的政策把諸位搬進(jìn)了大棚里，暖和濕潤，非常舒適。但千萬別以為，這樣就不會(huì)被收割了。

東風(fēng)雷諾聯(lián)合虎嗅

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王仲元-民生銀行網(wǎng)絡(luò)金融

我還以為。你在黑當(dāng)當(dāng)呢

29分鐘前

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Wing.W

當(dāng)當(dāng)網(wǎng)躺槍

30分鐘前

32

一個(gè)桃