虛假宣傳、房屋質(zhì)量問(wèn)題、延期交房、房產(chǎn)證辦不下來(lái)、爛尾樓……遇到這些常見(jiàn)的商品房糾紛怎么辦？
第一部分? 遇到開(kāi)發(fā)商虛假宣傳如何維權(quán)？
1、取證要先行。對(duì)當(dāng)初線上線下的宣傳資料做盡可能的收集，比如樣板間照片或視頻、沙盤(pán)、樓書(shū)、戶(hù)型圖、效果圖、和銷(xiāo)售人員的溝通記錄、開(kāi)發(fā)商的宣傳視頻（官網(wǎng)、公眾號(hào)等往往都會(huì)有）等。
2、違法查處要及時(shí)提起。遇到虛假宣傳，要想從合同上找依據(jù)是很難的，開(kāi)發(fā)商都是高智商，早在條款上規(guī)避掉了。
往往要從監(jiān)管部門(mén)入手。可以向市場(chǎng)監(jiān)督局提虛假宣傳的違法查處，向住建部門(mén)提欺詐銷(xiāo)售的違法查處，要求履行查處職責(zé)。如果這些部門(mén)不及時(shí)履職，可以對(duì)此提起行政訴訟，督促其履職。
3、民事訴訟。如果相關(guān)行政機(jī)關(guān)對(duì)虛假宣傳進(jìn)行了認(rèn)定和處罰，可以以此為證據(jù)，提起民事訴訟，進(jìn)行索賠。如果沒(méi)有行政的認(rèn)定，在司法實(shí)踐中，法院很難支持購(gòu)房人索賠的要求。
因?yàn)樵凇渡唐贩款A(yù)售合同》的補(bǔ)充協(xié)議中往往都有這么一句話：“宣傳材料和銷(xiāo)售人員的承諾不是本合同組成部分，不對(duì)房屋的價(jià)格產(chǎn)生影響，一切以本合同為準(zhǔn)……”
4、曲線救國(guó)，劍走偏鋒。根據(jù)我們這些年辦理案件的經(jīng)驗(yàn)，在一些樓盤(pán)里，肉眼看到的虛假宣傳問(wèn)題往往可能只是開(kāi)發(fā)商違法違規(guī)的冰山一角，背后看不見(jiàn)的東西可能更多。
任何一個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)從立項(xiàng)、拿地、規(guī)劃許可，到施工、預(yù)售，再到規(guī)劃驗(yàn)收、竣工備案……需要30項(xiàng)以上的手續(xù)，這些手續(xù)真的完全合法合規(guī)嗎？咱們業(yè)主可以通過(guò)信息公開(kāi)申請(qǐng)等方式挖掘更多的問(wèn)題，進(jìn)而增加解決問(wèn)題的籌碼。
就像我們?cè)?jīng)做的一個(gè)案子，本來(lái)是虛假宣傳的問(wèn)題，結(jié)果一查，開(kāi)發(fā)商把一層的架空層隔成了單間全給賣(mài)掉了。這個(gè)時(shí)候，我們還用去關(guān)注虛假宣傳嗎？
5、談判。在上述一項(xiàng)或多項(xiàng)工作的基礎(chǔ)上，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行直接的溝通和談判，要求開(kāi)發(fā)商給予自己相應(yīng)賠償或者提供其他解決方案。
第二部分? 遇到商品房質(zhì)量問(wèn)題如何維權(quán)？
一、首先要分清質(zhì)量問(wèn)題的層次，不同的質(zhì)量問(wèn)題采取的策略是不同的。
1、一般最嚴(yán)重的當(dāng)屬房屋的主體結(jié)構(gòu)（比如承重墻等）出了問(wèn)題，如果這方面問(wèn)題比較嚴(yán)重，會(huì)直接影響到房屋的安全、是否還能居住，也直接決定了業(yè)主是否要退房。
比如我們團(tuán)隊(duì)曾經(jīng)代理過(guò)的樓倒倒案，整個(gè)樓體倒下了，這就屬于極為嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。前一段，武漢爆出來(lái)的“危房事件”，實(shí)際上也屬于這一類(lèi)。
2、第二類(lèi)是：雖然不是主體結(jié)構(gòu)，但問(wèn)題比較嚴(yán)重，導(dǎo)致無(wú)法正常使用。比如外墻防水沒(méi)有做好，導(dǎo)致室內(nèi)漏水、滲水，墻皮嚴(yán)重發(fā)霉，甚至開(kāi)裂，需要重新做防水層。
我曾經(jīng)代理的一個(gè)案子就是這種情況，我們的當(dāng)事人李先生還是專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)人士，他自己名下也有一個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。他專(zhuān)門(mén)買(mǎi)了另一知名開(kāi)發(fā)商的樣板房，想著樣板房總不差吧。
萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)有想到的是，開(kāi)發(fā)商為了趕工出樣板房，外防水層做的極差。李先生一家入住后，接連發(fā)生呼吸道感染，室內(nèi)總有一種很濃的霉味。很快，墻上精美的壁紙都變了顏色，打開(kāi)后才發(fā)現(xiàn)墻體都是發(fā)霉的！
當(dāng)時(shí)，這個(gè)小區(qū)對(duì)外宣傳是五星級(jí)的高檔裝修規(guī)格……后來(lái)委托我們和開(kāi)發(fā)商談。一開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商極為強(qiáng)勢(shì)，不承認(rèn)防水有問(wèn)題，只愿意做小處理，更換壁紙。后來(lái)隨著調(diào)查、訴訟的推進(jìn)，隨著問(wèn)題的一步步挖掘，開(kāi)發(fā)商終于低頭。
不僅對(duì)房屋做了整體維修，重新裝修，賠償了一筆錢(qián)，還在附近的五星級(jí)酒店包了兩個(gè)套房給李先生一家使用。當(dāng)時(shí)由于酒店不能養(yǎng)寵物，還專(zhuān)門(mén)按每月3000元給李先生女兒的寵物找了個(gè)寄養(yǎng)地方……
3、第三類(lèi)屬于比較常見(jiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，可以通過(guò)簡(jiǎn)單的維修就解決的。比如踢腳線開(kāi)裂了，門(mén)縫太大，墻體有裂紋等等。
二、維權(quán)方案
1、對(duì)于比較嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。比如主體結(jié)構(gòu)有嚴(yán)重問(wèn)題；比如雖然不是主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題，但是也已經(jīng)嚴(yán)重影響到正常的居住，導(dǎo)致無(wú)法正常使用。遇到類(lèi)似情況，業(yè)主可以視情況選擇退房，也可以選擇要求進(jìn)行相應(yīng)維修和賠償。
如果是一般的質(zhì)量問(wèn)題，一方面可以要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修，同時(shí)還可以視情況拒絕收房，要求賠償或補(bǔ)償。
2、當(dāng)然，很多時(shí)候，開(kāi)發(fā)商是不會(huì)很配合實(shí)現(xiàn)咱們的目標(biāo)的，需要采取一些必要的方式方法。
而不論采用什么方法，首先必須要注意做好取證工作。比如，收房的時(shí)候，一定要先驗(yàn)房，對(duì)質(zhì)量問(wèn)題一定要事無(wú)巨細(xì)地記在收房單上，并要求當(dāng)時(shí)的對(duì)接人員簽字確認(rèn)，自己手頭留存一份作為證據(jù)。
比如，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)通過(guò)拍攝將具體的問(wèn)題記錄下來(lái)；通過(guò)書(shū)面函件去要求開(kāi)發(fā)商履行相應(yīng)義務(wù)。發(fā)書(shū)面函件時(shí)務(wù)必做好取證，務(wù)必用EMS發(fā)送，務(wù)必在郵單上寫(xiě)明郵寄的內(nèi)容。
其次，要注意保留現(xiàn)場(chǎng)。若收房時(shí)是毛坯房，出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題后，最好不要立刻裝修，避免將來(lái)責(zé)任不明。
第三，務(wù)必注意保修期。商品房是有保修期的，很多部位的保修期只有2年，如果不及時(shí)提出，并要求修復(fù)，一旦保修期過(guò)了，可能再交涉就會(huì)變得更麻煩。所以一定要在保修期內(nèi)提出，提出后，若在保修期內(nèi)無(wú)法完成修復(fù)，保修期即使屆滿了，也可以相應(yīng)地順延。
第四，必要的時(shí)候，可請(qǐng)第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行鑒定。關(guān)于鑒定，務(wù)必注意三個(gè)問(wèn)題：（1）成本相對(duì)較高。（2）最好和開(kāi)發(fā)商共同委托，否則可能會(huì)出現(xiàn)鑒定結(jié)果出來(lái)后，開(kāi)發(fā)商不承認(rèn)。當(dāng)然，即使開(kāi)發(fā)商不認(rèn)，也不影響其鑒定結(jié)果，可以作為談判籌碼。
（3）有些鑒定機(jī)構(gòu)可能不夠公允。曾經(jīng)有一個(gè)案子，當(dāng)事人和開(kāi)發(fā)商共同委托鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行安全性鑒定，但是在出鑒定結(jié)論的時(shí)候，鑒定機(jī)構(gòu)卻故意回避最終的安全性等級(jí)結(jié)論，在我們一再要求下才做出結(jié)論——D級(jí)，也就是最危險(xiǎn)等級(jí)的結(jié)論。
第五，必要的時(shí)候，可通過(guò)訴訟的方式來(lái)保護(hù)自己的權(quán)利。訴訟過(guò)程中也可以申請(qǐng)鑒定，而且，這個(gè)時(shí)候的鑒定是在法院主持下進(jìn)行，相應(yīng)的鑒定結(jié)論也更加權(quán)威。
第三部分? 遇到逾期交房如何維權(quán)？
1、民事訴訟?？梢灾苯悠鹪V開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。如果違約責(zé)任約定的比較低，還可以要求按照在外租金和違約金的差額去主張損失。這種方案是最簡(jiǎn)單直接的，但是往往沒(méi)法直接實(shí)現(xiàn)交房的目的，只能通過(guò)追究違約金或損失督促開(kāi)發(fā)商盡快交房。
選擇這種維權(quán)方式，合同是最重要的證據(jù)。同時(shí)，如果違約金過(guò)低，要追究額外損失的時(shí)候，在外租賃的租賃合同、租金收據(jù)、租金支付記錄都是很重要的證據(jù)。尤其需要注意，支付租金的時(shí)候務(wù)必不要用現(xiàn)金，務(wù)必用銀行轉(zhuǎn)賬或者微信支付寶等可查的方式轉(zhuǎn)賬，相關(guān)的記錄都是證據(jù)。
2、信息公開(kāi)調(diào)查?？梢酝ㄟ^(guò)信息公開(kāi)的方式去相關(guān)部門(mén)調(diào)取這個(gè)項(xiàng)目目前的建設(shè)手續(xù)，查清楚到底是什么原因不能交房，是建設(shè)問(wèn)題，還是手續(xù)問(wèn)題，還是開(kāi)發(fā)商違規(guī)建房等等。查清楚了才好對(duì)癥下藥。
常見(jiàn)的逾期交房有兩種原因：第一個(gè)是資金問(wèn)題。如果是資金短缺造成的，務(wù)必在做信息公開(kāi)的時(shí)候特別關(guān)注下這個(gè)項(xiàng)目的監(jiān)管資金支付情況。一般而言，大家支付的購(gòu)房款是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開(kāi)發(fā)商的建房成本的，而大家支付房款是必須支付到監(jiān)管賬戶(hù)的。
在項(xiàng)目沒(méi)有完工之前，購(gòu)房款只能用于房屋的建設(shè)，不能挪作他用。如果出現(xiàn)了資金鏈斷裂的問(wèn)題，資金監(jiān)管一般肯定出了問(wèn)題。第二個(gè)是違規(guī)施工導(dǎo)致被相關(guān)部門(mén)責(zé)令停工、處罰或者無(wú)法通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收，進(jìn)而造成逾期。
3、如果通過(guò)信息公開(kāi)或者其他方式發(fā)現(xiàn)了這個(gè)項(xiàng)目存在違法違規(guī)問(wèn)題，可以視情況提起相關(guān)違法查處，要求相關(guān)部門(mén)履行職責(zé)，通過(guò)相關(guān)部門(mén)給開(kāi)發(fā)商施加壓力。對(duì)于這些違規(guī)行為就需要快刀斬亂麻，否則拖拖踏踏，很可能導(dǎo)致將來(lái)無(wú)法通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收，自然也就無(wú)法交房。而且，即使違法交了房，只要規(guī)劃驗(yàn)收沒(méi)有通過(guò)，房產(chǎn)證也辦不下來(lái)。
如果是因?yàn)橘Y金出了問(wèn)題，可以提起要求資金監(jiān)管部門(mén)履行監(jiān)管、查處職責(zé)的申請(qǐng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商違反資金監(jiān)管規(guī)定進(jìn)行調(diào)查處理。
4、如果發(fā)了相關(guān)違法查處申請(qǐng)以后，相關(guān)部門(mén)沒(méi)有在2個(gè)月內(nèi)履行自己的職責(zé)，可以依法提起相關(guān)行政訴訟，督促相關(guān)部門(mén)去履行職責(zé)，進(jìn)而給開(kāi)發(fā)商施加壓力。
第四部分? 遇到逾期辦證（房產(chǎn)證辦不下來(lái)）如何維權(quán)？
經(jīng)常有人咨詢(xún)房產(chǎn)證辦不下來(lái)，我們也做過(guò)不少這方面的案子。在我們所遇到的這些案件中，有一大半是因?yàn)橐?guī)劃驗(yàn)收沒(méi)有通過(guò)，導(dǎo)致房產(chǎn)證辦不下來(lái)。按照咱們的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，要想辦理房產(chǎn)證（現(xiàn)在叫不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證），必須取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件，這個(gè)文件是辦證的幾大要素之一，也是最容易出問(wèn)題的地方。
為什么有不少項(xiàng)目，不少小區(qū)無(wú)法通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收呢？最常見(jiàn)的原因就是開(kāi)發(fā)商違規(guī)建設(shè)，比如北京二環(huán)內(nèi)的某宮，開(kāi)發(fā)商為了謀取暴利，違反規(guī)劃直接多建了一層。多建多賣(mài)多掙錢(qián)，這是一部分開(kāi)發(fā)商鋌而走險(xiǎn)的原因。但是，法律法規(guī)對(duì)于房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)流程和手續(xù)規(guī)定是十分嚴(yán)格的，不是開(kāi)發(fā)商想建多少就能建多少。
在開(kāi)發(fā)商施工之前，必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附圖附件，開(kāi)發(fā)商必須嚴(yán)格按照許可的規(guī)劃條件去建設(shè)，否則就是違規(guī)！而一些開(kāi)發(fā)商被貪念蒙蔽了雙眼，顧頭不顧腚，房子是多建了，但是最終規(guī)劃驗(yàn)收通過(guò)不了了，苦的還是購(gòu)房人。
遇到房產(chǎn)證辦不下來(lái)：
1、最簡(jiǎn)單的方式是民事訴訟，但是如果不具備辦理房產(chǎn)證的條件，訴要求辦證是沒(méi)有意義的，只能訴要求對(duì)方支付逾期辦證的違約金。一般情況下，這種方案對(duì)開(kāi)發(fā)商的壓力不是很大，稀稀拉拉一部分人起訴，開(kāi)發(fā)商其實(shí)花不了多少錢(qián)。
但是，如果廣大業(yè)主都能團(tuán)結(jié)起來(lái)，都去要求開(kāi)發(fā)商賠償違約金，在不少項(xiàng)目里，應(yīng)當(dāng)賠給所有業(yè)主的違約金加到一起，也不是一個(gè)小數(shù)目。有時(shí)候可以通過(guò)這種方式去逼著開(kāi)發(fā)商盡快把證辦下來(lái)。
2、要核實(shí)到底是什么原因?qū)е碌姆慨a(chǎn)證辦不下來(lái)。是規(guī)劃驗(yàn)收沒(méi)有通過(guò)，還是因?yàn)橛械姆慨a(chǎn)是不能分割辦證。咱們業(yè)主可以到不動(dòng)產(chǎn)登記中心去問(wèn)，也可以通過(guò)信息公開(kāi)的方式去挖掘，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)證的前置文件進(jìn)行信息申請(qǐng)（如規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件、竣工驗(yàn)收備案表、竣工面積實(shí)測(cè)報(bào)告等），核實(shí)下這些文件缺少哪些。查清楚了原因，才好對(duì)癥下藥。
如果是規(guī)劃驗(yàn)收沒(méi)有辦下來(lái)，也不是沒(méi)有解決方案，有時(shí)候可以通過(guò)繳納罰款，補(bǔ)繳土地出讓金的方式進(jìn)行補(bǔ)救，關(guān)鍵還在于開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有錢(qián)去補(bǔ)繳，愿不愿意花錢(qián)。
3、必要的時(shí)候，可以把辦不下來(lái)證的問(wèn)題戳破。以超規(guī)建面積導(dǎo)致無(wú)法通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收為例，如果開(kāi)發(fā)商遲遲不愿意花成本把問(wèn)題解決，業(yè)主就可以以開(kāi)發(fā)商違規(guī)建設(shè)為由向規(guī)劃部門(mén)提起違規(guī)建設(shè)查處申請(qǐng)，要求對(duì)這種違規(guī)行為進(jìn)行調(diào)查處理。
把問(wèn)題擺在臺(tái)面上，如果相關(guān)部門(mén)不愿意或者不及時(shí)去解決，去處理，咱們業(yè)主還可以提起相關(guān)的行政訴訟，進(jìn)一步通過(guò)對(duì)主管開(kāi)發(fā)商的行政部門(mén)施加壓力，來(lái)間接給開(kāi)發(fā)商施加壓力。
第五部分? 遇到爛尾樓如何維權(quán)？
遇到爛尾樓，要想維權(quán)，首先要認(rèn)清一個(gè)基本現(xiàn)實(shí)：業(yè)主往往是最后知后覺(jué)，最容易房錢(qián)兩空的，主要原因一般有三個(gè)：
1、一般開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，民間資本和各大銀行會(huì)會(huì)第一時(shí)間出手，第一時(shí)間起訴，第一時(shí)間查封能查封的所有財(cái)產(chǎn)。其中就包括很多業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的房屋。而相關(guān)判決一旦生效，這些民間資本和銀行會(huì)第一時(shí)間去申請(qǐng)法院執(zhí)行，拍賣(mài)查封的房產(chǎn)，盡可能劃走開(kāi)發(fā)商名下所有的錢(qián)。
2、開(kāi)發(fā)商也往往會(huì)主動(dòng)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。在民間資本和銀行動(dòng)手之前，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)先行一步。利用施工單位虛報(bào)工程款，利用員工虛報(bào)工資已經(jīng)不是秘密的秘密。
3、在先天上，業(yè)主就屬于弱勢(shì)群體，得到信息的時(shí)間往往是最晚的，反應(yīng)也是最慢的。做過(guò)不少爛尾樓的案子，接觸過(guò)很多不幸購(gòu)買(mǎi)了爛尾樓的業(yè)主，有時(shí)候特別有種恨鐵不成鋼的感覺(jué)。該出手的時(shí)候不出手，坐等開(kāi)發(fā)商或者別的業(yè)主去折騰，夢(mèng)想打順風(fēng)車(chē)，等到最后房錢(qián)兩空。而且，還有不少的業(yè)主迷信信訪，對(duì)信訪有種蜜汁自信，往往錯(cuò)失挽回?fù)p失的良機(jī)。
所以，一旦發(fā)現(xiàn)自己買(mǎi)的房子要爛尾了，必須立刻展開(kāi)行動(dòng)，團(tuán)結(jié)一切值得團(tuán)結(jié)的業(yè)主，利用一切合法合規(guī)的法律手段：
1、強(qiáng)有力的組織至關(guān)重要。組織問(wèn)題是爛尾樓這類(lèi)集團(tuán)訴訟成敗的關(guān)鍵因素。沒(méi)有穩(wěn)定的組織架構(gòu)意味著這個(gè)維權(quán)集體是自由的、極為松散的、沒(méi)有約束的，就像是一個(gè)部隊(duì)沒(méi)有軍師旅團(tuán)營(yíng)連，沒(méi)有嚴(yán)格的軍紀(jì)。沖鋒的號(hào)剛剛響起，就已經(jīng)潰不成軍。
2、優(yōu)秀的業(yè)主代表至關(guān)重要。有不少維權(quán)失敗的原因就是業(yè)主代表不給力，業(yè)主代表叛變、或被收買(mǎi)。所以選擇業(yè)主代表十分重要，一定要人品好，有時(shí)間，有頭腦，愿意為大家付出。而且業(yè)主代表絕對(duì)不能只有一個(gè)兩個(gè)，一定要有多個(gè)，且人數(shù)是單數(shù)。
3、一定要有保密機(jī)制和反搭反搭便車(chē)機(jī)制。在維權(quán)過(guò)程中，如果沒(méi)有反搭便車(chē)機(jī)制，維權(quán)很容易走向失敗。維權(quán)的時(shí)候，很多“聰明人”選擇抱胸旁觀，既不想付出，又怕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)需要沖鋒的時(shí)候，“聰明人”們或高呼著沖啊，但是腳步卻往后退著；或躲地遠(yuǎn)遠(yuǎn)地，悄悄地冷眼看著傻乎乎的勇士們往前沖。
當(dāng)可能出現(xiàn)成果的時(shí)候，“聰明人”們理直氣壯、心安理得地站出來(lái)了。沒(méi)有反搭便車(chē)機(jī)制的結(jié)果就是沖鋒的人，真正付出的人被踩死在前進(jìn)的過(guò)程中，最終導(dǎo)致整個(gè)維權(quán)嗚呼哀哉。
在我們團(tuán)隊(duì)辦理這類(lèi)的案件的時(shí)候，在和購(gòu)房人建立委托關(guān)系前，我們會(huì)提出一個(gè)要求：業(yè)主必須先簽署保密協(xié)議和議事規(guī)則。如果業(yè)主不簽署這兩個(gè)文件，這個(gè)案子我們一定不會(huì)接。
4、盡快提起訴訟，盡快行使購(gòu)房人的優(yōu)先受償權(quán)。如果樓盤(pán)徹底爛尾了，沒(méi)有復(fù)活的可能，房子的狀態(tài)又根本沒(méi)法用，可以立刻起訴要求解除合同，返還購(gòu)房款。
這個(gè)時(shí)候，有不少人可能會(huì)有一種誤區(qū)，樓盤(pán)早被封了，銀行、債權(quán)人、施工人早查封了無(wú)數(shù)遍了，我們就算訴了也拿不回錢(qián)。施工人有優(yōu)先受償權(quán)，銀行、債權(quán)人又有抵押權(quán)，也有優(yōu)先權(quán)。而我們購(gòu)房人什么都沒(méi)有？
實(shí)際上則不然，相對(duì)于施工人、抵押權(quán)人的優(yōu)先權(quán)，還有一個(gè)更優(yōu)先的權(quán)利，那就是購(gòu)房人的基本債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)。但是這個(gè)優(yōu)先受償權(quán)的行使前提是：必須要起訴，要進(jìn)入法律程序。否則等銀行、施工人等已經(jīng)把錢(qián)劃走了，再起訴，再有優(yōu)先權(quán)也白搭。
5、必要的時(shí)候，可以申請(qǐng)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，在破產(chǎn)清算中行使優(yōu)先權(quán)。
6、如果樓盤(pán)前景還不錯(cuò)，相關(guān)的政府部門(mén)也很給力，也可以多方協(xié)商，進(jìn)行重組或者另外要求一個(gè)新的開(kāi)發(fā)商接盤(pán)。
總之，一切皆要爭(zhēng)先，否則悔之晚矣。
