2021年下半年以來，很多房企無法支付到期債務(wù)，導(dǎo)致房企接連暴雷，項(xiàng)目爛尾風(fēng)險日益增大。因此很多朋友，特別是買了暴雷房企商品房的朋友詢問：如果項(xiàng)目樓盤成為爛尾樓，開發(fā)商無法交房，還需要償還銀行按揭貸款嗎？

為了回答這個問題，我們先來分析一下我們購買商品房，所涉及的兩層法律關(guān)系：第一層法律關(guān)系就是購房人和開發(fā)商之間的商品房買賣合同法律關(guān)系，第二層法律關(guān)系就是購房人和銀行之間的按揭貸款法律關(guān)系，以及按揭貸款擔(dān)保法律關(guān)系。

第一層法律關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)就是，購房人主要義務(wù)為支付購房款（含首付款和按揭貸款）給房企，獲得所購買的商品房的所有權(quán)（期權(quán)），而開發(fā)商在獲得購房款后，須承擔(dān)交付對應(yīng)的商品房給購房人的主要義務(wù)。

第二層法律關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)就是，銀行承擔(dān)按揭貸款支付的主要義務(wù)（由購房人委托支付給房企）后，購房人需要承擔(dān)按月償還銀行借款本息的義務(wù)，并向銀行提供商品房抵押擔(dān)保和個人信用擔(dān)保。

然而，上述權(quán)利義務(wù)，在項(xiàng)目爛尾、開發(fā)商無法履行交付對應(yīng)的商品房給購房人的主要義務(wù)，不能實(shí)現(xiàn)購房人購房的目的后，購房人和開發(fā)商之間的商品房買賣合同法律關(guān)系，以及購房人和銀行之間的按揭貸款法律關(guān)系和按揭擔(dān)保法律關(guān)系，可通過法院判決解除。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

也就是說，如果項(xiàng)目樓盤成為爛尾樓，開發(fā)商無法交房，且購房人和開發(fā)商之間的商品房買賣合同法律關(guān)系，以及購房人和銀行之間的按揭貸款法律關(guān)系和按揭擔(dān)保法律關(guān)系，通過法院判決解除后，由開發(fā)商將收到的按揭貸款和首付款分別償還給銀行和購房者。

相關(guān)法律法規(guī)：

1.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2003年6月1日起施行）

第二十五條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

2.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020年12月23日最高人民法院審判委員會第1823次會議通過）

第二十一條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

相關(guān)案例：

1、中華人民共和國最高人民法院民 事 判 決 書（2019）最高法民再245號。