掌握財(cái)務(wù)力#9
很多人在找租房子跟買房子的時(shí)候很可能犯了以下四個(gè)錯(cuò)誤，導(dǎo)致讓自己的生活變成一場災(zāi)難．
1. 不懂自己的合理購屋預(yù)算怎么算出來，自己高估了自己可承受的購屋預(yù)算．
2. 忽略社區(qū)管理費(fèi)，公共設(shè)施管理費(fèi)，停車費(fèi)跟其他買房額外支出所帶來的影響．
3. 忽略后續(xù)基本裝潢跟家具家電所需要的錢，
4. 是缺乏看房的基礎(chǔ)概念，尤其是非常多建商跟前屋主都是黑心裝潢或修繕的時(shí)候．
到最后都是事后大罵自己，最后無語問蒼天．
我們在這邊要提供如何算出合理的租房或買屋預(yù)算的方式：在租房子或買房子的時(shí)候，我們可以很簡單的去做合理預(yù)算的回推．第一個(gè)最簡單的方式，我們可以從現(xiàn)在自己的收入，或是夫妻兩人的總收入，乘與0.3，從這個(gè)數(shù)字來做租屋的月租金參考值，這也是我們買房房貸的最大月繳額，由此來回推買房的總預(yù)算．
現(xiàn)在就租房族舉個(gè)例子，如果總收入是6000人民幣，最簡單的方式，是在找租屋時(shí)，月租金的上限就是2000人民幣．同時(shí)，第二個(gè)必須確認(rèn)，租屋時(shí)額外的固定支出，是否自己可以接受，最好在總收入的10%以下，也就是盡量讓租金加上租屋的額外固定支出總額在總收入的40 %以下，當(dāng)然最好是35%以下．
?（租屋的額外固定支出通常是社區(qū)管理費(fèi)，公共設(shè)施管理費(fèi)，停車費(fèi)，水費(fèi)，電費(fèi)，公共設(shè)施電費(fèi)，瓦斯費(fèi)，第四臺(tái)費(fèi)用，網(wǎng)路費(fèi)，水肥處理費(fèi)，的確光是住的固定開銷費(fèi)用其實(shí)是很驚人的．）
第三個(gè)是確認(rèn)是否自己原本的固定支出，再加上房租及租屋額外固定支出時(shí)，是否超過總收入的60%，最好是50%以下是比較好，也許在現(xiàn)實(shí)狀況下，可能一開始也不是這么容易讓自己的所有固定支出占總收入的50％以下．所以如我們之前的文章所說，了解自己的固定支出額并努力降低固定支出是非常重要的．(什么是固定支出，我會(huì)在文章最后做舉例)
一旦固定支出超過總收入的60％，那就意味著我們的食衣行娛樂的生活開銷只能占總收入的40％，通常在這個(gè)情況下，每天的日支出預(yù)算會(huì)變得非常少，生活品質(zhì)會(huì)因此大幅下降．所以一旦總固定支出超出了總收入60%，或是租金加上租屋的額外固定支出總額超過總收入的40%，就代表這個(gè)租金水位的物件并不適合現(xiàn)在的您去支付，除非提高您的月收入或是降低其他的固定支出，或者是繼續(xù)尋找其他高價(jià)值低租金的物件．
接下來以買房族舉個(gè)例子，買房時(shí)也是用同個(gè)原則去做回推，第一個(gè)最簡單的方式，是30%的月總收入是房貸月付款的最大值，假設(shè)月總收入是6000人民幣，房貸月付款的最大值是2000人民幣．不能超過30%，如上面所說，因?yàn)?b>還有10%的預(yù)算是留給買屋的額外固定支出，也就是社區(qū)管理費(fèi)，公共設(shè)施管理費(fèi)，停車費(fèi)，水費(fèi)，電費(fèi)，公共設(shè)施電費(fèi)，瓦斯費(fèi)，第四臺(tái)費(fèi)用，網(wǎng)路費(fèi)，水肥處理費(fèi)這些費(fèi)用．同理，自己原本的固定支出加上房貸跟買房額外支出后的總固定支出，要在總收入的60%以下．
所以如果您有其他的貸款，包含學(xué)貸，信貸，車貸，信用卡循環(huán)繳費(fèi)等等貸款，最好是只剩一項(xiàng)或完全沒有其他貸款的時(shí)候再考慮買房，如果是只剩兩項(xiàng)，先專心把其中的一項(xiàng)付清后再來考慮買房的事情．因?yàn)榘ㄋ愫眠@些固定繳的貸款的部份并且能夠持續(xù)繳完，這個(gè)部分其實(shí)也是一件不容易的事．
這樣接下來我們就可以以年數(shù)，貸款利率去推算房貸可貸金額．舉個(gè)月收入6000人民幣的例子，假設(shè)月繳2000人民幣左右，貸款30年，貸款利率3%，用等額本金的還款，大概可以貸到380000元的房屋貸款．假如可貸款成數(shù)為七成，房屋總價(jià)是380000/0.7，為542800元左右，需要162800的頭期款（總價(jià) - 房屋貸款）．這邊是從月繳費(fèi)用做間單的回推到總預(yù)算，也就是說我們可以先去看市場價(jià)格為542800元以下的物件，手上同時(shí)需要至少162800元的頭期款．再加上總共31000人民幣的裝潢家具家電費(fèi)用跟供失業(yè)時(shí)續(xù)繳房貸的準(zhǔn)備金（為什么是31000，會(huì)在下面說明），手上共要準(zhǔn)備193800元的現(xiàn)金．
范例一：月收入6000元人民幣，月付額2000元．我們推算出物件總價(jià)542800元，頭期自備款193800元．這樣您大概會(huì)有個(gè)買房的雛形規(guī)劃．
同時(shí)，第二個(gè)方式，我們可以先回推自己的頭期款，再從頭期款回推自己買房的總預(yù)算．一般而言，自己準(zhǔn)備的頭期款的數(shù)字要先扣掉25000到30000人民幣的額度，這個(gè)是準(zhǔn)備來做裝潢跟家具家電的預(yù)算．也就是說，假設(shè)我們手上有200000人民幣的頭期款，先扣掉25000，這才是我們真實(shí)情況下可用來做頭期款的預(yù)算．
因?yàn)橥ǔ２徽撡I新房或舊房，大筆的家電就包含冷氣，冰箱，電視跟洗衣機(jī)，進(jìn)一步可能是原本物件有附或沒付的有瓦斯?fàn)t跟抽油煙機(jī)，浴室抽風(fēng)機(jī)，熱水器．大筆的家具就有床框，床墊，桌椅，沙發(fā)，窗簾．加上裝潢大筆的就是粉刷墻面，裝紗窗紗門，水電管線整理．25000是大致上充足來做基本裝潢跟家具家電的預(yù)算．
確實(shí)裝潢采買家具家電是一筆龐大的消費(fèi)，所以學(xué)會(huì)粉刷墻面也變成我的基本技能．如何買到合適耐用的新家具或二手家具也成為買房必備的技能．
此外還要包含萬一失業(yè)或轉(zhuǎn)換跑道空窗期時(shí)，得持續(xù)繳房貸的準(zhǔn)備金，至少要3個(gè)月的月繳房貸數(shù)字的準(zhǔn)備金．當(dāng)然6個(gè)月是最好的．以上面同個(gè)例子，也就是要扣掉6000人民幣，所以200000人民幣的準(zhǔn)備金，扣掉家具家電裝潢的25000人民幣，跟三個(gè)月的準(zhǔn)備金6000人民幣，總共大概是31000元人民幣，大概只有169000人民幣是可以用來做頭期款，這樣子我們才真的算是有針對(duì)買房的真實(shí)情況做出深入的盤算，才不會(huì)導(dǎo)致買了房后變成噩夢一場，無止盡的燒錢．
用這個(gè)數(shù)字的頭期款，再用可貸款成數(shù)去回推買房的總預(yù)算。譬如可貸款成數(shù)為七成，所以自備款為三成，169000除以0.3，約563300左右，這就是買房最高的總預(yù)算．房貸可貸數(shù)字為七成是394300，貸款30年，貸款利率3%，用等額本金的還款，大概月付金額在2080元，這是從頭期款去回推物件總價(jià)的方式．
范例二：頭期自備款200000元，我們推算出物件總價(jià)在563300元，月付額2080元，月收入要在6240元左右．
我知道上面的算法可能有點(diǎn)復(fù)雜，但是可以多看幾次，這樣就比較可以了解如何去推算合理的租房或買屋預(yù)算，對(duì)自己生活最不會(huì)造成影響跟壓力．
最后，因?yàn)槲覀兛赡苋狈捶康幕A(chǔ)概念，尤其是非常多建商跟前屋主都是黑心裝潢或修繕．導(dǎo)致我們買房后需要再花大錢修繕，大部分的房屋的缺失都可以花錢改善，但至少讓自己不要買到有1.結(jié)構(gòu)問題，2.承重墻不要因?yàn)榍拔葜鞲慕ǘ穑?.房屋漏水，4.兇宅這四個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)然這都是我們會(huì)在后續(xù)的文章繼續(xù)做討論 ，才不會(huì)再花上大筆的金錢．
最后提供一般固定支出舉例如下 :
大型的固定支出:可能是房貸或房租，車貸，信貸，學(xué)貸，儲(chǔ)蓄險(xiǎn)，小朋友的定期課程學(xué)費(fèi)。
中型的固定支出:可能是固定停車費(fèi)，固定課程費(fèi)用，尿布采購，醫(yī)療險(xiǎn)，投資型保單，傳直銷購物固定消費(fèi)，固定醫(yī)療費(fèi)用，固定訂購商品等等。
小型的固定支出:可能是水費(fèi)，電費(fèi)，瓦斯費(fèi)，第四臺(tái)，網(wǎng)路，室內(nèi)電話費(fèi)，手機(jī)費(fèi)用，社區(qū)管理費(fèi)，抽水肥費(fèi)用等等。
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