案件介紹

2022年6月，買方羅某（化名）通過中介與賣方鹿某（化名）簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定以396萬元購買浦東新區(qū)一套59.75平方米的房屋。合同約定：羅某簽約當(dāng)日支付定金10萬元，2022年11月30日前支付129萬元首付款，剩余250萬元通過貸款支付。然而，臨近網(wǎng)簽日，羅某發(fā)現(xiàn)同期房價下跌，遂以“與中介存在糾紛”為由拒絕履約，并口頭通知鹿某解除合同。

鹿某多次協(xié)商無果后，于2022年12月15日向羅某寄送《解約合同通知書》，并委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評估房屋價值。評估顯示，因房價下跌，合同解除時房屋市場價較簽約日縮水24.7萬元。鹿某遂訴至法院，要求解除合同、追償違約金及差價損失。

裁判結(jié)果與理由

裁判結(jié)果

1. 確認(rèn)雙方合同于2022年12月16日解除；

2. 羅某支付逾期付款違約金3,870元（按未付款日萬分之二計算）；

3. 羅某賠償房屋差價損失24.7萬元（抵扣已付10萬元定金后，實際支付14.7萬元）。

裁判理由

1. 合同效力與違約認(rèn)定：
   法院認(rèn)定雙方合同合法有效，羅某單方拒絕支付首付款構(gòu)成根本違約。其主張的“中介欺詐”缺乏證據(jù)支持，微信聊天記錄內(nèi)容與合同條款不符，不能推翻合同效力。

2. 差價損失的賠償依據(jù)：
   根據(jù)《民法典》第五百八十四條，違約方需賠償守約方包括履行利益在內(nèi)的全部損失。本案以合同解除日為評估節(jié)點，參考專業(yè)機(jī)構(gòu)對房屋貶值的評估結(jié)果（24.7萬元），全額支持鹿某的差價索賠。

3. 違約金調(diào)整：
   合同原約定日萬分之五違約金，但因羅某抗辯“金額過高”，法院結(jié)合房價下跌背景及實際損失，酌定調(diào)整為日萬分之二。

法律分析

上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師提示：本案凸顯房價波動下二手房違約的核心爭議——違約成本與房價漲跌利益的博弈。

1. 合同嚴(yán)守原則的司法傾向
   法院對違約行為持“零容忍”態(tài)度。無論是房價上漲時賣方反悔（如劉某因房價上漲拒過戶被判賠差價18萬元），還是下跌時買方毀約（如本案），違約方均需承擔(dān)差價損失。這一裁判邏輯在多地法院形成共識。

2. 差價損失的量化規(guī)則
   根據(jù)上海市高院《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，房屋漲跌損失按以下順序確定：

• 雙方協(xié)商優(yōu)先；

• 參照同類房屋成交價差額（同戶型、同樓層、同區(qū)域）；

• 無參照時通過專業(yè)評估確定。
  本案采用評估價差額，契合司法實踐對“履行利益”的保護(hù)導(dǎo)向。

風(fēng)險防范建議

上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師結(jié)合13年執(zhí)業(yè)經(jīng)驗建議：

1. 強(qiáng)化合同條款設(shè)計：

• 明確約定房價波動處理機(jī)制（如漲跌幅超5%可協(xié)商補(bǔ)償）；

• 設(shè)置高額定金（不超過總價20%）或違約金（建議20%-30%），提高違約成本。

• 買方：簽約前核查征信與貸款政策，避免因資質(zhì)缺陷違約；

• 賣方：確認(rèn)共有人簽字（防共有權(quán)爭議），并盡快完成過戶。

• 大額資金經(jīng)銀行或第三方監(jiān)管，避免支付爭議；

• 保留溝通記錄，如對方提出加價或拒履約的錄音、函件。

風(fēng)險提示：具體案件需咨詢專業(yè)律師，個案結(jié)果受證據(jù)細(xì)節(jié)、地域司法政策等多因素影響。

作者介紹：俞強(qiáng)律師
執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)：上海君瀾律師事務(wù)所（高級合伙人）
地址：上海市浦東新區(qū)世紀(jì)大道1198號世紀(jì)匯廣場一座12樓
教育背景：北京大學(xué)法律碩士，具有證券、基金、期貨從業(yè)資格
執(zhí)業(yè)證號：13101201210159547
專業(yè)榮譽(yù)：

• 2020年上海律師協(xié)會“金融證券保險專業(yè)認(rèn)證”

• 2024年“君瀾專業(yè)領(lǐng)航獎”

• 上海政法學(xué)院刑事司法學(xué)院實習(xí)導(dǎo)師

俞強(qiáng)律師專注合同糾紛、房地產(chǎn)與金融法律實務(wù)，以精細(xì)化代理策略為當(dāng)事人規(guī)避交易風(fēng)險、最大化保障權(quán)益。