最近，北京市海淀區(qū)人民法院首例居住權(quán)的判決引起人們的關(guān)注與議論（詳情見【調(diào)解室的故事】小芳沒有居住權(quán)） 。

調(diào)解員老陳與助理小張一起認(rèn)真閱讀了案例與有關(guān)資料，歸納、概括居住權(quán)的法律規(guī)定，分析居住權(quán)的利弊，提示適用中應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題。

當(dāng)然，這些內(nèi)容都是他們兩人自己的學(xué)習(xí)心得，其中，理解錯(cuò)誤的地方還請(qǐng)讀者指正。

1.居住權(quán)的作用

“《物權(quán)法》出臺(tái)前在草案中曾經(jīng)規(guī)定了居住權(quán)的條款，可是，物權(quán)法正式出臺(tái)后，卻沒有看到關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定。這是咋回事？”小張看過(guò)材料，不解的問(wèn)老陳。

“看來(lái)，物權(quán)法出臺(tái)前居住權(quán)的創(chuàng)設(shè)條件尚不具備，所以，刪去了草案中的有關(guān)規(guī)定?！崩详惵犃T解釋道。“《民法典》頒布的時(shí)候，立法者肯定考慮到居住權(quán)創(chuàng)設(shè)的緊迫感，條件也已經(jīng)成熟，所以，在《民法典》中做出了相應(yīng)的規(guī)定?！?/p>

“緊迫感？這話怎么說(shuō)?！毙埪犃瞬唤麊?wèn)道。

老陳接著說(shuō)，物權(quán)法出臺(tái)后，社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活發(fā)生了許多新的變化。而且，社會(huì)上“套路貸”、“以房養(yǎng)老”等坑害人的犯罪行為屢有發(fā)生。

當(dāng)然，還有那些不孝順的子女算計(jì)自己老人房產(chǎn)的事情。這些行為致使老人流離失所，無(wú)片瓦遮風(fēng)雨，少寸草避暑寒。

所以，居住權(quán)可以保障老年人、打工者等弱勢(shì)群體的權(quán)益，保障人們具有最基本的生存居住的權(quán)利。

“哦，我明白了。”小張恍然大悟，“如果為老年人設(shè)立了居住權(quán)，那么，不管房屋歸了誰(shuí)，都不能把老人攆走。老人有權(quán)一直居住到去世?！?/p>

“對(duì)呀！這就是居住權(quán)最基本的保護(hù)作用。”老陳點(diǎn)頭肯定道。“老人享有了居住權(quán)，有權(quán)一直居住到去世，任何人都將奈何不得?！?/p>

2.居住權(quán)與租賃權(quán)

“承租人不是同樣具有居住權(quán)嗎，民法典單獨(dú)創(chuàng)設(shè)居住權(quán)是不是多此一舉？”小張有些困惑。

“租賃權(quán)、房屋使用權(quán)等，都不同于居住權(quán)。而且，存在很大的差異?！崩详惱^續(xù)解釋說(shuō)。

租賃權(quán)包含房屋居住的權(quán)利，承租人有權(quán)對(duì)租賃房屋占有、使用，并獲得收益。然而，租賃權(quán)與居住權(quán)有所不同：

第一，租賃權(quán)因當(dāng)事人約定而產(chǎn)生。居住權(quán)除應(yīng)由當(dāng)事人約定外，必須經(jīng)政府部門登記而設(shè)立。

第二，租賃權(quán)依據(jù)房屋租賃合同而產(chǎn)生，具有有償性。居住權(quán)依據(jù)合同與遺囑而產(chǎn)生，一般為無(wú)償。

第三，租賃權(quán)具有期限限制，法律規(guī)定租賃合同期限為20年。居住權(quán)無(wú)期限限制，一般由居住權(quán)人居住直至去世。

第四，租賃合同因約定、法定情形而變更或解除，因期限屆滿而終止。租賃權(quán)隨之變更、解除、終止。居住權(quán)設(shè)立后不得解除、變更，經(jīng)居住權(quán)人同意的得以撤銷，期限屆滿或居住權(quán)人去世而終止。

第五，承租人經(jīng)出租人同意得以將房屋轉(zhuǎn)租。居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。

第六，租賃權(quán)具有物權(quán)化的特征，出租房屋出售時(shí)，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。居住權(quán)與居住房屋的買賣無(wú)任何關(guān)聯(lián)。

“我的老天，租賃權(quán)與居住權(quán)有這么大的差別?。　毙埥蛔「锌??！安贿^(guò)，這里有個(gè)問(wèn)題啊，居住權(quán)是否可以出租？”

“按照《民法典》的規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的房屋不得出租，當(dāng)事人另有約定的除外?！崩详愲S口說(shuō)道。“由此看來(lái)，居住權(quán)合同沒有約定允許出租的，居住權(quán)人不得將其居住的房屋出租，只能自己居住。”

“另外，所有人不得將設(shè)立居住權(quán)的房屋再出租給他人。而且，之前簽訂的租賃合同應(yīng)當(dāng)解除。”老陳補(bǔ)充道。

“明白了?！毙堻c(diǎn)頭稱是，“那么，居住權(quán)與房屋使用權(quán)有什么區(qū)別？”

3.居住權(quán)與房屋使用權(quán)

“房屋使用權(quán)通常體現(xiàn)在房屋借用合同關(guān)系中，具有無(wú)償性、無(wú)最高期限等的特點(diǎn)。房屋借用一般發(fā)生在親朋好友之間，是一種無(wú)償?shù)幕ブ袨?。”老陳接著說(shuō)道。

當(dāng)然，房屋借用中的使用權(quán)，與居住權(quán)根本就不能同日而語(yǔ)。

司法實(shí)踐中，離婚、分家析產(chǎn)、繼承以及拆遷安置等案件中，法官可能會(huì)留給當(dāng)事人短期內(nèi)房屋占有、使用的權(quán)利，使當(dāng)事人得以找尋新的住所搬遷，裁判文書中一般寫明為“房屋獨(dú)占使用權(quán)”。

居住權(quán)，亦可以有效的保護(hù)當(dāng)事人合理期限內(nèi)對(duì)房屋的占有、使用。

“對(duì)呀，這個(gè)問(wèn)題還真的沒有想過(guò)?！毙堧S口說(shuō)道。

“不過(guò)，《民法典》創(chuàng)設(shè)的居住權(quán)，會(huì)不會(huì)有副作用啊。我在網(wǎng)上看到了一些議論，有人說(shuō)這樣有著婚外情人合適了，只要為他們?cè)O(shè)立了居住權(quán)，無(wú)論房屋判決給誰(shuí)都無(wú)所謂，反正他都可以無(wú)償居住到去世。呵呵。”小張說(shuō)著笑了起來(lái)。

“是啊，任何一個(gè)事物都有利有弊，我們不妨分析一下?！崩详惒换挪幻Φ恼f(shuō)道。

4.居住權(quán)濫用的防范

“居住權(quán)是經(jīng)政府部門登記而設(shè)立的權(quán)利，表明居住權(quán)已經(jīng)納入政府管理的范圍，由此介入國(guó)家意志。因此，政府可以制定行政規(guī)章對(duì)居住權(quán)設(shè)立的條件等做出必要的、合理的約束，達(dá)到保護(hù)老人、打工者等弱勢(shì)群體的目的。同時(shí)，可以防止、限制別有用心的人利用、濫用居住權(quán)實(shí)現(xiàn)不良的企圖?！?/p>

老陳一口氣說(shuō)了下來(lái)，接著拿起水杯喝起茶來(lái)。

“這樣說(shuō)來(lái)，就讓人明白了。”小張明顯松了一口氣，“房屋的物權(quán)與居住權(quán)的分離，可以有效保護(hù)老年人等弱勢(shì)群體的合法權(quán)益?！?/p>

“無(wú)論房屋怎樣處分，最終都能保證老年人等弱勢(shì)群體居有定所?！?/em>