房價到底將是漲，還是跌？
01
今天國家劃三道杠，明天央行、銀保監(jiān)會給市場“解凍”；
今天國家說要限購限貸，明天各大城市可能又先后出臺限跌令；
今天央行放水，明天美聯(lián)儲又說要加息…
操作一波接著一波，傳言一個接著一個，搞得人很迷茫。
透過現(xiàn)象看本質(zhì)，房價走向，決定于三要素：人口、土地和金融。
土地為“供”，人口為“需”，而金融是供需之間的紐帶，也就是“錢”。三者此消彼長的關(guān)系，構(gòu)成房價的底層邏輯。
02
房地產(chǎn)長期看人口。
人口對房價的影響主要體現(xiàn)在“時間”和“空間”這兩個維度。
第一，時間維度對應(yīng)生育率。
1962-1972年第一輪嬰兒潮，十年間生出了差不多3億人，到1990年左右成家立業(yè)，房子成了剛需。這也是碧桂園（1992年創(chuàng)立）、保利地產(chǎn)（1992年創(chuàng)立）、綠地（1992年創(chuàng)立）等大量房企出現(xiàn)的一個底層原因。
1982-1992年第二輪嬰兒潮，這十年間生出2.2億人，這些人推動了近十年來房價上漲得一個底層原因。
之后，計劃生育全面貫徹，再也沒有出現(xiàn)真正的嬰兒潮。
2001-2011年第三輪不算真正意義的嬰兒潮，因在12.6億人的基礎(chǔ)之上只生了1.6億嬰兒，而等這1.6億小孩長大買房，至少得到2030年左右。
2017年到2021年，出生人口數(shù)斷崖式下跌。
所以，從人口上來看，未來十年的房價不具備人口的推力。
第二，空間維度對應(yīng)地域
規(guī)律是：人往哪跑，哪的房價就漲；哪留不住人，哪的房價就跌。
二十年來，中國房價的一路走高，就因城市化進(jìn)程，農(nóng)民要進(jìn)城，小鎮(zhèn)青年要去大城市，剛需增加，房價當(dāng)然漲。
即使現(xiàn)在，每年仍有1600-1800萬左右人口，從農(nóng)村走向城市，城市之間也存在大量的人口遷移。所以，人口凈流入的城市，房價還有上漲空間，比如北上廣深，以及杭州、武漢等新一線城市。
但“小縣城”（即大部分三四五六線城市）的房價將漲不動了，需求趨于飽和或已經(jīng)飽和。
城市的不同區(qū)域之間，房價也有分化。
由此推出，
未來十年內(nèi)，核心城市的核心區(qū)域?qū)蛉丝诘某掷m(xù)涌入，而繼續(xù)保持供不應(yīng)求，但國家會時常降溫，漲也漲不過10%，而核心城市的非核心區(qū)域，可能會各種跌法。
所以，樓上會分化，貴的會更貴，便宜的會更便宜。
03
中期看土地.
1993年11月，十四屆三中全會提出分稅制改革,中央將稅源穩(wěn)定、稅基廣、易征收的稅種大部分上劃,朱镕基同意將土地出讓收入歸地方政府。這就是“土地財政”的歷史背景。
土地就成了地方政府最大的現(xiàn)金牛，所以，地方政府會對房價限跌。雖然土地規(guī)劃偏向西部大開發(fā)，但人口卻大規(guī)模地向東南沿海遷徙，尤其是深圳，但土地指標(biāo)有限，當(dāng)然房價暴漲，但現(xiàn)在和北上廣想漲10%，那是不太可能。
反而三四五線城市還在拿地蓋房，人口凈流出，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，再加上棚改貨幣化的退潮，將來鐵定人口數(shù)量和房價齊跌。
04
短期看金融。
房地產(chǎn)已被高度金融化，所以房價的漲跌比糧食價格的漲跌影響大得多，如果大米的價格跌30%，市場也還能被修復(fù)，但房價整體跌個30%呢？金融系統(tǒng)分分鐘崩潰給你看，然后大家一起死。
因為房地產(chǎn)資本化，再配抵押貸款交易市場實現(xiàn)證券化，然后信貸中出現(xiàn)大規(guī)模的次級貸款等衍生品膨脹，步入貨幣化。
這三化后，就加了很多杠桿，所以，一旦泡沫破裂，就會引發(fā)連鎖的債務(wù)危機(jī)。如1990年的日本，地產(chǎn)泡沫破裂后，金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)，企業(yè)無法貸款，企業(yè)倒閉，然后全國躺平。
因此，對房價“逆周期調(diào)節(jié)”，經(jīng)濟(jì)下行時強(qiáng)力助推阻止下跌，經(jīng)濟(jì)上行時及時阻止上漲?！胺€(wěn)”才是國家的追求。
但像像東北人口一直在大規(guī)模外跑，產(chǎn)業(yè)急劇萎縮的城市，限跌也沒用。
05
三要素外，還有中央的精神，中央經(jīng)濟(jì)工作會議的通稿25次提到“穩(wěn)”，明確提出2022年經(jīng)濟(jì)工作要“穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”。房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入國家高度控盤狀態(tài)。讓房子逐漸回歸居住屬性。
央行發(fā)布公告，將通過碳減排支持工具向金融機(jī)構(gòu)提供低成本資金?？梢?，放水是流向新的經(jīng)濟(jì)增長點，而不是房地產(chǎn)舊經(jīng)濟(jì)增長點。
美聯(lián)儲加息縮表，會導(dǎo)致地產(chǎn)企業(yè)美債融資問題，所以，央行放水，也只是維穩(wěn)。
所以，房價將是：
一，穩(wěn)健。即整體上不暴跌，不暴漲。
二，分化加大。城市之間，城市內(nèi)核心區(qū)與非核心區(qū)之間，房價差距拉大。
總之，
國家的目標(biāo)是將全社會的核心資產(chǎn)，逐漸從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)、高科技。
現(xiàn)在是孕育新的科技和產(chǎn)業(yè)革命的歷史機(jī)遇，必須把握，科技創(chuàng)新帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，形成現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，就能提高國家競爭力。
比如，傳統(tǒng)畜牧業(yè)沒有競爭力，我國進(jìn)口羊肉逐年增加，2021年高達(dá)41.07萬噸。
為此，領(lǐng)投揚（深圳）科技有限公司通過科技創(chuàng)新，實現(xiàn)畜牧業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級。打造現(xiàn)代化，智能化農(nóng)場，打通整個產(chǎn)業(yè)鏈，科學(xué)養(yǎng)殖，生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大10倍，100倍，降本增效。
我們每個老百姓，不但可在數(shù)字農(nóng)場購買可朔源的安全產(chǎn)品，而且可在數(shù)字農(nóng)場認(rèn)領(lǐng)與實體羊一比一對應(yīng)的數(shù)字羊，體驗數(shù)字養(yǎng)羊的樂趣，分享行業(yè)發(fā)展的穩(wěn)健收益。
所以，產(chǎn)業(yè)升級后，得到經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，助力鄉(xiāng)村振興，讓農(nóng)村與參與的老百姓一起共同富裕。
在當(dāng)前的政策和社會發(fā)展趨勢下，普通人不要琢磨炒房致富了，投入實體產(chǎn)業(yè)，干實事，這才是這個時代的紅利。
