房企是否全面淪陷？現(xiàn)在是否還能購房？
隨著新冠疫情的爆發(fā)，各行各業(yè)都相繼受到了不同程度的影響，其中房地產(chǎn)行業(yè)受影響程度還是比較大的。加上國家“三道紅線”政策的出臺(tái)，很多開發(fā)商相繼爆雷！
房地產(chǎn)開發(fā)商要全面淪陷了嗎？會(huì)不會(huì)再出現(xiàn)大面積的爛尾？
恒大、融創(chuàng)、龍光、世貿(mào)、佳兆業(yè)等十幾家房企紛紛宣布要推遲公布2021年的年報(bào)。
花樣年的股票已經(jīng)暫停買賣了，陽光城董事再減持股份，泛海被強(qiáng)制執(zhí)行12.57億的本息，這是房企要繼續(xù)爆雷爛尾嗎？
先說說我的觀點(diǎn)，開發(fā)商大規(guī)模破產(chǎn)和樓盤大規(guī)模爛尾是不會(huì)發(fā)生的，但是小范圍的債務(wù)爆雷依然會(huì)持續(xù)。
為什么開發(fā)商這么缺錢？除了部分開發(fā)商經(jīng)營不善造成虧損以外，還有一個(gè)重要的原因就是預(yù)售資金監(jiān)管再趨嚴(yán)了。
從2005年到2021年，全國的期房銷售面積比重從57%已經(jīng)增加到了87%，現(xiàn)房銷售的比重由43%大幅下滑到13%，也就是開發(fā)商的銷售收益主要來自于期房的預(yù)售。
那為了防止房企把預(yù)售資金挪為他用，一些地方政府進(jìn)行了預(yù)售資金的監(jiān)管。
也就是說，開發(fā)商通過預(yù)售賣的期房向買房人收到的錢，包括定金、首付款、銀行按揭款、住房公積金貸款等等，是不會(huì)直接進(jìn)入到開發(fā)商口袋里邊的，而是存進(jìn)了一個(gè)專用的監(jiān)管賬戶，按一定的比例鎖定起來，再按不同的建設(shè)工程節(jié)點(diǎn)分期支付樓盤建設(shè)用款，不能夠隨意的支取、使用。
但在實(shí)際的操作中，有的開發(fā)商聯(lián)合供應(yīng)商、建筑商、銀行等等，通過虛開發(fā)票、虛報(bào)工程進(jìn)度等方式，把預(yù)售監(jiān)管資金提前支取出來了，沒有用到建房子上，有的繼續(xù)拿地做高周轉(zhuǎn)了，有的去還債了，還有的去做多元化業(yè)務(wù)擴(kuò)張了。
不僅如此，一些銀行也把預(yù)售資金看作是一塊香餑餑，因?yàn)樗馁Y金量大，而且留存時(shí)間長(zhǎng)。
有些銀行將預(yù)售資金和存款業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)起來，甚至做起了內(nèi)保外貸，為開發(fā)商的灰色操作開了方便之門。這也是近些年來一些樓盤爛尾的主要原因。
根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)，截止到2021年底，24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中尚未交付的問題項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)到了驚人的2468萬平方米，占成交總面積的10%。
也就是說十個(gè)項(xiàng)目里邊就有一個(gè)有問題。
其中，長(zhǎng)沙尚未交付的問題項(xiàng)目總建筑面積446萬平方米，2.81萬套，重慶331萬平方米，2.37萬套，武漢274萬平方米，2.43萬套，鄭州271萬平方米，2.52萬套。
今年二月份，建設(shè)部出臺(tái)了全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法，從過去的各個(gè)地方制定政策到現(xiàn)在全國統(tǒng)一管理，房企預(yù)售資金監(jiān)管正在逐漸的完善，這有利于規(guī)范預(yù)售資金的使用了。
河南省新規(guī)定，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，也就是說在期房入伙后，辦理房產(chǎn)證之前。
商業(yè)銀行不得擅自劃扣預(yù)售資金，設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)不得隨意抽調(diào)資金。
長(zhǎng)沙規(guī)定所有新房預(yù)售資金，必須全額存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，來保障房子的竣工交付。
灰色操作的路子被堵死了，開發(fā)商從鄭州、長(zhǎng)沙掙到的錢就沒辦法去補(bǔ)貼其他城市了，拆東墻補(bǔ)西墻的日子就不好過了。開發(fā)商的償債高峰又要來了。
根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，四月份綠城有26億債券到期，富力19.5億債券到期，恒大14.5億美元債到期，旭輝14.8億美元債到期，花樣年1.99億美元債到期，
部分房企的債務(wù)雷，還將會(huì)繼續(xù)爆掉。
但是，在保交樓和化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的大前提下，發(fā)生大規(guī)模破產(chǎn)倒閉的可能性是不大的，所以近期買房選開發(fā)商很重要。
這里給大家提示一下三類可以重點(diǎn)考慮的房企。
第一類是資金充足、企業(yè)運(yùn)營穩(wěn)健、品牌形象良好的房企，他們是可以繼續(xù)融資的。
第二類是注重產(chǎn)品品質(zhì)，具有工匠精神的房企，他們的房子建得好，受歡迎。
第三類是多元化經(jīng)營的其它非地產(chǎn)主業(yè)業(yè)績(jī)良好的公司。
隨著國家政策的不斷調(diào)整，樓市有逐漸回暖的跡象。由于疫情不間斷的出現(xiàn)，樓市并沒有出現(xiàn)小陽春。今天武漢購房利率重新下調(diào)，樓市會(huì)不會(huì)出現(xiàn)一波浪潮呢？讓我們拭目以待！
