摘? 要
目前，中國人口老齡化問題日益嚴(yán)重，具有老年人口數(shù)量大、增長率快、未富先老、需要長期護(hù)理的老年人口持續(xù)增加等突出特征，這使得老年人的居住、護(hù)理、醫(yī)療保健等問題亟待解決，作為養(yǎng)老服務(wù)載體的養(yǎng)老地產(chǎn)迅猛發(fā)展，而養(yǎng)老地產(chǎn)土地性質(zhì)和土地供給模式、運營模式、盈利模式等對養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)有著重要的影響。本文在土地供給理論、需求溢出理論、馬斯洛需求理論相關(guān)理論、公共產(chǎn)品理論基礎(chǔ)下，針對當(dāng)前我國養(yǎng)老地產(chǎn)回報周期長、盈利難，社會觀念的轉(zhuǎn)變難，市場參與度不足，服務(wù)管理單一，相應(yīng)的政策支持不足，沒形成多元運營模式等突出問題，針對典型地方案例，針對案例經(jīng)驗進(jìn)行實證分析，提出法律、財政、金融對策，指出養(yǎng)老地產(chǎn)供地過程中的風(fēng)險風(fēng)險因素，提出風(fēng)險規(guī)避的措施，合理規(guī)避風(fēng)險，并從法律、財政、金融手段來提出應(yīng)對對策。滿足老年人對老年服務(wù)的需求，促進(jìn)社會化養(yǎng)老服務(wù)和老年房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所樂、老有所為”的目標(biāo)。
關(guān)鍵詞：人口老齡化；養(yǎng)老地產(chǎn)；供地模式；土地政策
II
ABSTRACT
ABSTRACT
At present, China's population aging problem is increasingly serious, has a large number of elderly people and fast growth, old before rich, need long-term care of the elderly population continues to increase, prominent characteristics, such as making the elderly living, nursing, medical care and other issues to be solved, as a carrier of pension services endowment the rapid development of real estate, and the pattern of land properties and land supply endowment property of real estate enterprise financing mode, operation mode, profit model has important influence. Overflow theory based on the theory of land supply and demand theory, public goods theory, maslow's demand theory basis, in view of the current our country endowment real estate return cycle is long, difficult to profit, the concept of social change, lack of market participation, single service management, the corresponding policy support is insufficient, no such outstanding problems as form varied operation mode, in view of the typical local cases, case experience for the empirical analysis, put forward countermeasures for legal, fiscal, financial, and points out the risk in the process of pension to ChanGong risk factors, put forward the measures of risk aversion, reasonable avoid risk, and from the legal, financial, financial means to put forward countermeasures. To meet the needs of the elderly for elderly services, promote the sustainable development of socialized elderly care services and the real estate industry for the elderly, and achieve the goal of "providing for the elderly, enjoying the elderly and doing something for the elderly".
KEYWORDS: Population ageing; Endowment real estate; Land supply model; Land policy
II
廣東海洋大學(xué)管理學(xué)院2019屆本科生畢業(yè)論文
養(yǎng)老地產(chǎn)供地模式研究
1 緒論
1.1 研究背景
根據(jù)聯(lián)合國對于人口老齡化的衡量標(biāo)準(zhǔn)，中國自2000年開始步入到老齡化社會。面對我國不斷增長的養(yǎng)老需求，近年來，國家陸續(xù)出臺了一系列政策，旨在推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。積極支持公益性養(yǎng)老機構(gòu)，鼓勵民間資本建立養(yǎng)老機構(gòu)。2019年國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》，提出了一系列改善養(yǎng)老服務(wù)體系，優(yōu)化養(yǎng)老服務(wù)供給的措施。
習(xí)近平在十九大報告中提出：“實施健康中國戰(zhàn)略，積極應(yīng)對人口老齡化，構(gòu)建養(yǎng)老、孝老、敬老政策體系和社會環(huán)境，推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，加快老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。”2019年政府工作報告中，李克強總理提出：“要大力發(fā)展養(yǎng)老特別是社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，對在社區(qū)提供日間照料、康復(fù)護(hù)理、居住出行等服務(wù)的機構(gòu)給予稅費減免、資金支持、水電氣熱價格優(yōu)惠等扶持。新建住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)配備社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)，加強農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)，改革和完善醫(yī)療救治相結(jié)合的政策。擴大長期護(hù)理保險制度試點?！庇纱丝梢姡醒朐诙啻沃匾獣h、多個重要文件中提出要推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，高度重視社會化養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)工作，體現(xiàn)了我國對養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)的重視和對老年人的關(guān)懷，同時也說明了構(gòu)建社會化養(yǎng)老服務(wù)體系切實維護(hù)老年人的合法權(quán)益具有巨大的社會意義和實踐意義。
近年來，國家出臺了一系列指導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)用地的政策文件。2014年4月17日國土資源部辦公廳發(fā)布了《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》的通知，對養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍、土地用途和年限、土地供地政策、細(xì)化養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地政策等方面進(jìn)行了明確規(guī)范。地方各級人民政府和有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照老年人口比例及分布情況，將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，統(tǒng)籌安排養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地及所需物資。2019年1月《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》中指出公益性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，可以依法使用國有劃撥土地或者農(nóng)民集體所有的土地。在這背景下，政策的鼓勵和支持為養(yǎng)老地產(chǎn)提供了更加廣闊的發(fā)展空間，隨著具體規(guī)章制度的落地，養(yǎng)老地產(chǎn)用地有方向可循。
在這一背景下，以“養(yǎng)老+地產(chǎn)”為基本特征養(yǎng)老地產(chǎn)引來了發(fā)展的空間，但隨之而來也面臨著一系列的挑戰(zhàn)和風(fēng)險。
1.2 研究目的
我國人口老齡化日益加劇，日益嚴(yán)峻的養(yǎng)老問題亟待解決，這一趨勢使我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大的機遇和挑戰(zhàn)，老齡化進(jìn)程的加快催生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)巨大需求，國民經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，居民開始關(guān)注生活質(zhì)量和居住環(huán)境，由此帶來養(yǎng)老地產(chǎn)巨大的市場空間，養(yǎng)老地產(chǎn)對土地的需求也不斷增加。
本文結(jié)合我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀，借鑒國外發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)經(jīng)驗和國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的成功案例。分析我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的土地供給模式和運營模式，分別進(jìn)行了案例研究進(jìn)行驗證，全面分析各種模式的利弊，并給出養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的意見、建議，根據(jù)國情，從實際出發(fā)，提出進(jìn)一步完善政策體系的觀點，保障我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)土地供給有效的開發(fā)和運行。
1.3 研究意義
1.3.1 理論意義
本文通過研究國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗，分析我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)有的經(jīng)營模式和典型案例，構(gòu)建出適合我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的可行性模式，分析養(yǎng)老地產(chǎn)在各種供地模式下的發(fā)展?fàn)顩r，探索適合養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的模式，以達(dá)到多方共贏格局。本文在對國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)研究的基礎(chǔ)上，分析我國養(yǎng)老地產(chǎn)在不同供地模式下的開發(fā)模式，為進(jìn)一步研究提供了依據(jù)。
1.3.2 實際意義
由于人口基數(shù)大及計劃生育政策，中國成為世界上老齡化最快的國家之一，中國已進(jìn)入老齡化社會，養(yǎng)老地產(chǎn)的興起已成為必然趨勢。本文通過對養(yǎng)老地產(chǎn)供地模式的研究，探索適宜的開發(fā)模式。在個人層面，公益型養(yǎng)老地產(chǎn)有序發(fā)展惠及大眾，可以保障老年人的生活質(zhì)量，減輕年輕人在精神和物質(zhì)上的負(fù)擔(dān)。在企業(yè)層面，采用適宜的開發(fā)模式開發(fā)運營養(yǎng)老地產(chǎn)，快速占領(lǐng)市場，獲取豐厚利潤。在政府層面上，養(yǎng)老地產(chǎn)一定程度上的公益性可以減輕政府養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可以拉動經(jīng)濟(jì)增長，推動就業(yè)，拉動消費，帶來更多的財政收入，可以滿足老年人同益增長的物質(zhì)生活及精神生活需求，促進(jìn)和諧社會的構(gòu)建以及社會總體幸福水平的提升。
1.4 國內(nèi)外研究發(fā)展?fàn)顩r
1.4.1 國外研究
縱觀國內(nèi)外有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程，可以發(fā)現(xiàn)美、英、法等發(fā)達(dá)國家經(jīng)歷了較長時間的老齡化發(fā)展歷程， 建立了比較成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展和運作模式，各國的養(yǎng)老模式基本上都依賴于制度。以歐洲為代表的政府包攬的福利養(yǎng)老模式，也大部分轉(zhuǎn)向政府主導(dǎo)下的社會、市場多方參與的形式，以推動老年群體甚至整個社會健康可持續(xù)地發(fā)展。借鑒這些成熟經(jīng)驗，有利于我國建立適合本國國情的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展道路。
20世紀(jì)30年代，社會老齡化帶來的經(jīng)濟(jì)效果已經(jīng)開始引起國外研究者的注意。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展在國外已經(jīng)形成十分成熟的體系。國外對于養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)化問題進(jìn)行了大量的調(diào)查研究，尤其是在養(yǎng)老地產(chǎn)供給與需求，盈利模式、融資方式等問題上。法國B．Peter（1956）分析老齡化的因素及經(jīng)濟(jì)影響效果[1]。經(jīng)濟(jì)學(xué)家James H．Schultz（2001）在 《老年經(jīng)濟(jì)學(xué)》 中對老年人自身情況和社會養(yǎng)老保險兩個方面內(nèi)容進(jìn)行了研究[2]。Michael Stoil(2005)在《The Plunge in Home Health Care》對于護(hù)理院的產(chǎn)品定位做了研究[3]。R. Ong.(2008)研究認(rèn)為房屋反向抵押貸款可以相當(dāng)大地改善澳大利亞老年人的經(jīng)濟(jì)福祉[4]。 C de Blok， B Meijboom， K Luijkx， J Schols（2009）認(rèn)為養(yǎng)老服務(wù)實際執(zhí)行的概念，以病人為導(dǎo)向、客戶為中心、需求為導(dǎo)向的護(hù)理等遠(yuǎn)非為獨立式老年人提供護(hù)理與服務(wù)這么簡單。個人目標(biāo)與特征的差異使不同老年客戶之間的需求不同[5]。從國外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式來看，對老年人的人文關(guān)懷理念、老年社區(qū)概念值得學(xué)習(xí)借鑒。
1.4.2 國內(nèi)研究
中國的養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展仍處于探索階段，存在許多問題，面臨市場，融資和政策等風(fēng)險。 土地供應(yīng)政策仍不明朗。土地財政的存在大大降低了營利型養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)市場的潛力。
養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展的重要一環(huán)，采用“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的運作模式，是促進(jìn)房地產(chǎn)多元發(fā)展、推動行業(yè)轉(zhuǎn)型升級、促進(jìn)養(yǎng)老體系完善的重要途徑。孫秀娟（2011）指出： 老年人的養(yǎng)老問題涉及社會保障，社會福利，社會保障，社會穩(wěn)定等方面，社會養(yǎng)老模式的發(fā)展是一種必然的方式，隨著社會的不斷發(fā)展，退休金的提高，房地產(chǎn)行業(yè)迎來其重要的發(fā)展機遇及挑戰(zhàn)[6]?？椎路f(2014)認(rèn)為我國養(yǎng)老負(fù)擔(dān)較重，單純依靠政府和民營企業(yè)的能力還不夠，還需要社會力量的支持。從社會資本理論的角度探討了構(gòu)建中國養(yǎng)老服務(wù)體系的途徑[7]。張黎（2014）以商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目作為研究對象，分析對比國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和形式，并針對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險因素進(jìn)行分析，試圖構(gòu)造出一種有效的風(fēng)險評估模型，以便有效識別和規(guī)避養(yǎng)老地產(chǎn)地產(chǎn)項目風(fēng)險[8]。郭彬（2017）根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)和運營現(xiàn)狀，利用平臺戰(zhàn)略，整合產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢資源，構(gòu)建老年房地產(chǎn)平臺生態(tài)平臺。從運營優(yōu)化的角度出發(fā)，提出了平臺戰(zhàn)略和生態(tài)圈理論在老年房地產(chǎn)中的實際應(yīng)用[9]。
養(yǎng)老地產(chǎn)是一個長期項目，其運營、管理、建設(shè)具有復(fù)雜性和多樣性，其中土地的取得是當(dāng)中十分重要的一環(huán)。顧書桂（2012）認(rèn)為在我國養(yǎng)老地產(chǎn)受土地財政和貧富差距的影響，中國商業(yè)化養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿h(yuǎn)遠(yuǎn)小于保障性養(yǎng)老地產(chǎn)[10]。王玉（2013）分析營利性養(yǎng)老地產(chǎn)用地問題，并解釋了土地利用的性質(zhì)和類型，指出決定養(yǎng)老地產(chǎn)項目商業(yè)模式和融資前景的因素就是養(yǎng)老地產(chǎn)的用地性質(zhì)[11]。翟鵬成（2013）重點圍繞土地獲取模式、產(chǎn)業(yè)融資模式和產(chǎn)業(yè)運營模式三個關(guān)鍵維度展開比較分析，提出模式選擇與制度改進(jìn)建議，并在此基礎(chǔ)上探索了我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式的內(nèi)在制約關(guān)系，提出了中國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三種典型模式[12]。閆希成（2014）認(rèn)為：國家應(yīng)在政策上鼓勵開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，比如在土地、稅收等方面給予優(yōu)惠[13]。如龔志文（2015）認(rèn)為可以通過稅收優(yōu)惠、土地?fù)芨?、資金補貼等方式嵌入營利性機構(gòu)養(yǎng)老供給中[14]。
在養(yǎng)老新模式的探索，如社區(qū)養(yǎng)老的研究上，葉軍（2005）從老年人經(jīng)濟(jì)保障、生活照顧、心理關(guān)懷和權(quán)益保護(hù)四方面探討了農(nóng)村養(yǎng)老社區(qū)照顧模式的設(shè)計，鼓勵農(nóng)村養(yǎng)老社區(qū)照顧社會化、民營化[15]。馮曉娟（2014）指出：我國政府借鑒社區(qū)照顧模式，出臺了一系列推動社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的政策措施，出現(xiàn)了很大的改善，然而，農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)仍面臨一系列發(fā)展問題[16]。曼云（2015）以廣東省東莞市大眾社會工作服務(wù)中心推出的居家養(yǎng)老服務(wù)項目為例，為的是整合社區(qū)綜合服務(wù)中心和居家養(yǎng)老服務(wù)資源，積極探索農(nóng)村養(yǎng)老的“社區(qū)照顧”模式[17]。唐?。?018）指出社會化養(yǎng)老是在政府主導(dǎo)下需要市場參與、家庭配合和社會支持等多種方式融合的新型養(yǎng)老方式[18]。劉挺（2018）分析了城鎮(zhèn)化進(jìn)程對農(nóng)村家庭養(yǎng)老模式的影響[19]。
1.5 本章小結(jié)
本章簡述了當(dāng)前社會發(fā)展背景以及養(yǎng)老地產(chǎn)土地政策的出臺情況，基于對當(dāng)前社會的認(rèn)知，闡述研究養(yǎng)老地產(chǎn)供地模式的目的及研究意義，結(jié)合國內(nèi)外研究發(fā)展?fàn)顩r，為解決具體問題有更深入的理解奠定基礎(chǔ)，更好地運用理論知識指導(dǎo)實踐。
2 理論基礎(chǔ)
2.1 土地供求理論
土地資源需求是指人類為了生存和發(fā)展而將土地用于各種生產(chǎn)和消費活動的需求。土地資源供給可以分為土地自然供給和土地經(jīng)濟(jì)供給。土地經(jīng)濟(jì)供給是指土地在自然供應(yīng)及自然條件允許的范圍內(nèi)，在一定的時間和地區(qū)因用途收益與價格變化而形成的土地供應(yīng)數(shù)量，是變化的、有彈性的。而土地資源自然供給是指在一定技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，人類可利用的各種土地資源的數(shù)量，是相對穩(wěn)定的、無彈性的。
土地特殊的供求特性，使其與一般的商品不同，既有與普通商品一樣受商品供求規(guī)律的影響：一般來說，土地價格上升，則土地供給增加，而土地需求下降；土地價格下降，則土地供給減少，土地需求增加。又有與普通商品有所區(qū)別的特殊供求形式，由于土地具有不可移動性，土地價格受地理位置影響，而土地的自然供給量是相對穩(wěn)定的，隨著城市化的發(fā)展，土地價格將會上漲，土地的自然供應(yīng)不會隨之增長。因此在用地需求不斷增加的情況下，會使得這類土地在市場機制的推動下處于價格高位的供求平衡。馬小剛（2009）指出土地供給制度不應(yīng)僅關(guān)注政府土地收益問題，也應(yīng)關(guān)注土地供給效率和效益、宏觀調(diào)控、政府收益分配、社會福利和社會公平等問題[20]。在這種情況下，政府進(jìn)行合理的城市規(guī)劃，充分利用和盤活閑置土地，提高土地利用率，土地向立體利用發(fā)展，顯得尤為重要。
2.2 需求溢出理論
中國人民大學(xué)劉太剛教授近年提出了需求溢出理論，這個理論對于提升養(yǎng)老服務(wù)的若干問題，具有較強的解釋力。需求溢出理論認(rèn)為解決個人的需求溢出問題是公共管理的終極使命，人道需求、適度需求和奢侈需求是個人的需求的三個層次，人道需求是滿足人們生存和基本尊嚴(yán)的需求，奢侈需求是個人過度享樂和炫耀的需求，而適度需求則介于人道需求與奢侈需求之間。三個層次的個人需求在正義性上依次遞減。面對社會有限的資源，公共資源配置應(yīng)優(yōu)先保障有生存和基本尊嚴(yán)的人道需求，適當(dāng)滿足適度需求，非營利養(yǎng)老組織與營利型養(yǎng)老組織所獲得的政策優(yōu)惠服務(wù)，按照滿足層次需求遞減的原則[21]。
此外，根據(jù)需求溢出理論，個人的需求按照滿足的方式可以分為兩類。一是個人或家庭能夠通過運用其自身資源得到滿足的需求，二是個人或家庭沒有辦法通過自身的資源滿足的需求。對于前面一種情況，稱之為“非溢出”需求，而對于后面這一種情況，將這種需求稱之為“溢出性”需求。基于需求溢出理論，可以將養(yǎng)老需求劃分為溢出與未溢出兩個方面，由政府、企業(yè)或非營利組織來滿足。需求溢出理從需求的角度出發(fā)，為探索養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)提供了一個需求端的視角，并且按照需求溢出的層次將私人事務(wù)與公共事務(wù)相區(qū)分，亦即從供給端也提供了一個較好的研究視角[22]。鑒于此，需求溢出理論搭建起了養(yǎng)老服務(wù)從需求端通到供給端的有益橋梁，對于構(gòu)建完善社會養(yǎng)老服務(wù)體系的研究具有很強的指導(dǎo)性、針對性。
2.3 馬斯洛需求層次理論
在心理學(xué)視角下，可以參考馬斯洛需求層次理論，即人類的需求由生理需求到自我實現(xiàn)的需求，老年人的養(yǎng)老需求也能分為不同層次。這些針對老年人不同的需求層次將對于研究養(yǎng)老需求問題有基礎(chǔ)性作用。
老年人在選擇養(yǎng)老居住地時，環(huán)境與專業(yè)化護(hù)理是重要的依據(jù)。從老年人的自身需求出發(fā)來，在滿足每一位長者真正養(yǎng)老需要的基礎(chǔ)上，根據(jù)馬斯洛需求層次理論，老年人的養(yǎng)老需求同樣有生理需求、安全需求、歸屬和愛的需求、尊重的需求與自我實現(xiàn)的需求五個層次。（1）生理需求。隨著年齡的增長，老年人在衣、食、住、行等方面的活動需要護(hù)理，很多行為都需要協(xié)助，養(yǎng)老地產(chǎn)的整體環(huán)境、餐飲服務(wù)、房間設(shè)計、活動空間和配套的護(hù)院理服務(wù)等都能很好地為老年人服務(wù)。（2）安全需求。第二層次的安全需求在老年人身上表現(xiàn)為人身安全和健康保障。主要從人身安全和健康保障兩方面考慮：養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)選擇在環(huán)境又沒，沒有土壤污染、水體污染和空氣污染的地方。此外養(yǎng)老項目周圍應(yīng)有方便的就醫(yī)條件，以便老人家在生病時可以及時就近就醫(yī)。（3）歸屬和愛的需求。老年人對于愛和歸屬的需求十分重視，老年人處于退休狀態(tài)，與社會脫軌，而子女又忙于工作，不能常伴老人身旁，老人容易感到孤獨和寂寞，老年人更多追求精神上的關(guān)懷與溝通。（4）尊重的需求與自我實現(xiàn)的需求?！袄嫌兴鶎W(xué)、老有所樂”是老年人更高的精神追求，自尊需求方面，老年人在很多方面已不能跟上時代的腳步，與年輕一代存在代溝，老年人更渴望與年輕人能夠很好地交流，得到社會的理解與尊重。在自我實現(xiàn)的需求方面，多數(shù)老年人還是希望繼續(xù)做一些力所能及的事情，如義工以及參加更多的康體活動等，因此養(yǎng)老項目應(yīng)更多組織適合老年人的康樂活動，或者幫助社會的義工活動，讓老年人也能有一份力，出一份力，實現(xiàn)自我實現(xiàn)的需求。從長者的需求角度出發(fā)，養(yǎng)老地產(chǎn)在開發(fā)時，按照需求層次滿足不同層次的長者的個性化需求，更好地為老年人服務(wù)。
2.4 公共產(chǎn)品理論
社會產(chǎn)品分為公共產(chǎn)品和私人產(chǎn)品。早在1954年，薩繆爾森在《公共支出的純理論》中對公共產(chǎn)品進(jìn)行了詳細(xì)的研究，界定公共品是社會上每個人對某種物品進(jìn)行消費，都不會導(dǎo)致其他人對該物品消費的減少。
黃鶴云指出：政府在公共文化服務(wù)中起主導(dǎo)作用，應(yīng)承擔(dān)組織者、出資者和管理者的角色；公益性文化機構(gòu)為骨干力量，是公共文化服務(wù)的直接提供者；企業(yè)為公共文化服務(wù)的有益補充；社區(qū)、公民則為參與主體[18]。公共產(chǎn)品具有消費的非排他性、受益的非競爭性、效用的不可分割性的特征。市場經(jīng)濟(jì)中，公共產(chǎn)品的非排他性會使市場中的個體容易產(chǎn)生“搭便車”的心理而不愿意提供，為了彌補市場失靈，政府就需要承擔(dān)提供公共產(chǎn)品的責(zé)任。具有保障性質(zhì)的公益型養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)屬于公共產(chǎn)品的范疇，政府提供有效的養(yǎng)老公共文化產(chǎn)品和服務(wù)，針對社會弱勢群體提供保障服務(wù)，使老年人可以公平地享受養(yǎng)老公共產(chǎn)品。
20世紀(jì)80年代英、美等西方國家開始盛行新公共管理理論，學(xué)者更多注重政府部門內(nèi)部，推崇市場的作用，提出政府需要借助市場調(diào)節(jié)機制，借“無形的手”提升公共產(chǎn)品供給效率，政府與民間非政府組織可以提供混合公共產(chǎn)品，公共產(chǎn)品應(yīng)堅持政府為主導(dǎo)、充分調(diào)動市場參與的模式作為供給。為社會中的老年人開展保障性服務(wù)，同時應(yīng)采取結(jié)合市場化、社會化的手段來提供公共產(chǎn)品，具體方式包括訂單購買、適當(dāng)補貼、授權(quán)等方式。
2.5 本章小結(jié)
本章從土地供求理論、需求溢出理論、馬斯洛需求層次理論、公共產(chǎn)品理論，為研究養(yǎng)老地產(chǎn)供地模式提供了理論和方法支持。土地供給是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地供求關(guān)系及其特征是決定土地價格交易的基礎(chǔ)。需求溢出理論對研究不同類型的養(yǎng)老地產(chǎn)政府應(yīng)該給予什么程度的扶持有重要的參考意義。馬斯洛需求理論從老年人不同的需求層次分析老年人對養(yǎng)老服務(wù)的需求，更好地為老年人提供服務(wù)作出指導(dǎo)。公共產(chǎn)品理論，從公共物品視角分析政府和市場如何協(xié)調(diào)，最大效率地為公眾提供公共物品。從理論作用機制的深入了解中，更加準(zhǔn)確的把握養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢提供分析基礎(chǔ)。
3 中國人口老齡化現(xiàn)狀與問題
3.1 中國人口老齡化現(xiàn)狀
3.1.1 我國人口老齡化趨勢
我國人口老齡化是由于計劃生育導(dǎo)致的人口生育率降低、醫(yī)療水平的提高人均壽命延長，導(dǎo)致總?cè)丝谥欣夏耆藬?shù)量增加、年輕人口減少，使得老年人口在總?cè)丝谥兴嫉谋壤絹碓酱蟮膭討B(tài)增長。人口老齡化有兩個含義：一是指老年人口相對增多，在總?cè)丝谥兴急壤粩嗌仙倪^程；二是指社會人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)老年狀態(tài)，人口金字塔為收縮型，年輕人口逐漸縮小，而中老年人所占比重較大。國際通行的說法是65周歲以上的人確定為老年，按照國際標(biāo)準(zhǔn)我國早在1999年10月就正式進(jìn)入老齡化時期，屬于典型的“未富先老”國家。近年來，我國老年人口規(guī)模不斷擴大，人口撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)不斷加強，社會養(yǎng)老壓力較大，人口老齡化問題亟待解決。
國家統(tǒng)計局在2019年2月28日公布了《2018年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，公報顯示，截止2018年底我國有24949萬人年齡達(dá)到或超過60歲，占總?cè)丝诒戎貫?7.9％； 16658萬人年齡65周歲以上，占我國人口總數(shù)的11.9%。在1999年10月我國就正式進(jìn)入老齡化時期。2000年我國60歲以上老年人已達(dá)1．3億，開始進(jìn)入人口年齡結(jié)構(gòu)老年型社會。有專家預(yù)測，到2050年，我國老齡人口將達(dá)到4．83億，占總?cè)丝跀?shù)的30％。由于我國特殊的國情，我國人口老齡化速度遠(yuǎn)超與其他發(fā)達(dá)國家，是世界上人口老齡化速度增速最快的國家之一。未來幾十年，我國要面臨人口老齡化所衍生的社會和經(jīng)濟(jì)問題，其中養(yǎng)老居住正是一大課題，因此養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢在必行。
3.2 我國人口老齡化特點
我國的人口老齡化問題比其他國度顯得更為嚴(yán)峻，具有以下特點 （一）老齡人口增速快，2000至2017年間，我國老年人口期間增加七個百分點左右，而全球平均增長比例為3%，是全球平均水平兩倍以上。（二）未富先老。西方發(fā)達(dá)國家老齡化現(xiàn)狀是先富裕再走向衰老，而我們國家情況卻與之相反，尚為發(fā)展中國家就面臨人口老齡化的問題，發(fā)達(dá)國家進(jìn)入老齡社會時人均國內(nèi)生產(chǎn)總值一般在人均GDP兩萬美元左右，而2005年，中國進(jìn)入老齡化社會時，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值才剛剛超過一千美元，仍屬于中等偏低收入國家行列，我國應(yīng)對人口老齡化的經(jīng)濟(jì)實力和物質(zhì)基礎(chǔ)還比較薄弱。 （三）我國人口基數(shù)龐大，因此老齡人口數(shù)量非常大。2018年底我國將近2.5億人年齡達(dá)到或超過60歲，占我國總?cè)丝诘?7.9％。
我國人口老齡化的三個特點，使得解決人口老齡化問題，為老年人提供合理的養(yǎng)老居所迫在眉睫。安頓好家中的老人是越來越多家庭需要面對的現(xiàn)實問題，政府和社會必須形成合力，做好扶持和鼓勵養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展這項工作。
3.3 我國現(xiàn)行養(yǎng)老模式
我國現(xiàn)行養(yǎng)老模式主要劃分為家庭養(yǎng)老和社會化養(yǎng)老。家庭養(yǎng)老是指老人生活在家中，由親人子女進(jìn)行照料，這也是我國目前主要的養(yǎng)老模式；而社會化養(yǎng)老是由社會（包括市場和政府）為老人提供他們所需的養(yǎng)老需求以及服務(wù)，具體包括社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老兩種模式。
3.3.1 家庭養(yǎng)老
家庭養(yǎng)老一直以來是人們傳統(tǒng)觀念中的養(yǎng)老模式，老年人居住在自己家中,是目前大部分老年人的選擇，這種養(yǎng)老方式由于老年人對家庭的依戀和花費較少，老年人比較容易接受。一些生活無法自理的老人，其家庭一般會選擇請護(hù)工，但是價格較高，且難以保證護(hù)工服務(wù)的專業(yè)性。分散性的家庭養(yǎng)老，不利于社會養(yǎng)老服務(wù)的專業(yè)化發(fā)展，難以集中化利用社會資源，提高社會養(yǎng)老資源的利用率。
3.3.2 社區(qū)養(yǎng)老
社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)是指政府和社會力量依托社區(qū)，使老年人居住在家中，社區(qū)為老年人提供生活照料、家政服務(wù)、康復(fù)護(hù)理和精神慰藉等方面服務(wù)的一種養(yǎng)老形式，這種新型養(yǎng)老模式是一種介于家庭養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老之間的養(yǎng)老發(fā)展模式。
社區(qū)養(yǎng)老是當(dāng)前政府和社會研究的熱點和焦點問題，理論界對社區(qū)養(yǎng)老進(jìn)行了多層面的探索。唐健認(rèn)為：“社區(qū)養(yǎng)老是通過社會養(yǎng)老機構(gòu)而又不居住在家中對老年人進(jìn)行生活照護(hù)的一種模式[23]?！敝煨侨卣J(rèn)為：社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系作為公共產(chǎn)品，地方政府應(yīng)該在其中發(fā)揮主導(dǎo)作用，同時還要積極引導(dǎo)市場、社會、和家庭等發(fā)揮作用[24]。趙向紅( 2015) 從政府和市場合理定位、完善法規(guī)政策保障、培育壯大老齡服務(wù)事業(yè)與產(chǎn)業(yè)等方面推動養(yǎng)老服務(wù)社會化發(fā)展[25]。
2000年2月13日，為滿足迅速增長的社會化養(yǎng)老需求，民政部、國家計委等11個部門發(fā)布了《關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見》，進(jìn)一步明確了推進(jìn)社會福利社會化的指導(dǎo)思想是，“在供養(yǎng)方式上堅持以居家為基礎(chǔ)、以社區(qū)為依托、以社會福利機構(gòu)為補充的發(fā)展方向[26］?！痹?000年關(guān)于居家養(yǎng)老的具體政策頒布后，全國多個城市如北京、上海、大連、南京、寧波等地開始居家養(yǎng)老服務(wù)的研究，并取得了一定的成效。此外，村集體組織的社區(qū)養(yǎng)老可以為農(nóng)村空巢老人提供養(yǎng)老服務(wù)，農(nóng)村老年人居住在自己家中，可以由政府、社會和集體經(jīng)濟(jì)組織提供服務(wù)，更新了傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式。這種養(yǎng)老模式使老年人在身心上，都能得到來自社會和家庭的關(guān)心和照顧，促使養(yǎng)老服務(wù)更加多元化，更好地從傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式過渡到新的現(xiàn)代化養(yǎng)老模式。
3.3.3 機構(gòu)養(yǎng)老
機構(gòu)養(yǎng)老是指為老年人提供居住和生活條件的綜合服務(wù)機構(gòu)，為老年人提供住宿，健康，娛樂和保健活動。目前，中國的社會化老年護(hù)理服務(wù)機構(gòu)主要包括養(yǎng)老院和養(yǎng)老院。由于子女的照顧壓力較大、傳統(tǒng)思想觀念的改變等原因，越來越多的老年人傾向于機構(gòu)養(yǎng)老。機構(gòu)養(yǎng)老一般有完善的配套社區(qū)，如老年大學(xué)、醫(yī)院、商圈、綠地公園等，專業(yè)化的照顧也可以免除老人與家人的后顧之憂，同時可以滿足老年人的精神娛樂需求。目前，中國社會的大多數(shù)養(yǎng)老機構(gòu)都是由政府經(jīng)營，具有社會福利和公益性。 此外，以市場需求為導(dǎo)向的民營養(yǎng)老地產(chǎn)也開始發(fā)展起來，逐漸向?qū)I(yè)化方向發(fā)展。
3.3.4 社會化養(yǎng)老利弊分析
社會化養(yǎng)老是當(dāng)前社會發(fā)展的趨勢，我國自1982年實行計劃生育以來，生育率下降，獨生子女家庭數(shù)量增加，加上醫(yī)療水平的進(jìn)步，人民的普遍壽命延長，導(dǎo)致“4-2-1”人口結(jié)構(gòu)的家庭增多， 這使得一個家庭照顧老人的壓力變大；現(xiàn)代生產(chǎn)節(jié)奏加快，勞動強度增加，照顧老年人的負(fù)擔(dān)越來越沉重；代際分離和不同的生活方式增加了家庭養(yǎng)老的難度。而發(fā)展社會化養(yǎng)老有其獨特的優(yōu)勢：1.有利于解決目前日趨嚴(yán)重的老齡化問題，改善老年人的居住環(huán)境，提供更加專業(yè)化的服務(wù)，除了日常料理，還包括醫(yī)療、文化生活、康樂、臨終關(guān)懷等服務(wù)，提高老年人晚年的生活水平。2.養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展能給失獨老人或是無子女的老人提供養(yǎng)老居所，保障其安全，還能與其他老年人交流溝通，使其有良好的人際交往。3.社會化養(yǎng)老促進(jìn)了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，而養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種新型的房地產(chǎn)發(fā)展模式，豐富了房地產(chǎn)產(chǎn)品線，為人們居住投資提供了更多的選擇，也推動了“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展。
但在我國的傳統(tǒng)觀念中，養(yǎng)兒防老、家長處于主導(dǎo)地位、幾代同堂的思想根深蒂固。社會化養(yǎng)老有其弊端：1.隨著年齡的增長，老年人對親情的需求越來越強烈，大部分的老年人更愿意與子女親人在一起，共享天倫之樂，而社會化養(yǎng)老一般難以滿足老年人對于親情的需求。2.社會化養(yǎng)老往往需要其周邊有完善的醫(yī)療、康樂設(shè)施等，投資成本大，而回收周期長，風(fēng)險較大。我國老年人的傳統(tǒng)意識里，重儲蓄，輕消費。老年人退休收入不高，有效需求不足是制約養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。3.社會觀念尚未轉(zhuǎn)變，人們普遍的養(yǎng)老觀念是家庭養(yǎng)老，而非第三方機構(gòu)養(yǎng)老，轉(zhuǎn)變社會觀念需要長期的輿論引導(dǎo)促進(jìn)觀念轉(zhuǎn)變。
綜合社會化養(yǎng)老的利弊分析，養(yǎng)老地產(chǎn)在注重數(shù)量增長的同時，也要重視質(zhì)量的提升，完善執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、加強監(jiān)管力度，推進(jìn)老年房地產(chǎn)質(zhì)量升級，提高養(yǎng)老服務(wù)業(yè)服務(wù)水平，繼續(xù)完善養(yǎng)老制度，完善社區(qū)養(yǎng)老，機構(gòu)養(yǎng)老，醫(yī)療等養(yǎng)老保健制度。全面提高老年護(hù)理服務(wù)質(zhì)量，滿足老年人的物質(zhì)需求和精神追求，提供多元化、廣泛的老年護(hù)理服務(wù)。
3.4 中國人口老齡化社會問題
（1） 中國人口老齡化問題會加重中國國民負(fù)擔(dān)，政府社會養(yǎng)老財政壓力大。充足的勞動力是社會可持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。社會生產(chǎn)規(guī)模的擴大將不可避免地增加對勞動力的需求。計劃生育政策在21世紀(jì)初帶來人口紅利為改革開放帶來了源源不斷的動力，同時也帶來后續(xù)的人口銳減問題和老齡化問題?？陀^上說，目前老年人的退休金是勞動人口創(chuàng)造的稅收作為保障的，國家的養(yǎng)老基金壓力大，巨大的養(yǎng)老金缺口難以填補，而且人口老齡化問題，政府并不能在短時間內(nèi)可以解決的。
（2） 沖擊人民心里，重儲蓄輕消費觀念加深，國家經(jīng)濟(jì)下行，出口，外貿(mào)，內(nèi)需都會成問題。大部分老年人在退休后，收入減少，而子女的家庭壓力也較大，出于對健康的考慮，老年人可能會通過降低老年生活質(zhì)量的方式，增加儲蓄以便應(yīng)對不時之需。而內(nèi)需減少，商品無法售出，企業(yè)就會降低生產(chǎn)規(guī)模、裁員，失業(yè)率的上升繼而會導(dǎo)致消費的繼續(xù)減少。
（3） 人口老齡化進(jìn)程的加快，加速了對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的需求，當(dāng)今社會養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的供給缺口較大，不能滿足社會養(yǎng)老需求，我國不完善、不全面的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展面臨重大挑戰(zhàn)。由于目前市場上缺乏監(jiān)管，市場上養(yǎng)老服務(wù)良莠不齊的情況出現(xiàn)，老年人的合法權(quán)益容易被損害。
（4） 養(yǎng)老床位緊缺。我國養(yǎng)老機構(gòu)供給的主體是公辦養(yǎng)老機構(gòu)，其他形式的養(yǎng)老機構(gòu)供給主體發(fā)展不充分，床位數(shù)供給量小，不能填補公辦養(yǎng)老機構(gòu)留下的供給缺口。2018年，我國養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)近3萬個，根據(jù)民政部相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：2018年全國養(yǎng)老服務(wù)床位共746.4萬張，其中養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)共392.8萬張；社區(qū)養(yǎng)老床位數(shù)353.6張，每千老年人口養(yǎng)老床位數(shù)不到四十張。這與發(fā)達(dá)國家床位數(shù)相比有較大差距。我國老年人對養(yǎng)老機構(gòu)的需求有較大的缺口，養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)供給遠(yuǎn)小于需求，供需矛盾十分突出。社會亟待增加養(yǎng)老地產(chǎn)來為老年人提供養(yǎng)老服務(wù)。
3.5 本章小結(jié)
本章論述了中國人口老齡化趨勢和特點，闡述我國現(xiàn)行的家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老三種養(yǎng)老模式，并對社會化養(yǎng)老進(jìn)行利弊分析，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老具有分散性的特點，不利于社會資本的集中使用，社會化養(yǎng)老將成為發(fā)展趨勢，我國養(yǎng)老地產(chǎn)需要走資本集中而提高社會資源集約利用的現(xiàn)代化道路。下文在此基礎(chǔ)上針對社會化養(yǎng)老的用地問題，研究尋求解決方案。
4 我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與問題
養(yǎng)老地產(chǎn)是在我國老齡化時代背景下結(jié)合養(yǎng)老這一社會主題和地產(chǎn)的商業(yè)概念所形成的，作為一種公共產(chǎn)品，它提供的產(chǎn)品具有社會性和福利性，是一種基于適應(yīng)老齡化市場下的新興地產(chǎn)業(yè)態(tài)。
4.1 養(yǎng)老地產(chǎn)分類
養(yǎng)老地產(chǎn)性質(zhì)復(fù)雜，它具有社會福利性質(zhì)，同時具有地產(chǎn)商業(yè)性，它不僅涵蓋了最基本的居住功能，還與其他產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，如旅游養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、老年公寓等綜合性養(yǎng)老地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分為不同的類型。
（1）按建設(shè)投資者劃分，養(yǎng)老地產(chǎn)可劃分為公辦、民營和村集體組織建設(shè)。公辦投資建設(shè)者和建設(shè)主體一般為政府，土地一般為劃撥性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)屬于政府，不可分割，不可轉(zhuǎn)讓，一般為福利性質(zhì)的養(yǎng)老院、敬老院等。而民營商業(yè)型養(yǎng)老地產(chǎn)項目結(jié)合住宅、旅居、老年大學(xué)等開發(fā)的組團(tuán)式養(yǎng)老地產(chǎn)項目，一般以出讓方式取得土地使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)讓、抵押。村集體組織建設(shè)的養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)主體為村集體，主要為集體經(jīng)濟(jì)組織成員服務(wù)，產(chǎn)權(quán)屬于集體所有。
（2）按運營模式和建設(shè)主體，可以分為商業(yè)型與非營利型，商業(yè)型養(yǎng)老地產(chǎn)大型房地產(chǎn)公司發(fā)展商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)，自身有盈利能力，如萬科、綠地、保利、首創(chuàng)置業(yè)等，在拿地策略上，以國有土地出讓的方式取得土地使用權(quán)，不能享受到國家相關(guān)的優(yōu)惠政策。此類養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)完成后，一般通過出售或出租等方式進(jìn)行營利。這些養(yǎng)老地產(chǎn)不能享受到國家相關(guān)的優(yōu)惠政策，一般房地產(chǎn)開發(fā)沒有區(qū)別，從取得土地、建設(shè)項目、營銷以及運營管理都是由房地產(chǎn)企業(yè)完成，以持有租賃或是出售等方式盈利，具體案例有萬科隨園嘉樹項目，該項目土地較為特殊，為商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)期限40年，2003年至2043年為土地使用權(quán)，并且由于經(jīng)過8年多的前期建設(shè)，出售時僅剩30多年的產(chǎn)權(quán)。隨園嘉樹采取銷售使用權(quán)與持有租賃相結(jié)合的運營模式，并依據(jù)市場情況和項目進(jìn)展不斷調(diào)整運營，注重后期運營，并將為客戶提供持續(xù)的養(yǎng)老服務(wù)作為新的利潤增長點。
非營利型養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)主體一般為政府，可由政府運營，或借助市場化的力量讓社會主體運營，也可以民建民營，政府提供用地、財政等補貼。土地一般為劃撥一般位于市中心，依托市區(qū)商業(yè)、醫(yī)療配套，政府給與一定的補貼，主要面向大眾提供公共養(yǎng)老服務(wù)服務(wù)，作為面向大眾面廣的公共產(chǎn)品，具有滿足個人最基本的人道需求的功能，提供基本的養(yǎng)老服務(wù)，通過收取床位費或租金的形式維持運營，政府對此類養(yǎng)老地產(chǎn)的政策傾斜最大。
4.2 我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展特征
（1）養(yǎng)老地產(chǎn)社會需求量大，養(yǎng)老床位的供給明顯存在著供給缺口，亟需增加多層次的有效供給。根據(jù)民政部發(fā)布的《2018年社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計報告》，截至2017年底，年末全國共有各類提供住宿的社會服務(wù)機構(gòu)3.3萬個，其中養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)3.0萬個。社會服務(wù)床位782.4萬張，其中養(yǎng)老服務(wù)床位746.3萬張。解決當(dāng)前問題，需要向市場借力，激發(fā)市場活力，需要借助社會化力量推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，提供更多的養(yǎng)老床位。
（2）國家鼓勵和支持養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入發(fā)展的快車道。2018年我國65歲以上的人口將達(dá)到16658萬人，2019年4月國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》就特別提出要進(jìn)一步加快和放寬相關(guān)市場準(zhǔn)入制度的建設(shè)，來滿足日益增長的多元化養(yǎng)老需求。可見，國家十分重視養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。
（3）養(yǎng)老地產(chǎn)地區(qū)發(fā)展不平衡。目前養(yǎng)老項目仍集中在京津冀經(jīng)濟(jì)圈、長三角經(jīng)濟(jì)圈、珠三角經(jīng)濟(jì)圈、川渝經(jīng)濟(jì)圈等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這些地區(qū)的老齡化程度較高，由于經(jīng)濟(jì)水平較發(fā)達(dá)，較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)使得許多養(yǎng)老地產(chǎn)把投資項目集中在這些地方。
（4）投資主體多樣化。目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)投資主體主要有三類：第一類是地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)驗豐富，資本實力強大、產(chǎn)品開發(fā)專業(yè)化的著名地產(chǎn)企業(yè)，如萬科、保利、綠地、遠(yuǎn)洋、綠城等。該類地產(chǎn)開發(fā)模式與一般地產(chǎn)開發(fā)相似，只是針對人群為老年人，地產(chǎn)建設(shè)完成后采用租賃或銷售的模式，在原有的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上后續(xù)為他們提供持續(xù)的養(yǎng)老服務(wù)獲利，如萬科已籌備獨立運營服務(wù)團(tuán)隊，向提供優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)進(jìn)行探索；第二類是手握長期低成本資金的保險機構(gòu)，保險機構(gòu)由于長期持有大規(guī)模低成本資金，適合投資于回收周期較長的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。保險機構(gòu)通過“保險+地產(chǎn)”的組合形式實現(xiàn)盈利，通過養(yǎng)老地產(chǎn)作為平臺，獲得投資地產(chǎn)的收益，同時發(fā)行理財類與長照類養(yǎng)老產(chǎn)品，獲得保險類產(chǎn)品的收益。目前來看，這種長期投資的形式帶來的收益十分可觀，助力養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式精準(zhǔn)化。其中，泰康人壽、中國人壽、幸福人壽、合眾人壽等保險界企業(yè)都有涉及養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；第三類是上市業(yè)務(wù)復(fù)合型企業(yè)中，包括大族激光、易華錄、上海三毛、金陵飯店等企業(yè)，企業(yè)的各個業(yè)務(wù)領(lǐng)域進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，這些企業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)在社區(qū)周邊建設(shè)多功能、滿足不同層次需求的老年服務(wù)設(shè)施，為養(yǎng)老住宅提供專業(yè)化的管理服務(wù)，運營養(yǎng)老地產(chǎn)及其周邊配套服務(wù)設(shè)施以獲取營利。
（5）在未來的發(fā)展中，養(yǎng)老社區(qū)或成主流形式。相比于養(yǎng)老院、老年公寓傳統(tǒng)的機構(gòu)養(yǎng)老模式，養(yǎng)老社區(qū)以其專業(yè)化、集中化的發(fā)展特征，其發(fā)展更符合現(xiàn)階段我國養(yǎng)老地產(chǎn)的未來建設(shè)規(guī)劃。因此，養(yǎng)老社區(qū)有望成為養(yǎng)老地產(chǎn)項目的主流形式。養(yǎng)老社區(qū)專業(yè)會、社會化的運營管理模式，有利于社會資本的集中，為老年人提供更有針對性、體驗感更好地養(yǎng)老服務(wù)。
4.3 養(yǎng)老地產(chǎn)存在的問題
4.3.1 養(yǎng)老地產(chǎn)存在回報周期長、盈利難的特點
老齡化的危機給養(yǎng)老行業(yè)帶來了發(fā)展機遇，養(yǎng)老地產(chǎn)涉及的上下游產(chǎn)業(yè)鏈較長，主要包括融資、土地獲取、規(guī)劃建設(shè)、租售管理及后期運營等價值活動[28]。政府各種激勵政策的推行，各類資本源源不斷涌入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了一個快速發(fā)展的時期。如劃撥土地性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)由于土地不能抵押，前期假設(shè)資金壓力大，資金鏈容易斷裂。
加之養(yǎng)老地產(chǎn)并不是“一錘子買賣”，養(yǎng)老項目建成后還需要提供一系列的養(yǎng)老服務(wù)，需要管理周邊的配套設(shè)施。開發(fā)商在進(jìn)行養(yǎng)老住宅開發(fā)時使建設(shè)成本盡可能低以便于資金回籠，喜歡選擇在郊區(qū)開發(fā)，因為郊區(qū)的價格相對低廉，但郊區(qū)周圍配套設(shè)施較缺乏，例如醫(yī)院的缺乏等，再加之一些服務(wù)設(shè)備的不完備，年輕人很排斥將父母送到諸如此類的養(yǎng)老社區(qū)。一些商業(yè)性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)出售率、出租率等問題也影響著養(yǎng)老地產(chǎn)的盈虧平衡問題。
4.3.2 社會觀念的轉(zhuǎn)變問題
在中國的傳統(tǒng)文化中，一向有尊老敬老、贍養(yǎng)老人的家庭美德。隨著年齡的增長，老年人更需要家人在精神上的慰藉。所以，轉(zhuǎn)變社會大眾傳統(tǒng)觀念是促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。
4.3.3 市場參與度不足，服務(wù)管理單一
養(yǎng)老地產(chǎn)既不是簡單的房地產(chǎn)開發(fā)，也不是純粹的醫(yī)療保健，而是一個系統(tǒng)化的項目， 整合了各級投資，開發(fā)，建設(shè)，運營，醫(yī)療，保險和服務(wù)的資源。養(yǎng)老地產(chǎn)的整合為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)保障。養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展涉及開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)、運營整個產(chǎn)業(yè)鏈的再造，要想養(yǎng)老地產(chǎn)能夠持續(xù)健康的發(fā)展，只有把各個環(huán)節(jié)銜接好，才能讓養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)慢慢成熟起來。目前社會養(yǎng)老機構(gòu)主要公辦養(yǎng)老機構(gòu)，服務(wù)供給單一，缺乏規(guī)范和專業(yè)的管理服務(wù)。民辦養(yǎng)老機構(gòu)近幾年在政策的支持下蓬勃發(fā)展，但是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在我國屬于摸索階段，尚無較多的經(jīng)驗可以參考，小型企業(yè)由于資金問題很難進(jìn)入養(yǎng)老市場，亟待激發(fā)市場活力。
4.3.4 相應(yīng)的政策支持不足
國家出臺了一系列關(guān)于支持養(yǎng)老的文件及規(guī)章制度，但相關(guān)的優(yōu)惠政策、土地落實方案少，養(yǎng)老地產(chǎn)在開發(fā)時存在許多模糊不清的問題，具體執(zhí)行缺乏相關(guān)的法律法規(guī)約束和引導(dǎo)。在養(yǎng)老地產(chǎn)中，獲取土地的成本占投資項目的很大一部分，土地獲取成本的高低直接用影響到項目的回報效率。政府對公益型養(yǎng)老地產(chǎn)在土地、政策、資金等多個方面予以扶持。而盈利型養(yǎng)老地產(chǎn)由于缺乏較大的扶持，開發(fā)成本費用較大，后期成本回收期長，導(dǎo)致營利型養(yǎng)老地產(chǎn)費用與公益型養(yǎng)老地產(chǎn)存在較大差異，人們對于這類型的養(yǎng)老地產(chǎn)消費欲望較低，往往會造成入住率不高，難以盈利，容易處于長期虧損的狀態(tài)，使?fàn)I利型養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展道路舉步維艱。
我國現(xiàn)階段尚未建立起統(tǒng)一規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)管理條例，也未形成養(yǎng)老護(hù)理法、養(yǎng)老土地供給等相關(guān)的法律、法規(guī)，再加上養(yǎng)老機構(gòu)自身管理不嚴(yán)等原因，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)處于無序發(fā)展的狀態(tài)。容易發(fā)生護(hù)理糾紛，嚴(yán)重影響?zhàn)B老機構(gòu)的信譽。面對養(yǎng)老地產(chǎn)土地性質(zhì)不明確而發(fā)生糾紛時，老年人對法律條文不熟悉，往往無法應(yīng)付，投訴無門，嚴(yán)重?fù)p害了消費者的利益，容易打擊市場對養(yǎng)老地產(chǎn)居住和投資的信心。
4.3.5 沒形成多元運營模式
我國養(yǎng)老地產(chǎn)普遍沒有形成多元化的運營模式。在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中一些開發(fā)商由于對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)沒有清晰的認(rèn)識，對其開發(fā)與銷售復(fù)雜性認(rèn)識不夠，對盈利模式與運營模式一知半解，僅僅按照一般住宅的經(jīng)驗進(jìn)行開發(fā)，而忽視后續(xù)養(yǎng)老服務(wù)的供給，是一個長期的過程，缺乏多元化的運營模式。
4.4 本章小結(jié)
本章論述了中國人口老齡化的問題，對社會化養(yǎng)老進(jìn)行利弊分析，在此基礎(chǔ)上針對社會化養(yǎng)老研究尋求解決方案。并闡述了我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題，這些問題的存在表明當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)供地模式研究有其必要性。為了積極應(yīng)對老齡化危機，各方采取措施試圖解決老齡化帶來的問題，客觀上促進(jìn)了養(yǎng)老行業(yè)的快速發(fā)展，糾正了行業(yè)中不足的地方。并闡述了我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題，這些問題的存在表明當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)供地模式研究有其必要性。為了積極應(yīng)對老齡化危機，各方采取措施試圖解決老齡化帶來的問題，客觀上促進(jìn)了養(yǎng)老行業(yè)的快速發(fā)展，糾正了行業(yè)中不足的地方。
5 養(yǎng)老地產(chǎn)土地供給政策
5.1 政府支持政策
近年來，國家和地方出臺了一系列指導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)用地的政策文件。劉挺（2018年）指出我國養(yǎng)老用地政策四個方面的特點:供應(yīng)方式和供應(yīng)主體多樣；土地出讓不設(shè)置任何門檻；土地利用監(jiān)管嚴(yán)格；鼓勵存量土地和房產(chǎn)改造[19]。2013 年 7 月 1 日起正式實行《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》中規(guī)定“各級人民政府和有關(guān)部門在財政、稅費、土地、融資等方面采取措施，鼓勵、扶持企事業(yè)單位、社會組織或者個人以新建、改建、租賃等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施”。國土資源部也開始研究養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地政策，2014年4月17日國土資源部辦公廳發(fā)布了《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》的通知，對養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地范圍、土地用途和年限、土地供地政策、細(xì)化養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地政策等方面進(jìn)行了明確規(guī)范。地方各級人民政府和有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照老年人口比例及分布情況，將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，統(tǒng)籌安排養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地及所需物資。2019年1月《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》中指出公益性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，可以依法使用國有劃撥土地或者農(nóng)民集體所有的土地。
在這背景下，政策的鼓勵和支持為養(yǎng)老地產(chǎn)提供了更加廣闊的發(fā)展空間，隨著具體規(guī)章制度的落地，養(yǎng)老地產(chǎn)用地有方向可循。
表2? 地方涉及養(yǎng)老用地政策
表3? 國家涉及養(yǎng)老供地的政策文件
5.2 土地供應(yīng)政策
我國是社會主義國家，根據(jù)《物權(quán)法》和《土地管理法》的規(guī)定，中國的土地所有權(quán)分為國家所有制和集體所有制。其中城市的土地歸國家所有，城市之外的農(nóng)村土地歸集體所有，由此形成了城鄉(xiāng)分割的二元化土地所有制度。土地供應(yīng)問題是當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展所要面對的首要問題，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)、建設(shè)養(yǎng)老項目既可以利用國有建設(shè)用地，也可以利用集體建設(shè)用地。國有土地使用權(quán)常規(guī)獲取方式包括招拍掛、協(xié)議、劃撥和承租等。集體建設(shè)用地的土地使用權(quán)也可以通過入股、出租等方式獲取。
5.3 養(yǎng)老地產(chǎn)土地用地性質(zhì)
5.3.1 非營利型養(yǎng)老地產(chǎn)
（一）公建公營非營利性養(yǎng)老地產(chǎn)和公建民營非營利性養(yǎng)老地產(chǎn)
公建養(yǎng)老機構(gòu)運營管理分為公營和民營兩種，土地性質(zhì)一般為劃撥土地，《劃撥用地目錄》（國土資源部令第9號）中明確規(guī)定：非營利性社會福利設(shè)施用地下的老年人社會福利設(shè)施屬于劃撥用地范圍[27]。此處非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施應(yīng)當(dāng)包括民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和政府舉辦的養(yǎng)老機構(gòu)的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。2014年6月，國土資源部出臺《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》，經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥方式供地[28]。
非營利型養(yǎng)老地產(chǎn)一般位于市中心，依托市區(qū)商業(yè)、醫(yī)療配套，政府給與一定的補貼，主要面向大眾提供公共養(yǎng)老服務(wù)服務(wù)，作為面向大眾面廣的公共產(chǎn)品，具有滿足個人最基本的人道需求的功能，提供基本的養(yǎng)老服務(wù)，通過收取床位費或租金的形式維持運營，政府對此類養(yǎng)老地產(chǎn)的政策傾斜最大。
公建公營非營利型養(yǎng)老地產(chǎn)是我國當(dāng)前養(yǎng)老機構(gòu)的主要形式，是指養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)和運營主體均為政府，政府擁有養(yǎng)老機構(gòu)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)，一般為具有福利性質(zhì)的福利院、敬老院。
公建民營非營利性養(yǎng)老地產(chǎn)是指政府作為投資主體建設(shè)、購置、運營的養(yǎng)老機構(gòu)，以部分固定資產(chǎn)作為投資吸引社會力量建設(shè)、約定期限后所有權(quán)歸屬政府所有的養(yǎng)老機構(gòu)，以及利用國有單位培訓(xùn)療養(yǎng)機構(gòu)等其他公共服務(wù)設(shè)施改建而成的養(yǎng)老機構(gòu)。
（二）農(nóng)村集體興辦非營利性養(yǎng)老地產(chǎn)
農(nóng)村集體興辦非營利性養(yǎng)老地產(chǎn)可利用農(nóng)村集體建設(shè)用地，集體經(jīng)濟(jì)組織可以為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員開發(fā)養(yǎng)老項目?！锻恋毓芾矸ā返谒氖龡l規(guī)定，興辦包括養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施在內(nèi)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)建設(shè)的，可以使用農(nóng)民集體所有的土地。國發(fā)35號文件進(jìn)一步明確，要“切實加強農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)”，要求“依托行政村、較大自然村，充分利用農(nóng)家大院等，建設(shè)日間照料中心、托老所、老年活動站等互助性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施”；“鼓勵城市資金、資產(chǎn)和資源投向農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)”；“民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機構(gòu)享有相同的土地使用政策，可以依法適用國有劃撥土地或者農(nóng)民集體所有的土地[29]?！?/p>
5.3.2 營利型養(yǎng)老地產(chǎn)
營利性養(yǎng)老地產(chǎn)一般為民辦民營，民建民營的營利性養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)可以為出讓土地、劃撥土地或者集體建設(shè)用地。根據(jù)《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地》，營利性養(yǎng)老用地應(yīng)以租賃、出讓等有償方式供地[28]。營利型養(yǎng)老地產(chǎn)可通過招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式，按照市場價，取得國有土地使用權(quán)，可用商業(yè)或住宅用地，土地年限40或70年，也可租賃一定年限的土地使用權(quán)。根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)的公益性質(zhì)，采用劃撥或集體土地，如可通過與集體經(jīng)濟(jì)組織合作的方式，承租集體建設(shè)用地和入股等方式建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，開發(fā)不同類型的養(yǎng)老地產(chǎn)有不同的用地性質(zhì)。
5.4 養(yǎng)老地產(chǎn)供地實踐
養(yǎng)老地產(chǎn)具有社會性、福利性，具有保障色彩，養(yǎng)老地產(chǎn)從2013年政策元年以來我國的用地政策上開始涉及養(yǎng)老設(shè)施用地，2014年出臺養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地專項政策規(guī)范。在與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的關(guān)鍵政策與要素環(huán)節(jié)中，“土地供應(yīng)”成為限制養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模、經(jīng)營模式及整體價值有效性的關(guān)鍵要素。養(yǎng)老地產(chǎn)的土地供應(yīng)問題成為發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)必須思考的問題，養(yǎng)老地產(chǎn)是一種特殊的綜合性地產(chǎn)產(chǎn)品，養(yǎng)老地產(chǎn)注定不能像普通房地產(chǎn)一樣只通銷售獲利。筆者主要從政策層面分析營利型和非營利型養(yǎng)老地產(chǎn)供地政策，分析典型實際案例，更好地指導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)供地方向。
5.4.1 工業(yè)用地改造養(yǎng)老項目
近年來隨著養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，閑置資產(chǎn)改造、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地公開出讓等熱點陸續(xù)涌現(xiàn)，不斷推動我國養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的成熟發(fā)展。在十三五期間，國家在多個行業(yè)發(fā)展規(guī)劃中提出，鼓勵國企、事業(yè)單位、個人利用閑置資源發(fā)展養(yǎng)老。在實踐中利用閑置土地盤活開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)項目開辟了養(yǎng)老地產(chǎn)供地的新模式。重慶市市沙坪壩區(qū)中梁鎮(zhèn)原機械加工企業(yè)聚集地是我國政府主導(dǎo)型存量資產(chǎn)改造養(yǎng)老服務(wù)項目的典型模式之一，該地區(qū)機械加工業(yè)產(chǎn)能過剩局面嚴(yán)峻，導(dǎo)致絕大部分企業(yè)倒閉或低效運營，中梁鎮(zhèn)因為國家清理僵尸企業(yè)行動出現(xiàn)大量存量土地。在國家支持養(yǎng)老后，當(dāng)?shù)卣畬υ摴I(yè)廠房進(jìn)行了適老化改造，充分利用自身資源與環(huán)境優(yōu)勢，發(fā)展旅居養(yǎng)老和康復(fù)養(yǎng)老，主要面對活力老人，建設(shè)特色養(yǎng)老園區(qū)。在運營模式上，中梁鎮(zhèn)養(yǎng)老園區(qū)由政府統(tǒng)一改造建設(shè)，而將運營權(quán)交由村委會組織的村民集體手中，村集體對養(yǎng)老項目具體運營與管理，這種“政府建設(shè)+村民集體運營”的自給自足模式，不光服務(wù)區(qū)域內(nèi)有需求的養(yǎng)老人群，同時面向區(qū)域外進(jìn)行康養(yǎng)、旅居服務(wù)的接待，該模式在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展上樹立了一個典型的成功案例，同時促進(jìn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。
在具體實踐上，黑龍江和天津等市對閑置土地進(jìn)行了清點盤查。引導(dǎo)市場參與閑置土地的利用，整合閑置土地資源用于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，符合優(yōu)惠政策的，都能享有建設(shè)和運營管理的補貼，以及相應(yīng)水費、水電氣費用的減免。利用閑置土地建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)一方面提高了土地利用率，閑置土地資源避免浪費，另一方面，閑置土地周邊的配套設(shè)施一般比較完善，是過去的生活區(qū)、工作區(qū)，交通便利，排水、通電等基礎(chǔ)設(shè)施完善，可將這些額外的閑置資源重新轉(zhuǎn)化利用起來。與一般直接拿地的養(yǎng)老地產(chǎn)對比，閑置土地有其得天獨厚的優(yōu)勢。
利用閑置土地發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，整合難度較大，需要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)解決相關(guān)問題。政府部門可以通過購買服務(wù)的形式讓市場注入專業(yè)、高效的力量，簡政放權(quán)，簡化報批審核手續(xù)，加快行政效率，加大政務(wù)公開，引入監(jiān)管制度，以促進(jìn)閑置土地的優(yōu)化利用，同時為養(yǎng)老地產(chǎn)的土地問題提供保障。
5.4.2 土地市場出讓模式
營利型養(yǎng)老地產(chǎn)在供地模式上與一般地產(chǎn)無異，通過國有土地出讓的方式，取得一定年限的土地使用權(quán)，只是養(yǎng)老地產(chǎn)的針對對象為老年人，同時提供養(yǎng)老服務(wù)。烏鎮(zhèn)雅園運用住宅開發(fā)的經(jīng)驗進(jìn)行運營，從本質(zhì)上講，這與一般的房地產(chǎn)項目是一樣的。通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開出讓方式取得土地，開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目，是開發(fā)產(chǎn)品內(nèi)容為養(yǎng)老地產(chǎn)和市場銷售對象為老年住戶。養(yǎng)老住宅土地使用年限是40年或70年，從老年人家庭的角度來看，這種購買老年人住房所有權(quán)的模式反映了老人希望留在家中養(yǎng)老的想法，順應(yīng)了許多老年人在自己家中享受晚年的愿望，還滿足了老年人的希望房地產(chǎn)可以升值的需求。但是從另一方面來說，這個模型相當(dāng)于一次性交易，如果開發(fā)商為了增加利潤制定了比較高的價格，將增加老年人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；辦理登記手續(xù)后，可能會發(fā)現(xiàn)項目預(yù)先計劃的水平不符合標(biāo)準(zhǔn)，如果有些相關(guān)配套設(shè)施不完整，提供的服務(wù)功能不能滿足需要需求，購買者將很難得到滿意的解決方案。此外，這種模式并不能保證居住者是老年人，可能會存在炒養(yǎng)老地產(chǎn)的群體進(jìn)入。未來，產(chǎn)權(quán)由于可以繼承將使會使更多的年輕人和老年人共同生活。
對于開發(fā)商來說，這種以老年住宅概念出售房屋產(chǎn)權(quán)方式具有投資風(fēng)險小，短期投資回報率高，能較快給開發(fā)商帶來利潤和現(xiàn)金流，達(dá)到快速回籠資金提高資金周轉(zhuǎn)實現(xiàn)滾動開發(fā)目地的優(yōu)點。但是這種開發(fā)模式在土地使用權(quán)的取得上，無法享受政府的土地優(yōu)惠政策，土地取得費用較高。而且，這種運營模式的利潤獲取方式單一，開發(fā)商在把產(chǎn)權(quán)出售后不能享受到養(yǎng)老地產(chǎn)項目的升值，也不能通過出租運營等方式獲取長期受益。并且養(yǎng)老地產(chǎn)后期服務(wù)管理難度加大，不能保證周邊配套設(shè)施的平穩(wěn)發(fā)展。
5.4.3 集體出租、入股模式
《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》中指出：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以依法使用集體土地，為集體經(jīng)濟(jì)組織成員設(shè)立非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施；民間資本和政府出資養(yǎng)老機構(gòu)組織的非營利性養(yǎng)老機構(gòu)，可以依法使用農(nóng)民集體所有的土地，這其中就包括農(nóng)村集體建設(shè)用地的出租和土地入股兩種情況。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機構(gòu)享有相同的土地使用政策，可以依法使用農(nóng)村集體土地。在地方政策上，深圳市在2015年公布《深圳市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)暫行辦法》規(guī)定尚未尚未征地補償手續(xù)且規(guī)劃為機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地，可以采取招拍掛方式公開出讓土地使用權(quán)。所得收益的50%納入市國土基金，50%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位[30]。這些政策鼓勵和支持農(nóng)村集體土地進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，是養(yǎng)老地產(chǎn)用地的在政策和實踐上的新探索。
這表明，集體經(jīng)濟(jì)組織在舉辦非營利性養(yǎng)老機構(gòu)時，可以依法利用農(nóng)村集體建設(shè)用地，為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員興辦非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，早在2005 年，浙江是陳岙村村支部委員會和村民自治委員會著手老人公寓建設(shè)事宜。在一起，陳岙村老人公寓由于土地性質(zhì)為農(nóng)村集體建設(shè)用地，用地須為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員服務(wù)。該養(yǎng)老公寓具有福利性質(zhì)，是非營利性養(yǎng)老地產(chǎn)，老人公寓的土地使用權(quán)、房產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，土地性質(zhì)為農(nóng)村集體建設(shè)用地，老人集體生活老人居住老人公寓中的每套房屋，村委會將每年收取150元的管理費用，不做盈利用途，僅用作房屋的維護(hù)。類似的例子還有太申祥和園養(yǎng)老中心，采用租賃集體土地的方式，建設(shè)養(yǎng)老項目。國家鼓勵非營利性質(zhì)的社會福利設(shè)施，因此這類型養(yǎng)老地產(chǎn)，國家會給予一定的補貼。
開發(fā)商也可以與經(jīng)濟(jì)組織合作開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，由于政策的限制，雖然并不能完全獲得地上物的所有權(quán)，但可以通過合資合作的方式（如承租、入股）與集體經(jīng)濟(jì)組織共同擁有地上物產(chǎn)權(quán)。這類型的養(yǎng)老地產(chǎn)顯著特點為所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，由政府補貼，向集體租賃土地，建設(shè)養(yǎng)老項目，如如河南焦作市武陟縣的“農(nóng)村幸福院”是典型的養(yǎng)老試點，是村民集體組織與慈善機構(gòu)合作的方式和辦理養(yǎng)老機構(gòu)，該慈善機構(gòu)在集體經(jīng)濟(jì)組織的同意下使用村里閑置的土地，土地的用地性質(zhì)為農(nóng)村集體建設(shè)用地。村集體讓養(yǎng)老機構(gòu)無償使用，慈善機構(gòu)投入一定的資本，政府給予一部分的補助，村集體以土地出資的形式運營該養(yǎng)老地產(chǎn)。這樣在農(nóng)村開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，項目地址環(huán)境較好，空氣清新，較少污染，適宜居住。同時，有利于村民增加收入，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，實現(xiàn)農(nóng)村振興的愿景。但也存在一定的局限性，集體土地性質(zhì)不清，目前只能以為本集體經(jīng)濟(jì)組織中成員服務(wù)的原則來興辦非營利性養(yǎng)老機構(gòu)，由于農(nóng)村地區(qū)位置一般比較偏僻，因此周邊配套設(shè)施不完善且規(guī)模受到限制。
5.4.4 土地劃撥模式
目前非營利性養(yǎng)老用地供應(yīng)方式以劃撥為主，2019年4月國務(wù)院辦公廳發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》中明確提出要完善養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供地政策。舉辦非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，可憑登記機關(guān)發(fā)給的社會服務(wù)機構(gòu)登記證書和其他法定材料申請劃撥供地，自然資源、民政部門要積極協(xié)調(diào)落實劃撥用地政策[31]。杭州金色年華養(yǎng)老地產(chǎn)項目屬于典型的劃撥用地養(yǎng)老地產(chǎn)項目，該地產(chǎn)屬于民營公助的養(yǎng)老地產(chǎn)，在土地使用上得到政府的扶持，為劃撥性質(zhì)的土地，支付了土地拆遷、補償?shù)韧恋厝〉觅M用，不需要繳納土地使用金。項目所在地址交通便利，周邊有醫(yī)院、圖書館、老年電大，超市、國家森林公園等，環(huán)境優(yōu)美，適宜養(yǎng)老。但由于該地產(chǎn)項目土地性質(zhì)為劃撥土地?zé)o法出售，因此以持有型養(yǎng)老地產(chǎn)模式運營，但是前期利潤較低，企業(yè)資金回籠較慢，該項目運營風(fēng)險較大。
此外，根據(jù)《關(guān)于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實施意見》中指出鼓勵將政府投資舉辦的養(yǎng)老機構(gòu)，產(chǎn)權(quán)明確的情況下，通過公開招投標(biāo)，以承包、聯(lián)營、合資、合作等方式，交由社會力量來運營，實現(xiàn)運行機制市場化。北京匯晨老年公寓是公建民營型養(yǎng)老地產(chǎn)的典型案例，北京匯晨老年公寓北京政府出資建設(shè)，下屬于北京市民政局，匯晨老年公寓建設(shè)完成后，在社會上進(jìn)行公開招投標(biāo)，由北京匯晨陽光投資管理有限公司中標(biāo)后進(jìn)行管理運營，該養(yǎng)老地產(chǎn)項目的土地屬于劃撥用地，因此不能出售，只能以租賃的形式維持運營。公建民營型養(yǎng)老地產(chǎn)不僅能在土地上享有劃撥的優(yōu)惠政策，還能通過委托經(jīng)營的方式，獲得養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)，養(yǎng)老機構(gòu)由政府出資興建，一定程度上解決了劃撥土地不能抵押，養(yǎng)老地產(chǎn)前期開發(fā)、建設(shè)成本較大的難題。
表4? 養(yǎng)老供地模式對比
案例
用地
盈利方式
特點
重慶市中梁鎮(zhèn)養(yǎng)老園區(qū)
利用閑置工業(yè)用地改造養(yǎng)老項目
“政府建設(shè)+村民集體運營”的自給自足模式
政府主導(dǎo)型存量資產(chǎn)改造養(yǎng)老服務(wù)項目，除了利用閑置土地建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，還可將額外的閑置資源重新轉(zhuǎn)化利用
烏鎮(zhèn)雅園
市場公開出讓
出售
通過市場化取得國有土地使用權(quán)，無法享受土地優(yōu)惠政策。產(chǎn)權(quán)明確，可轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)。
陳岙村老人公寓
集體建設(shè)用地
村集體進(jìn)行建設(shè)，老人入住公寓收取一定的費用，用做房屋的管理費用，不做盈利用途
土地使用權(quán)、房產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員服務(wù)
太申祥和園養(yǎng)老中心
租賃集體土地
政府給予一定的補貼，對入住老人收取一定的資金
國家補貼一定資金，用于鼓勵非營利型養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施
河南焦作“農(nóng)村幸福院”
集體建設(shè)用地
合資合作方式經(jīng)營，村集體以土地出資，慈善機構(gòu)投入一定的資本，政府給予補貼的模式運營
只能發(fā)展非營利型養(yǎng)老地產(chǎn)，所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離
北京匯晨老年公寓
劃撥土地
公建民營型養(yǎng)老地產(chǎn)，政府出資興建，社會組織中標(biāo)后進(jìn)行管理運營
企業(yè)獲得養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)，不需要拿地成本和建設(shè)成本，解決養(yǎng)老地產(chǎn)前期開發(fā)、建設(shè)成本較大的經(jīng)營難題
5.5 供地政策及使用限制
養(yǎng)老地產(chǎn)在土地供給模式上可選擇國有土地或集體土地。其中，國有土地使用權(quán)獲取有劃撥、協(xié)議出讓、招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式。不同的土地供給模式會給養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)帶來不同的限制和約束。
采用國有土地劃撥的養(yǎng)老地產(chǎn)，只能用于非營利養(yǎng)老地產(chǎn)，土地使用者繳納補償、安置等費用后可使用，不需要土地出讓金，無土地使用期限限制。但是劃撥土地獲取困難，手續(xù)復(fù)雜，只能在法律和行政法規(guī)規(guī)定的用途，未經(jīng)許可不得用于轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等經(jīng)營活動。
采用國有土地土地出讓方式獲得土地使用權(quán)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，土地價格相對較高，但范圍較廣，土地使用權(quán)容易獲得，土地性質(zhì)明確，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)一般是住宅用地或商業(yè)用地，年限為70年或40年，不易產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛，易轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。但是市場化的競價模式往往會推高地價，使得養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)資金壓力較大，后期資金回籠難。
農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，具有低價低，獲取成本低，供應(yīng)量大的特點。但是農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用有很多限制：農(nóng)村相關(guān)土地制度的不完善，加之城市土地獲取困難，養(yǎng)老小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)，這類地產(chǎn)土地性質(zhì)不清，購房者無法獲得房產(chǎn)證，消費者權(quán)益無法保障。此外，農(nóng)村所處位置一般比較偏僻，周邊配套設(shè)施不完善，醫(yī)院、超市、公園等公共設(shè)施距離較遠(yuǎn)，交通不便，老年人出行和看病可能會造成不便。
表5? 養(yǎng)老地產(chǎn)不同供地模式比較
產(chǎn)權(quán)所有
取得方式
優(yōu)點
缺點
國有土地
劃撥
土地使用者繳納補償、安置等費用后可使用，不需要土地出讓金，無土地使用期限限制
獲取困難，手續(xù)復(fù)雜，只能在法律和行政法規(guī)規(guī)定的用途，未經(jīng)許可不得用于轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等經(jīng)營活動，只能用于非營利型養(yǎng)老地產(chǎn)
出讓
土地價格獲取成本較高，適用范圍廣，土地性質(zhì)明確，不易產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛，易轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，前期可以緩解養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)壓力。養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)完成后可以出售方式快速回籠資金
不同土地用途性質(zhì)有使用年限限制，競價模式易推高價格，土地獲取成本高，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)前期資金壓力較大
集體土地
集體建設(shè)用地
地價低，獲取成本較低，供應(yīng)量大，養(yǎng)老地產(chǎn)與社會組織合資經(jīng)營，可為農(nóng)村集體組織帶來租賃收入，促進(jìn)鄉(xiāng)村養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)的發(fā)展
土地性質(zhì)不清，位置一般較偏，周邊配套設(shè)施不完善，只有經(jīng)營權(quán)沒有所有權(quán)，養(yǎng)老地產(chǎn)不可出售
5.6 本章小結(jié)
本章從政府對養(yǎng)老地產(chǎn)土地供給的支持政策、土地供應(yīng)政策總結(jié)基礎(chǔ)上，界定了非營利型養(yǎng)老地產(chǎn)和營利型養(yǎng)老地產(chǎn)土地用地性質(zhì)，并從養(yǎng)老地產(chǎn)供地各地實踐中探索養(yǎng)老地產(chǎn)用地模式，進(jìn)而論述各種養(yǎng)老用地的特點和限制，為養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)實踐提供經(jīng)驗借鑒。
6 供地風(fēng)險規(guī)避及對策
6.1 供地風(fēng)險因素
（1） 養(yǎng)老地產(chǎn)在供地過程中缺乏具體的用地規(guī)范，在用地上相關(guān)的法律法規(guī)并不完善，有的開發(fā)商借法律的空子，借養(yǎng)老地產(chǎn)之名“圈地”發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項目，擾亂了行業(yè)正常發(fā)展。
（2）存量資源改造政策有待細(xì)化當(dāng)前國土部門和民政部門為利用存量資源發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了政策支持，但在企業(yè)實際改造過程中仍存在較多難點。最為明顯的是消防審批問題，公安消防部門對存量建筑改造而成的養(yǎng)老機構(gòu)進(jìn)行消防審批時沒有直接的相關(guān)依據(jù)，審批認(rèn)定耗時較長。企業(yè)往往取得民政部門的相關(guān)許可后消防審批無法通過。
（3）利用農(nóng)村集體建設(shè)土地建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)在政策上仍有限制。《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》等政策中明確民間資本舉辦的非營利性機構(gòu)可以依法使用農(nóng)民集體所有的土地[28]。若集體土地只能用于非營利性養(yǎng)老項目，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織很難與市場組織聯(lián)合經(jīng)營，不利于農(nóng)村養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展和農(nóng)村建設(shè)用地的盤活利用。
6.2 供地風(fēng)險規(guī)避
（1）政府應(yīng)當(dāng)肩負(fù)好市場“指導(dǎo)者”的角色和責(zé)任，應(yīng)當(dāng)對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的健康發(fā)展制定遠(yuǎn)景的計劃，需要給予政策扶持的范圍，保障養(yǎng)老地產(chǎn)土地優(yōu)先供應(yīng)。應(yīng)加快制定明確且具有針對性可實行的相關(guān)法律，對于養(yǎng)老設(shè)施用地的供給，限制準(zhǔn)入門檻開發(fā)條件，對打著開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號拿地開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目的企業(yè)，納入黑名單并懲罰，并納入大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，對該類企業(yè)針對性監(jiān)督并責(zé)令整改。使取得土地的房地產(chǎn)在開發(fā)時提供養(yǎng)老服務(wù)有關(guān)的產(chǎn)品，讓養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)有法可依，避免市場化過度競爭，導(dǎo)致市場上的養(yǎng)老產(chǎn)品良莠不齊。
（2）細(xì)化存量土地和房產(chǎn)改造為養(yǎng)老地產(chǎn)的細(xì)則，簡化與各部門的審批手續(xù)，優(yōu)先審批閑置土地資源改造為養(yǎng)老地產(chǎn)的項目，優(yōu)先審批符合規(guī)范的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，建立電子政務(wù)平臺，提高審批效率。
（3）適當(dāng)放寬集體建設(shè)用地舉辦營利性養(yǎng)老機構(gòu)，引入市場的力量，提高農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的積極性，充分盤活存量建設(shè)用地。在成功試點的條件下，建議政策明確營利性養(yǎng)老機構(gòu)也可以使用農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地。參照集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房屋試點方案，選擇一些養(yǎng)老金需求較大的城市開展試點項目，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營的方式，與其他市場主體聯(lián)合開發(fā)建設(shè)養(yǎng)老項目。
（4）政府需要區(qū)分福利性養(yǎng)老和市場化養(yǎng)老的界限，完善政府提供的基礎(chǔ)性保障性養(yǎng)老服務(wù)體系的功能。政府為主導(dǎo)的公益型養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)提供的市場化養(yǎng)老服務(wù)共同構(gòu)成我國養(yǎng)老事業(yè)的服務(wù)供給，政策的完全偏向公益性養(yǎng)老地產(chǎn)會對市場化養(yǎng)老地產(chǎn)有序發(fā)展造成不利影響。由于養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)兼具社會福利性和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)性，政府需要從優(yōu)惠傾斜、稅收政策、用地供給、財政補助等方面提供系統(tǒng)有力的支持，對公益型養(yǎng)老地產(chǎn)及營利型養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展給予有差別的補助。
（6）監(jiān)管好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場主體的行為，對于市場中損害消費者權(quán)益或不符合規(guī)范的個人或企業(yè)必須嚴(yán)厲懲罰，建立社會養(yǎng)老需求服務(wù)體系，加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)人員的培養(yǎng)，鼓勵高校開設(shè)相關(guān)養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)，為老年人提供專業(yè)化服務(wù)。政府主導(dǎo)的福利型養(yǎng)老地產(chǎn)，應(yīng)借助市場的力量，采用政府購買型服務(wù)的形式，使企業(yè)參與競爭，提高養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)質(zhì)量，保障養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈高效有序的發(fā)展。
6.3 應(yīng)對對策
6.3.1 法律手段
放寬農(nóng)村集體土地的使用范圍，盤活閑置土地，簡化程序，釋放農(nóng)村土地，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，在相關(guān)法律法規(guī)范圍內(nèi)，允許村集體在農(nóng)民自愿前提下將農(nóng)村集體建設(shè)用地市場化經(jīng)營，為農(nóng)民增加收入，順應(yīng)鄉(xiāng)村振興的時代號召；同時，為養(yǎng)老地產(chǎn)用地上提供更多的選擇，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展。加快養(yǎng)老地產(chǎn)用地政策的完善，出臺適合于實踐、有針對性的法律法規(guī)，讓養(yǎng)老地產(chǎn)用地有法可依，維護(hù)良好的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。
6.3.2 財政手段
朱幼棣（2014 年）提出提供農(nóng)村養(yǎng)老制度保障，要盡快建立中央基本養(yǎng)老金制度，省、縣級地方基本養(yǎng)老金制度，地方基本養(yǎng)老金基金制度。要完善城鄉(xiāng)基本養(yǎng)老保險制度、基本醫(yī)療保險制度、老年護(hù)理保險制度和社會救助制度等老年人社會保障制度，提供養(yǎng)老制度保障。政府應(yīng)不斷提高農(nóng)村養(yǎng)老金，制定獨生子女和雙女孩家庭的養(yǎng)老補助標(biāo)準(zhǔn)[32]。財政是養(yǎng)老服務(wù)持續(xù)健康發(fā)展的重要保障，提高退休老年人的退休金，提高老年人的可支配配收入，為退出社會勞動群體的老年人給予適當(dāng)?shù)姆龀峙c幫助，要引導(dǎo)多種形式養(yǎng)老發(fā)展方式，如農(nóng)村養(yǎng)老、合作社養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老等，鼓勵公眾組織養(yǎng)老服務(wù)義工團(tuán)隊，形成高端與大眾消費全覆蓋的多元化養(yǎng)老服務(wù)體系，使不同階層的老年人都能獲得滿意的養(yǎng)老服務(wù)。促進(jìn)人們向社會化養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變，讓更多老年人有經(jīng)濟(jì)實力選擇社會化養(yǎng)老服務(wù)，選擇社會化養(yǎng)老，促進(jìn)我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的同時，減輕年輕人的精神和物質(zhì)負(fù)擔(dān)。
給養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)土地稅給予減免稅收的優(yōu)惠，地價上給予減免優(yōu)惠，土地出讓金金額適度減少，降低門檻，營利型和非營利型養(yǎng)老機構(gòu)應(yīng)享受有差別的優(yōu)惠政策，而非僅有非營利型養(yǎng)老地產(chǎn)享受優(yōu)惠政策，鼓勵更多的社會力量進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。
6.3.3 金融手段
養(yǎng)老地產(chǎn)在土地獲取成本較大，資金鏈容易斷裂導(dǎo)致項目“爛尾”，因此一些中小型企業(yè)往往不敢進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，市場上實例雄厚的房產(chǎn)企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)這個領(lǐng)域占據(jù)主導(dǎo)地位，面對中小型企業(yè)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)面臨著融資難、融資貴、融資慢、資金不足等問題，金融機構(gòu)為養(yǎng)老服務(wù)業(yè)提供信貸支持有利于解決這一難題。政府可設(shè)立企業(yè)銀行貸款風(fēng)險補償資金，用于對銀行業(yè)機構(gòu)為養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商放貸形成的符合規(guī)定條件的不良貸款給予風(fēng)險補償，在政府的資金擔(dān)保下，銀行對缺乏資金但具備開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)提供放松性貸款，降低利率，放寬還款期限。
多渠道吸收市場資金，籌措資金走向社會化模式，如社會資本注入、合作經(jīng)營、基金等。利用養(yǎng)老基金投資養(yǎng)老地產(chǎn)，培育并吸引高素質(zhì)人才進(jìn)行運營管理，一定程度上解決養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中的資金壓力，同時為投資方帶來穩(wěn)健的收益。鼓勵保險手握長期低成本資金的保險機構(gòu)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，延長養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)。
6.4 本章小結(jié)
本章從指出養(yǎng)老地產(chǎn)供地過程中的風(fēng)險風(fēng)險因素，提出風(fēng)險規(guī)避的措施，合理規(guī)避風(fēng)險，并從法律、財政、金融手段來提出應(yīng)對對策，提出解決方案，促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)供地模式的管理和優(yōu)化，以促進(jìn)我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，實現(xiàn)“老有所依、老有所養(yǎng)”，讓更多的老年人共享經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展成果。
7 結(jié)論與展望
7.1 研究結(jié)論
當(dāng)前人口老齡化加速，社會中空巢老人和失能老人不斷增加，并隨著生活水平的提高，老年人對社會養(yǎng)老服務(wù)需求不斷增加，養(yǎng)老模式逐漸走向多元化和融合化，土地供給作為養(yǎng)老地產(chǎn)的基礎(chǔ)，也應(yīng)該走向多元化。企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)項目上投入的成本過高不利于解決社會養(yǎng)老難題，解決土地高成本問題是拓寬養(yǎng)老發(fā)展空間的基礎(chǔ)。
養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該在集體建設(shè)用地上進(jìn)行更加積極的探索，采用試點方案讓營利型養(yǎng)老地產(chǎn)依法使用集體建設(shè)用地，與市場主體聯(lián)合運營養(yǎng)老地產(chǎn)，將成功的方案推向全國。養(yǎng)老地產(chǎn)供地模式應(yīng)根據(jù)營利性、非營利性給予差別化的土地優(yōu)惠政策養(yǎng)老地產(chǎn)用地可采取租賃、出讓等有償方式和劃撥方式外，可以地方根據(jù)實際情況，鼓勵存量閑置土地和房產(chǎn)改造，重新利用閑置資源，適當(dāng)開放入市，細(xì)化閑置土地改造政策，合理運營。
隨著社會的進(jìn)步與實踐的檢驗，不同的養(yǎng)老地產(chǎn)土地供給模式會出現(xiàn)多種典型，因為養(yǎng)老模式要適應(yīng)不同的實際情況，不同的實際情況也會促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的供地模式不斷拓展和更新。逐步探索出營利型養(yǎng)老地產(chǎn)向農(nóng)村集體土地入股、承租等方式獲得土地使用權(quán)。完善土地的供應(yīng)政策將各類養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地納入城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和年度用地的計劃，合理安排用地的需求，是適應(yīng)我國的老年化進(jìn)程的必然要求。
7.2 本文創(chuàng)新點
本文從政策和實踐層面探索我國養(yǎng)老地產(chǎn)供地的新模式，探索利用集體用地、存量土地、劃撥土地的供地新模式，選擇不同的運營合作方式發(fā)展養(yǎng)老項目，整合土地資源。無論從政策層面還是實踐層面，都證明供地模式是非常具有可行性的。
7.3 研究不足與展望
我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展仍處于初期階段，各地實踐案例較少，本文缺乏定量的數(shù)據(jù)和實證模型檢驗?？偠灾B(yǎng)老地產(chǎn)供地模式的研究是涉及面廣和實操性較強的工作，本文從養(yǎng)老用地政策層面、和各地先行案例進(jìn)行了初步探索，但探索本身及結(jié)果都面臨著很多新的問題需要解決，這也為養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)供地模式的研究提出了新的課題。
在政策層面上，國家對養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策支持力度進(jìn)一步加大，出臺的政策包含明確養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、實現(xiàn)土地有效供給、激活市場參與主體、加大金融支持力度、智慧養(yǎng)老等方面，養(yǎng)老地已經(jīng)開始邁向發(fā)展的快車道，前景一片大好。在不久的將來，隨著我國人口老齡化進(jìn)程的推進(jìn)，社會養(yǎng)老與消費觀念的轉(zhuǎn)變，政府政策制度的改革與落實，以及企業(yè)的探索創(chuàng)新與實踐，我國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)及土地供給模式將會呈現(xiàn)出全新的發(fā)展格局，實現(xiàn)健康和可持續(xù)的發(fā)展，為我國經(jīng)濟(jì)增長和老齡事業(yè)做出貢獻(xiàn)，期待未來在理論的指導(dǎo)與實踐的不斷摸索下，養(yǎng)老地產(chǎn)供地能達(dá)到理論與實踐的最佳平衡。
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